כחלק מהצורך המיידי לפזר את העלטה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ודיני התכנון והבניה בפרט, קם צורך להגדיר גבולות גזרה במישור לוחות הזמנים כדי לייצר וודאות.
במאמרים קודמים התייחסנו בין השאר לצורך בתוספת ממ"דים, מיגון בתים, הליכי התחדשות ועוד. עתה לא פחות חשוב, לתת מענה ללוחות הזמנים שחיוניים להצלחת ושיווק "הרעיון" לבעלי הזכויות המתקשרים בעסקה בין אם בהליך פינוי בינוי, בינוי פינוי, הריסה ובניה למימוש תכנית ועיבוי.
עד היום בין המצוי לרצוי ניכר הבדל משמעותי. לכאורה, החקיקה קובעת לוחות זמנים קצובים לדון בתוכניות ואף בהיתרים ואילו הרשויות גוררות רגליים ולא עומדות בלוחות הזמנים-לא תמיד באשמתן. טענתן העיקרית הינה בהיעדר תקציב לכוח אדם ואי יכולת לעמוד בעומס של התוכניות הרבות המוגשות לפתחן.
לאחרונה קודמה רגולציה שעשויה להסדיר נושא זה, כך שלצד הזרמת כספים ורשויות שפועלות מהר ומנגד סנקציות לכאלו שפועלות לאט הוגדרו מנגנוני אכיפה שבמידה ומוסד התכנון לא דן במועדים שהוקצבו לו הרי שהסמכות תוקנה למוסד התכנון מלמעלה.
תוכניות שיוגשו לוועדות המחוזיות במסגרת הליך התחדשות ותוספת זכויות בניה, יקבלו מענה בתוך כ-18 חודשים מרגע הגשתן, ומעבר לתקופה זאת תעבור ההחלטה אל המועצה הארצית לבקשת מגיש התוכנית. החריג אשר במקרה זה אין צורך בבקשה ישירה ממגיש התוכנית, היא תוכנית למגורים הכוללת למעלה מ- 500 יח"ד, שבמקרה זה מזכיר הוועדה המחוזית מחויב להעביר הבקשה בתוך 7 ימים לטיפול המועצה הארצית, אף אם מגיש התוכנית לא ביקש זאת.
המשמעות של תיקון זה היא גדולה, שכן אדם המעוניין להגיש תוכנית לפתחה של הועדה המחוזית המהווה שממית ראשונה לפיתוחה של שכונה או סביבה מתחדשת, ומנגד נתקל בחוסר מענה מתמשך עבור בקשתו, יכול לבקש להעביר את בקשתו לאישורה של המועצה הארצית ובכך להתמודד עם הקיפאון החל בהליך עד לאותה תקופה.
מרגע זה, הטיפול בבקשה וסמכויותיה של הועדה המחוזית, לרבות שמיעת התנגדויות וההכרעה בהן, עוברות אל המועצה הארצית תחת שיפוטה של ועדת משנה שמונתה לעניין זה ויש ברשותה כ- 10 חודשים להחליט בדבר אישור התוכנית.
תיקון זה חיוני מאחר שאם עולה טענה נגדית של אי דיון או היעדר כוח אדם - הרי שהמועצה הארצית תדאג שחסם זה לא יעמוד לרועץ למקדמי התוכניות לחדש את פני העיר ולחזקה - נושא חשוב מאין כמותו שהוגדר זה מכבר כצורך לאומי ראשון במעלה.
זרז נוסף הינו המנגנון שמאפשר להגיש בקשה להיתר עוד בטרם אושרה התוכנית (שמכוחה בדרך כלל מוגשות הבקשות להיתר) ובלבד ואין סתירה בין התוכנית לבקשה להיתר. יחד עם זאת, מומלץ בכל זאת להגיש את הבקשה לאחר אישור התכנית ופרסומה ברשומות כדי שלא יהיו סתירות וזאת מהסיבה שהתכנית עשויה להשתנות מרגע הפקדתה ועד אישורה הסופי.
אחרי שאושרה התכנית המיוחלת, מגישים את הבקשה להיתר. בקשה להיתר המוגשת על פי התוכנית שאושרה, מגדירה את המצב הסטטוטורי לאותו אזור, היא החלק האופרטיבי שמכוחו ניתן לממש את התוכנית, שבסופו של התהליך – מונפק היתר הבניה המהווה את הרישיון לבנות. על מנת לקבל היתר בניה, יש לפנות לרשות הרישוי שתדון בבקשה להיתר ותקבל החלטה אודותיה.
