כמעט ואין עסקאות מקרקעין שמבוצעות בלי עזרתם של אנשי המקצוע, ובראשם עורכי דין מתחום המקרקעין. לעורך דין במקרקעין יש תפקיד מכריע וחשוב במימוש עסקאות ולעיתים במניעת עסקאות בעייתיות. הוא אמור להוביל את העסקה לחוף מבטחים, לבדוק היטב את העסקה הרלבנטית, לממשה בדרך הטובה ביותר, להבטיח את העסקה ככל האפשר ולדאוג להשלמה ולעיתים גם לטפל במקרים של הפרות הסכם או מניעת עסקאות ואף ביטולן - והכל לפי העניין.
בשל המשמעות הרבה של עסקת מקרקעין היא מחייבת בדיקות קפדניות בתחומים שונים, לרבות בניסוח חוזים, בניהול משא ומתן, בבדיקות מיסוייות ותכנוני מס, בעבודה מול רשויות המס ומול מרשם המקרקעין או המינהל או החברות הרלבנטיות, ובעבודה מול יועצים שונים ושיתוף פעולה מול יועצי מס, שמאים, מודדים, קבלנים וכיוצ"ב. השילוב והידע הרב הנדרש, דורש מומחיות מצד עורך הדין על מנת לקדם את העסקה הרלבנטית בדרך הטובה ביותר המטפל במקרקעין.
מתי צריכים עורך דין במקרקעין ולמה זה חשוב?
למעשה בכל עסקת מקרקעין נכון לשכור שירותי עורכי דין וזאת מפני שבדרך כלל עסקאות מקרקעין כוללות סכומי כסף משמעותיים ובהתאם הסיכונים ו/או הסיכויים הם משמעותיים. ניהול נכון תוך התייעצות יכולה לחסוך טעויות רבות, כספים רבים ועוגמת נפש. כך למשל בעת מכירת מקרקעין, עורך הדין יכול להבטיח את קיום העסקה וגם את הדרך למזער נזקים במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה או מכל סיבה אחרת. עורך הדין יוכל לדווח בצורה נכונה ובכך לחסוך מס בגין העסקאות וכיוצא באלה.
באופן דומה גם בייצוג של רוכש יכול עורך הדין לבדוק את העסקה ואת הזכויות ולוודא שהעסקה תבוצע במלואה ושיישארו עוגנים להבטחת העסקה ומנגנונים שונים, כמו נאמנויות, שמבצעים באמצעות עורכי הדין. כמו כן, לרוב הקונה בעמדת נחיתות מבחינת ניסוח החוזה ועורך הדין יכול להבטיח לתקן זאת בהגעה לנוסח הסופי של ההסכם הרלבנטי וכיוצ"ב.
ישנן כמובן עסקאות פשוטות יותר כמו שכירויות או מורכבות יותר כמו פרויקטים של בנייה. בנוסף יש עסקאות קומבינציה או עסקאות התחדשות עירונית או עסקאות מקרקעין בנושאים מסחריים שונים -לרבות עסקאות אופציה או עסקאות מורכבות אחרות. כמובן שככל שהעסקאות יותר מורכבות, כך החשיבות דורשות ביתר שאת שימוש בעורך דין מומחה למקרקעין שיכול לקדם את העסקאות בדרך הנכונה והטובה ביותר עבור הלקוח המעוניין בשירותיו המשפטיים.
ברור כאמור שככל שהעסקה מורכבת יותר, כך הצורך גדול ומשמעותי יותר. אך כמעט כל עסקה ולו הפשוטה ביותר יכולה לחסוך צרות רבות ככל ויעשו בדרך הנכונה וביעוץ וליווי מתאים.
להלן ולשם הדוגמא תוצג רשימה לא סגורה של מגוון סוגי עסקאות מקרקעין שבהן חשוב לקבל ליווי עורך דין במקרקעין:
- שכירות וחכירה.
- מכירת דירת מגורים יד 2.
- רכישת דירת מגורים יד 2.
- רכישת דירת מגורים מקבלן.
- ייצוג קבלן בפרויקט בניה.
- ייצוג יזם בהתחדשות עירונית.
- ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.
- עסקת קומבינציה.
- מכירת זכויות בנייה.
- בצוע עסקת מכר או רכש מסחרית.
