רבים מדברים על ירידה במחירי הדיור. המצדדים בכך יתמכו זאת בנתוני מדד מחירי הדירות החדשות שמאז ספטמבר נמצא במגמת ירידה. גם עליית המחירים בשנה שחלפה בשיעור של 20% (בעוד שהשכר הממוצע במשק עלה רק בכ-7%) לצד שיעור האינפלציה שעומד על 5.3%, הגבוה ב-20 השנים האחרונות, ניתן לומר, השפיעו על רמות הביקושים לדירות חדשות. מדובר בעיקר על משקיעים והזוגות הצעירים.
אולם, לא רק הירידה ברמות הביקושים היא זו שהשפיעה ובאופן ישיר על המחירים, אם בכלל. אנו מזהים ב"קצוות", כלומר, בערי הפריפריה הרחוקה ומצד שני בתל אביב ומרכז גוש דן, מעין "תיקון טכני" ברמת המחירים, יש יאמרו סוג של ירידה, אך מדוע?
ברם, סביר שלאחר העליה הכה גבוה במחירים בשיעור של 20% בשנה האחרונה, תהיה בלימה ולאחריה התמתנות במחירים, שהגיעו במקומות מסוימים מאוד לתקרתם הריאלית והשוק המקומי מצביע ברגלים.
אותו "תיקון מחירים" שאנו רואים בא לידי ביטוי גם כשבוחנים את העסקאות בשוק היד השניה אל מול היקף העסקאות בקרב קהל משפרי הדיור: עסקאות שבעבר היו מתבצעות "ראש בראש" כלומר מכירה של דירה יד שניה שערכה היה גבוה וקניה של דירה חדשה ללא תוספת משמעותית במחיר, כיום עורכות זמן רב יותר. השוק מצידו יודע "לתקן" את המחירים שעלו בהגזמה.
בניסיון לנתח ולצפות קדימה כיצד יתנהג שוק הדיור, בהנחה שעל פי התחזיות, הריבית לא צפויה לרדת, ואף לעלות לטווח ה-6%, כבר ניתן לומר שאותם מתעניינים בדירות, אשר נפלטו מהשוק מחוסר יכולת מימון כנראה שלא יחזרו אליו בזמן הקרוב. לעומתם, לאלו שנמצאים עדיין במשחק ומקווים לירידת מחירים אני חוששת שאין לי בשורות חיוביות. כפי שחוקי הפיזיקה לא ישתנו לעולם, כך גם הנוסחה לפיה ביקושים גבוהים מעלים מחירים בעיקר כשההיצע כה מועט וקצב התחלות הבניה אינו משיג את הריבוי הטבעי והגידול באוכלוסייה.
לצערי וכל עוד המוטיבציה של הממשלה החדשה לפתור את מצוקת הדיור לא תעלה והיא לא תשכיל לייצר תכנית ממשלתית חוצה מגזרים, עם מכרזים ושיווקים מאסיביים של קרקעות בעיקר באזורי הביקוש, לא תהיה ירידת מחירים אמיתית, לא בטווח הארוך ובטח שלא בטווח הקצר. גם אם "בעל הבית ישתגע" ונראה מחר בבוקר הכרזה על שיווק קרקעות לבניית מאות אלפי יח"ד, באופן שבו תוכניות אלו מתנהלות ובסבך הבירוקרטיה, קשה לראות כיצד ישפיעו על המחירים כל עוד בנייתן לא החלה ולא נכנסו לשוק.
משיבינו זאת, אותם רוכשי דירות פוטנציאליים, הם יירדו מהגדר ויחזרו בלית ברירה לשוק, גם במחיר הריביות הגבוהות. והמחירים? עד שהמציאות לא תשתנה באופן דרמתי, הם ככל הנראה ימשיכו לעלות.
הכותבת היא מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת אמבסדור
***
כתבה שיווקית בחסות קבוצת אמבסדור. הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.