החידוש העירוני האמיתי נוצר מחידוש הסביבה ולא הבניין
כמו מרבית החברות המובילות בהתחדשות עירונית גם אנחנו, בקבוצת רוזיו, התחלנו את פעילותנו ביזמות של פרויקטים קטנים של התחדשות עירונית במסגרת תכנית תמ"א 38 הריסה ובנייה, התכנית שהובילה את ענף ההתחדשות העירונית בשנותיו הראשונות, שעסקה בעיקר בחיזוק הבניינים הקיימים והוספה של מספר קומות לבניין על בסיס היסודות הקיימים, או הריסה של בניין בודד והקמת בניין חדש במקומו. בראשית ימיו של הענף נהנו יזמי הנדל"ן מתנאים מאוד נוחים לייזום, החל מאישור מהיר של פרויקטים בוועדות השונות, הריבית האפסית במשק אפשרה תנאי מימון נוחים אשר כמעט לא דרשו איתנות פיננסית מצד היזמים, השקעה מינימלית ביכולות תכנון, וכמעט ללא כל הקצאה של שטחים לטובת הציבור . ככל שחלפו השנים ובהעדר תכנון ראוי, החלו להיווצר בעיות תכנון בערים רבות אשר גרמו לרשויות להבין כי אומנם זה נכון לחדש בניינים אך העומס על התשתיות והפיתוח העירוני גורם לנזק משמעותי לאיכות המגורים. לימים, מגמה זו הובילה ערים רבות להעדפה ברורה של קידום מתחמי פינוי בינוי על פני חידוש נקודתי במסגרת תמ"א 38.
בשונה מהמצב בעבר, בו לא היו חסמי כניסה גדולים עבור יזמי נדל"ן. במצב הנוכחי לשם הובלה וייזום של מתחמי פינוי בינוי המצב שונה בתכלית. ההתייחסות לפרויקטים מסוג זה מחייבת מהחברות היזמיות ניסיון רב בהובלת פרויקטים במספר תחומים לרבות חברתיים, תכנוניים, משפטיים, כלכליים, הנדסיים ועוד. חשוב לזכור כי מדובר בריצה למרחקים ארוכים וזה מחייב את החברות לעמוד ביכולות פיננסיות לטווח הארוך. במצב הנוכחי ובשיעור הריבית הנוכחי ברור כי לא כל החברות מסוגלת ליזום ולהוביל פרויקטים מורכבים. אנו, בקבוצת רוזיו, זיהנו את המגמה כבר לפני למעלה מעשור וייצרנו בהדרגה את היסודות שהובילו אותנו מחברה שאכלסה פרויקטים רבים בייזמות וכן בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) לחברה המובילה מתחמי פינוי בינוי רחבי היקף הכוללים אלפי יחידות דיור בתל אביב ובכל רחבי הארץ.
ממשתתפים לשותפים לדרך - תפיסת בעלי הדירות משתנה בפרויקטים של פינוי בינוי
בעלי הדירות בהתחדשות עירונית עברו סוג של תהליך אבולוציוני במקביל להתפתחות הענף. בראשית הדרך היו לא מעט מבעלי הדירות אשר צעדו בעיניים עצומות אחרי הבטחות היזמים, מבלי להיכנס לעומק הפרטים הנדרשים, ללא בחינת יכולות היזמים, ומבלי להבין את כל אבני הדרך עד להשלמת הפרויקט. כיום, נוצרה ההבנה בקרב בעלי הדירות כי הם בעלי הקרקע ובלעדיהם לא ניתן לקדם התחדשות עירונית. מדובר בשינוי תפיסה מבורך הנוצר ממספר סיבות כגון: שיח פורה בין בעלי דירות המשתפים ומייצרים מודעות, מידע תקשורתי זמין בפלטפורמות רחבות, רגולציה וחוקים אשר הסדירו את ההתנהלות בענף בין בעלי קרקע לאנשי המקצוע, ולצערנו גם מקרים בהם דיירים נפגעו בפרויקטים שבהם היזם לא נבחר בקפידה והשאיר את בעלי הדירות להתגורר באתר בניה. כלל הסיבות הללו, בשילוב ניסיון של למעלה משני עשורים בהתחדשות עירונית, הובילו אותנו כחברה לראות את בעלי הדירות כשותפים מלאים לדרך, כאלה שצריכים להכיר כל שלב ולקחת חלק פעיל בפרויקט, וזאת כי אנו מבינים כי שקיפות ועבודה עם בעלי הדירות כשותפים לתהליך, מצליחה לייצר אמון, מורידה לא מעט לחץ ועוזרת מאוד לצלוח משברים בדרך, ויש לא מעט כאלה בדרך הארוכה. זו גם הסיבה שאנו מאמינים כי בעלי הדירות חייבים לנהל את תהליך באופן סדור ומקוצעי מול כלל בעלי המקצוע אשר נדרשים להוצאת פרויקטים מסוג זה אל הפועל, כגון עו"ד, שמאים, יועץ מס וכו' רק כך ניתן להבטיח לדיירים ביטחון ושקט.
לאחר הובלה של עשרות פרויקטים, הכוללים מאות בעלי דירות, שזכו לנוע אל עבר התחדשות עירונית מוצלחת כבר מימיו הראשונים של הענף. אנו חשים את השינויים ואת המעבר של הענף מחידוש בניינים בודדים למתחמי פינוי בינוי. אנו מבינים כי עתיד הנדל"ן למגורים בישראל נמצא בהתחדשות עירונית, עתיד ההתחדשות העירונית נמצא במתחמי פינוי בינוי, ועתיד הפינוי בינוי נמצא אצל חברות שדאגו לבנות את היסודות המקצועיים, הפיננסים והניהוליים שיוכלו להתמודד עם המורכבות הגדולה בהובלת מתחמי פינוי בינוי.
עמיר קופל הוא סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בקבוצת רוזיו
***
כתבה שיווקית בחסות קבוצת רוזיו. הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100