קיבלתם החלטה על רכישת דירת מגורים, על אזור המגורים ועל התקציב, מה עכשיו? כיצד מתקדמים? איזה בדיקות עושים? ואיך בוחרים עורך דין שילווה אתכם? אין ספק כי רכישת דירה יש שניה היא צעד משמעותי לרוב האנשים, אולי המשמעותי ביותר בהיבט הכלכלי לחלק מהותי מרוכשי הדירות. מאחר ורוב רוכשי הדירות אינם מכירים ו/או יודעים מה שצריך לבדוק וגם אלה שכן יודעים אינם יכולים ו/או רוצים ו/או מסוגלים לעשות כן, חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע ובראש ובראשונה עורך דין שילווה אתכם מההחלטה לרכוש ועד להשלמת העסקה.
זיכרון דברים - לא בהכרח דבר טוב
כבר עתה יצויין, כי אחת הטעויות הנפוצות היא הרצון לחתום על זכרון דברים כדי להבטיח את העסקה. דבר שעלול לגרור אחריו בעיות שונות ולמעשה הפרות של הסכם, שכן זכרון דברים מהווה הסכם לכל דבר ועניין רק שהוא חסר חלקים רבים והוא נתון לפרשנות רבה. לכן ההמלצה הראשונה היא לא לחתום על זכרון דברים ובטח ללא התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
עורך דין מנוסה מאפשר חיסכון גדול
ההמלצה השנייה היא להבין, כי לעיתים חסכון של סכום קטן ביחס לשווי העסקה בעלות שכר טרחתו של עורך דין לרכישת דירה יד שניה עלול לעלות בהמשך ביוקר בביצוע לא קפדני ולא מלא של הבדיקות או סגירה של העסקה בצורה טובה, ולכן נכון וחשוב לבדוק היטב את יועצי העסקה, ובכללם המתווך אם קיים ועורך הדין המלווה.
שכר הטרחה לרוב במועד החתימה
שכר הטרחה המקובל משתנה, הוא תלוי בעיקר באיכות עורך הדין, מקצועיותו, ניסיונו וסוג העסקה ומורכבותה. לרוב ישולם שכר הטרחה במועד חתימת הסכם המכר, אך אם בוצעה עבודה גם קודם ולא נחתם ההסכם ישולם לרוב שכר טרחה מופחת בהתאם לסיכום בין הצדדים ולכן חשוב לסכם מראש עם עורך הדין הן את שכר טרחתו, הן את מועד התשלום והן את סכום התשלום במקרה שלא בוצעה לבסוף העסקה בפועל. יודגש כי שכר הטרחה לא נכון שיהיה בעסקה כה משמעותית השקול היחידי ואף לא העיקרי בבחירת עורך הדין המלווה.
הצורך בביצוע בדיקות בעסקת רכישת דירה יד שניה
מדוע בכלל צריך להיעזר באנשי מקצוע ברכישת דירה יד שניה? התשובה היא די פשוטה המטרה היא למנוע כשלים או פערי מידע, כאלה אשר עלולים לסכן את הרוכש או את השלמת העסקה או ליצור פער בין מה שרוכש דירה יד 2 אשר יודע שהוא רוצה לקבל או לרכוש לבין המצב בפועל. בהתאם, בעת רכישת דירת מגורים יד 2, יש לבצע בדיקות מסוגים שונים כגון:
- בדיקות משפטיות
- בדיקות קנייניות
- בדיקות כלכליות
- בדיקות מיסוי
עורך דין שיעשה עבודתו טובה הוא כזה, שמחד ישמור על הרוכש באמצעות ביצוע כל הבדיקות והגעה לנוסח הסכם ראוי והוגן, מאידך, כזה אשר לא יכשיל את ביצוע העסקה במקום בו ניתן למצוא את הפתרון המשפטי, שיאפשר הן את הגנת הרוכש והן את קיום העסקה. זה עורך הדין המקרקעין שאתה צריך לחפש.
ניסוח ההסכם - בסיס להצלחה
עורך הדין יסייע וייעץ בניסוח הסכם רכישת דירת מגורים, בבדיקות המשפטיות אך גם בנושאים הנוגעים לתחומים נוספים הכלכליים התכנוניים. למשל, ייעוץ הנוגע לתכנוני מיסים, ייעוץ בנושא עלויות נלוות לעסקה שחייבים לקחת בחשבון, היבטים הקשורים למשכנתא ובדיקות זכויות ו/או מצב תכנוני וכיוצ"ב.
עקרי הבדיקות המומלצות בעסקת רכישה של דירה יד שניה
בדיקות המשפטיות הקשורות לבדיקות כלליות של מצב הנכס, האם למשל הנכס נקי מזכויות צד ג' ו/או מעיקולים ו/או מצווים ו/או משכנתאות. בדיקת המצב הרישומי של הנכס, האם מדובר בנכס הרשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במינהל או בחברה משכנת וכיוצא בזה.
אם מדובר בנכס בבעלות פרטית – כזה הרשום בטאבו או במנהל האזרחי - ייבדק כיצד הוא רשום האם למשל רשום כבית משותף, האם קיימים הסכמי שיתוף ו/או הערות אזהרה, אלו מגבלות חלות הנכס. יובהר, כי לרשום במרשמים יש משמעות בכל רכיב ורכיב ולכן מהותי מאד להבין ולבדוק כל חלק במרשמים השונים.