בתוך כמה זמן על רשות הרישוי להחליט אודות הבקשה ובהתאמה להנפיק היתר בניה?
גם במקרה זה יש פער משמעותי בין הרצוי למצוי. לכאורה על פי החוק היבש במידה ורשות הרישוי לא תדון בבקשה תואמת תכנית בתוך 45 ימים מרגע קליטתה, הרי שניתן לפנות לוועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה שתדון במקומה ותכריע תוך 30 ימים מקבלת הערר.
לצערנו, סעיף זה כיום הינו אות מתה ועל אף העובדה שהמחוקק יצר סעיף חשוב וספציפי שמכוחו ניתן לפעול ולייעל את לוחות הזמנים, הלכה למעשה, ועדות הערר לא דנות במקום הועדה המקומית ורק מחזירות את התיק לדיון בפני הועדות המקומיות ששמות את הקייס הרלוונטי בראש מערום המסמכים שרובץ על שולחנן.
בתי המשפט כבר קבעו בשורה ארוכה של פסקי דין, וביניהם בעתירה מנהלית 44471-05-17 מקורות חברת מים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו, 16/08/2017):
"(כי) מטרת הסעיף.. לאפשר דיון מהיר בבקשה לקבלת היתר שהוועדה המקומית ממאנת לקיים בו דיון ענייני תוך פרק זמן סביר. בכך ביקש המחוקק למנוע נזק שעלול להיגרם למבקש ההיתר שבקשתו אינה נדונה על ידי מוסד התכנון המקומי, מסיבה כזו או אחרת". אלא שכאמור יש לשנות את התפיסה ובמקום להחזיר את התיק לוועדה המקומית, על ועדות הערר ליישם את החקיקה כלשונה ולדון במקום הועדות המקומיות ככל שאלו לא דנות - תהא הסיבה אשר תהא.
כך לשם האנלוגיה והבנת הצורך, כפי שאדם העובר על החוק מבחינת המהירות המותרת בכביש המהיר, אינו פטור מעונש, ואינו יכול להגיע לשופט ולטעון "הייתי לחוץ ומיהרתי" ולא לקבל סנקציה, כך מוסדות התכנון אינם יכולים לטעון שבשל היעדר כוח אדם הם לא עומדים בלוחות הזמנים הקבועים בחוק. מה שונה בין אדם הנוסע מהר ועשוי לפגוע בעובר אורח לבין התנהלות איטית של מוסד תכנון שלא על פי חוק שבעטיה עשוי בניין להינזק מרעש אדמה או איום ממטחי טילים- ובכך להפקיר חיי אדם. אין הבדל!
כך כפי שמצופה מהמועצה הארצית לדון בתוכניות שלא נידונות בפני הועדה המחוזית (כפי שפורט בתחילת הכתבה), כך גם ועדות הערר נדרשות לדון בבקשות להיתר שלא נידונות על ידי הועדות המקומיות ובכך לשחרר את החסם העיקרי המונע אישורים מהירים ובניה משמעותית באזורים הדרושים התחדשות, התמגנות ובטיחות בכל האספקטים.
לסיכום, כפי שניתן לראות, בענף הנדל"ן קיימת בעיה חמורה בכל הנוגע לפרוצדורות ממושכת, בירוקרטיה וזמני המתנה ארוכים לצורך קבלת אישורים והיתרים, ועל כן דרושה רפורמה רחבה שתתמודד עם הבעייתיות בענף התכנון והבניה. האם הרגולציה החדשה תוביל בהכרח לשינוי המיוחל ולקיצור זמני ההמתנה באופן משמעותי? קשה לענות תשובה חד משמעית וככל הנראה רק הזמן יגיד, אך בהחלט ניתן להגיד כי מדובר בצעד לעבר הכיוון הנכון, צעד שמראה הבנה והכרה בבעיה העוטפת את הענף וניסיון התמודדות התחלתי עם המצב. צעד זה חייב שיחלחל גם למועצה הארצית, לועדות הערר ולכל גורם שהינו בר סמכות לייצר החלטות מהירות, יעילות נותנות מענה אופרטיבי לחסמים העשויים כפי שלמדנו לגרום בעקיפין להפקרה של ממש בחיי אדם.
מאת ליעוד כהן, דסק משרד עו"ד גור ושות'.
***
כתבה שיווקית בחסות משרד עו"ד גור ושות'. הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.