- מתן אופציה לזכות במקרקעין.
- הסכם מכר קרקע למגורים.
- הסכם מכר קרקע חקלאית.
- הסכם דיירות מוגנת
- שינוי תב"ע וקבלת זכויות בנייה.
כיצד נדע שעורך הדין שבחרנו מתמחה בתחום המקרקעין?
על מנת לבחור את העורך הדין המתאים יש לשקול פרמטרים רבים הכוללים:
- מקצועיות – עורך דין העוסק במקרקעין חייב להיות בראש ובראשונה מקצוען בתחומו, שכן רק בדרך זו נבטיח שהעבודה שלשמה נשכר עורך הדין תבוצע בצורה נכונה. לכן כדאי מאד לבדוק כי הוא אכן עוסק בתחום ומתמקצע בכך.
- ניסיון – יש לבחון לא רק את הרמה המקצועית, אלא גם את הניסיון שצבר, שכן עורך דין לומד רבות מניסיונו והידע שנצבר, כמו גם היכולת להתמודד עם מצבים שכבר הכיר או דומים, יעזרו מאד בקידום העסקה לדרך מבטחים.
- הזמינות והיחס האישי – מערכת היחסים בין הלקוח לעורך דין בכלל ועורך הדין במקרקעין בפרט הוא קריטי ומהותי שכן מבוסס על יחסי אמון שחייבים להישמר. על כן אנו נבחר עורך דין שנוכל לסמוך עליו ואשר יהיה זמין עבורנו וייתן את היחס האישי שנבקש.
- מחיר – כמובן שהמחיר ושכר טרחת עורך הדין הינו פרמטר שיש לבדוק, אם כי הוא בהחלט לא צריך להיות השיקול הראשון או המוביל. קל למצוא עורכי דין אשר ייגבו מחירים זולים, ואלה עלולים לעלות ביוקר בשל אי בחירת העורך הדין המקצועי או המנוסה וכיוצא בכך. לכן כמובן נשקול את המחיר אך רק כפרמטר נוסף. יודגש, כי אנו לא נרצה לשלם מחיר גבוה באופן טבעי, אך יש גם להיזהר מאד ממחירים נמוכים מידי, שכן יש לוודא שהמחיר הוא כזה שלא יגרום לעורך הדין לחסוך במאמצים לבדיקה מלאה של כל היבטי העסקה.
- שונות – ברכיב זה נכלול את כל מה שרלבנטי לעסקה ספציפית, נניח שאנו צריכים ייצוג בעסקה גדולה נרצה לוודא שמדובר בעורך דין מוכר ו/או מדורג בדרוגים /ונים ו/או המחזיק במשרד הכולל עורכי דין שיוכלו להשלים את העבודה והזמינות, או להיפך לעיתים נרצה משרד אינטימי אך כזה שהמיקום שלו בדיוק במקום הנדרש וכך הלאה.
לסיכום
בחירת עורך הדין עלולה להיות אחד הדברים החשובים והמהותיים ביותר בבצוע עסקת מקרקעין, כמעט בכל סוג של עסקה והחל מהשלב הראשוני ועד השלמת העסקה ולכן יש לבחור בצורה חכמה את העורך הדין הרלבנטי המתאים לעסקה הנדרשת, להיקפה ולאופי העסקה והאופי של מבצע העסקה.
אין המדובר בבחירה חסרת משמעות, להיפך מדובר בצעד קריטי להשלמת העסקה בדרך הנכונה בסבך הבירוקרטי, מהותי והדיוני בחיי העסקה הרלבנטית. כמובן שאנו צוות המומחים של משרד דני ויצ'לבסקי עורכי דין - office@dw-adv.co.il בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין, סבור כי אין סוג עסקה אחת דומה לאחרת והחשיבות שאנו רואים במתן המסגרת המשפטית המלאה לכל עסקה הינה קריטית להצלחתה. עורך דין מומחה למקרקעין יסייע לך עם כל עסקת מקרקעין רלבנטית, ינהל בשבילך את הסיכונים הדרושים, ויאפשר הצלחת העסקה כמיטב יכולתו ושליטתו בצורה הראויה והטובה ביותר.
מאת עו"ד דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל, דני ויצ'לבסקי ושות' – עורכי דין ונוטריון