נכס בזכויות חכירה - חשוב לבדוק את רישומי אישור זכויות ולוודא כי הסכם חכירה אינו כולל מגבלות בביצוע עסקאות או מגבלות אחרות וכי הוא בתוקף ,שאם לא כן ברור שיש לכך משמעויות. לדוגמא, ייתכן כי לצורך הארכת הסכם החכירה יידרש הרוכש לנהל משא ומתן חדש על תנאי חידוש החכירה. בנוסף חשוב לבדוק האם מדובר בחכירה מהוונת כזו שאינה דורשת עוד תשלומים או חכירה שאינה מהוונת ואז יש תשלומי חכירה וכן תשלומים שעלולים להיות בגין דמי הסכמה של המנהל (ככל ומדובר במנהל מקרקעי ישראל) או דמי היוון.
בדיקת נושא רישומי משכנתאות או חובות, שכן יש לכך השפעה ישירה על מבנה העסקה והבטחה, כי נותן המשכנתא או בעל החוב יאפשר את בצוע העסקה ומחיקת רישומיו.
בדיקת מצבו של המוכר, האם ישנם משכונים הנוגעים לנכס האם הרשום כבעל הזכויות הוא אכן המוכר, האם בעל הנכס או המוכר הוא בעל כשרות משפטית לחתום, האם יש זהות בין הרשומות למסמכי המוכר (למשל דרכון של תושב זר אשר מספרו שונה עלול להופיע במספר שונה וישן או טעויות ברישום).
בדיקות תכנוניות - עורך הדין המלווה את העסקה צריך לבדוק, כי אכן התוכניות החלות הן אלה שעשו בהן שימוש וכי מה הן התוכניות העתידיות החלות על הנכס. בדיקות האם הבית נרשם כבית משותף, ואם יש חריגות בנייה. בדיקות אלה תבוצענה באמצעות בדיקת תיק הבית המשותף, תיק בניין, בדיקה ברשות המקומית, ו/או בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בכל חברה המחכירה ו/או בחברה המשכנת.
בדיקות נוספות שיש לבצע נוגעות לתכנוני המס הנכונים - ככל שהעסקה מורכבת יותר, עורך הדין ממליץ להיעזר ביועץ מס מומחה כדי לבצע תכנון מס נכון ואף לקבל חוות דעת שתוכל לשמש את הרוכש בעתיד. בדיקות נוספות שניתן לבצע נוגעות למצב הנכס הפיזי למשל בדיקה של ליקויי בנייה. לרוב מומלץ לבצע בדיקה באמצעות איש מקצוע (למשל מהנדס בניין) כדי לקבל דו"ח מפורט על מצב הנכס.
בעסקת מכר עצמו חשוב מאוד לוודא, כי העסקה מובטחת. כך בין היתר, אך לא רק, לוודא כי כבר עם ביצוע התשלום הראשון ישנה בטוחה מספקת כגון הערת אזהרה או בטוחה אחרת טובה מספיק לפי תנאי העסקה. בנוסף נדר לוודא, כי לוח התשלומים ברור וכי יש כיסוי מספיק להבטחת התחייבויות המוכר וכן כי התשלום האחרון מבוצע רק כנגד המסירה וכי יש בו מנגנון מספק להביא להשלמת העסקה ברישום לפי מצב הזכויות של הנכס והעסקה.
בדיקות בתחום הכלכלי
בדיקות נוספות הנוגעות לנושא הכלכלי - בהיבט זה חשוב לבדוק את הנושאים הבאים:
העדר חובות על הנכס הן לרשויות, הן למיסוי והן לכל גוף פרטי או ציבורי אחר. כיסוי מספק של תשלומי המיסים העלולים לחול על הנכס. יודגש בעניין זה, כי אישור להשלמת העסקה יינתן רק לאחר שכל תשלומי החובה ישולמו, הינו על המוכר לספק אישורי מס שבח ולעיתים אף חלה חובה על הקונה לשלם ישירות מתוך תשלומי העסקה לרשות המיסים את התשלום לצורך קבלת אישורי מיסים (אלא אם סוכם אחרת בתמורה בעסקה). בנוסף תשלומי משכנתא יש לשלם לפני השלמת העסקה ולקבל בהתאמה מכתב כוונות מתאים מהגוף הממן בעל המשכנתא של המוכר. וכן מבחינת הרשות המקומית יש לוודא, כי שולמו מלוא התשלומים וכי היטלי ההשבחה שולמו כפי שסוכם בעסקת המכר.
טיפול בנושא מימון, לרוב משכנתא, של הרוכש גם הוא מלווה בפרוצדורה, בדיקות שיש לבצע הן עבור הרוכש והן לפי דרישת הגוף המממן ולעיתים אף לדרישת בעלי הזכויות הרשום בנכס. רצוי אף לקבל מראש אישור עקרוני לקבלת המשכנתא כדי לא להיות מופתעים בהמשך ההליך מדרישות של הגוף המממן.
עורך הדין עובד להצלחת העסקה
עסקת רכישת דירה יד שניה הינה אירוע משמעותי בחייו של אדם, לפיכך ראוי ונכון לבדוק היטב את ביצוע העסקה או להיעזר בעורך דין מומחה בתחום. לעורך הדין המתמחה בתחום המקרקעין תפקיד מהותי בליווי וייעוץ משפט בעסקה רכישת הדירה שלך. עורך דין מנוסה, בעל יכולת להוביל את העסקה בצורה חלקה יחסוך לך סיכון רב בתהליך הרכישה, וכן יחסוך לך סיכון וכסף עתידי במניעת טעויות להם יש השלכה עתידית כלכלית מהותית.
לסכום עסקת רכישת דירה הינה ארוע משמעותי בחייו של אדם ראוי ונכון לבדוק היטב את בצוע העסקה ולהיעזר בעורך דין מומחה בתחום ואנו משרד דני ויצ'לבסקי עורכי דין נשמח כמובן לסייע בנושא – עו"ד דני ויצ'לבסקי -danny@dw-adv.co.il ; 09-7676018