פורום Duns100, מבית דן אנד ברדסטריט אירח במלון "הילטון" בתל אביב את בכירי ענף הבנייה והנדל"ן. במסגרת הפורום, בהנחייתה של עוה"ד דפנה שחר, עסקו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי, ביניהם עליית מחירי הדיור והצעדים שצריכה הממשלה החדשה לבצע כדי לטפל במשבר זה, הירידה של כ-20% במכירת דירות חדשות בהשוואה לשנת 2021, כיצד צפויות העלאות הריבית האחרונות להשפיע על ענף הנדל"ן?, האם אנו בפתחו של משבר סאב-פריים כחול-לבן? ועוד.
אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט בפורום Duns 100: ״אנו בדן אנד ברדסטריט עוקבים אחר תחום הנדל״ן כל העת ובתקופה האחרונה ניכרת מגמה של עלייה במחירי הדיור לצד מיתון בביקושים לדירות חדשות. יחד עם זאת, שוק ההשכרה לא מפחית את הבהלה לדירה – השוק בישראל אינו מפוקח, מלווה בעליות חדות ולא מהווה תחליף הולם לרכישת דירה. חצינו את 60 אלף התחלות הבנייה בשנה וצפוי שגם השנה הקצבים יהיו דומים – אך אין ספק שעדיין נדרש שינוי מהותי בצד ההיצע״.
"אם המדינה רוצה לבצע שינוי בטווח הקרוב היא יכולה לתת הטבות לדיור להשכרה, גם לשוכרים וגם למשכירים", אמר תמיר כהן, מנכ״ל שיכון ובינוי. ״יש כמה פתרונות למשבר הדיור בין היתר בדיור להשכרה, שצריך להיות כמוצר פיננסי בניהול ובפיקוח. אני לא חושב שאפשר להוריד את מחירי הדיור כי עלויות הדירה הן גבוהות, אם המדינה רוצה לבצע שינוי בטווח הקרוב היא יכולה לתת הטבות לדיור להשכרה, גם לשוכרים וגם למשכירים ולפתח את השוק״.
מיכה קליין, מנכ״ל אפריקה ישראל מגורים: ״אני חושב שהממשלה האחרונה עשתה טוב, ראינו את קצב השיווקים אבל זה לא מספיק. אין פה פתרון קסם, זה צריך להיות מכלול שלם - ההוצאה לפועל חשובה ויש בעיה עם זה ברשויות המקומיות. באזור גוש דן מרבית הקרקעות פרטיות. זו קופת החיסכון הכי טובה שאפשר לשבת על הקרקע בשנים האחרונות. צריך לחזור לעידוד מכירת הקרקעות כמו תחילת שנות ה-2000״.
״אפשר לעשות הסתה בשוק של מספר דירות ממכירה להשכרה", ציין ארנון פרידמן, מנכ״ל אשדר-חברה לבנייה. "הכי חשוב זה להבין שבענף שלנו אין פתרונות קסם לזמן הקצר. הממשלה צריכה לנקוט במדיניות ובדרכים שבהן יטפלו בענף לטווח הארוך״.
"הנתון על ירידה במכירות הוא תוצאתי – כדי שיהיה אפשר למכור יותר צריך היצע"
רון אבידן, מנכ"ל אזורים בנין (1965) הוסיף: ״הנתון שמצטטים לגבי ירידה במכירות הוא נתון תוצאתי. כדי שיהיה אפשר למכור יותר צריך יותר היצע. כל פרויקט חדש, שהצלחנו אחרי מאמץ גדול להוציא השנה נמכר, הביקושים קיימים. 2021 הייתה שנה קשה והירידות שהשוק חווה היא פשוט כי המלאים שלנו נגמרו, וכדי לייצר מלאים חדשים צריך לייצר פעולות. אם היו מתייחסים לכך כבעיה לאומית, המסוכנת לציבור הישראלי, כמו הקורונה או איראן, היו עושים פעולות דרסטיות לפתרון הבעיה, ראשית במינוי פרויקטור עם ראייה וסמכויות שכפוף לראש הממשלה״.
אבי יעקובוביץ, מנכ״ל גב-ים התייחס לנוכחות הגוברת של ענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות, שמרחיבות את מרכזי הפיתוח בישראל במוקדי הביקוש המרכזיים של המדינה. "ישראל מהווה מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי שלהן", ציין. "חשוב לי לצנן את האווירה השגורה בימים אלה בישראל ולציין כי ישראל הייתה מעצמת הייטק ותישאר כזו בזכות ההון האנושי הטוב בעולם. במהלך 2022 חתמנו בגב-ים על מספר עסקאות עם חברות הטכנולוגיה מהמובילות בעולם, בהיקפים חסרי תקדים, בלב אזורי הביקוש. זו בדיוק המגמה שאני מדבר עליה, והיא מתקיימת דה פקטו בשטח לצד אותם הדיווחים הדרמטיים על ׳צמצומים׳ באותן חברות מובילות. גב-ים פוגשת ביקושים אלו בין היתר במטרופולין תל אביב, במרחב הרצליה, בפארק מתם בחיפה ובפארקים האקדמיים בירושלים ובבאר שבע, הנשענים על ההון האנושי האיכותי של המוסדות האקדמיים. אנחנו לא מנותקים מהשוק ומבינים את המתרחש בו, אבל הנדל״ן הוא תחום לטווח ארוך גם עבור השוכרות. לראייה, אנחנו נהנים מתפוסה יציבה של 98% בפרויקטים שלנו בכל רחבי הארץ״.
דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן: "הבעיות ידועות לכולם, גם למקבלי ההחלטות, ובמקום לטפל בהן מהשורש ממשיכים בגימיקים. אנחנו, למשל, מעורבים בשתי תוכניות של כ- 5,000 יח"ד בהוד השרון שתקועות כבר שנים, והסיבה היא שיש בעיות ברשות המקומית שלא מאפשרות לה לקדם את התוכניות האלו. לזה אני מתכוון, לא פותרים בעיות מהשורש. אני לא מניח שנראה שינוי כלשהו במדיניות בשנים הקרובות, המגמה תימשך והבעיות לא ייפתרו. בטווח הקצר, הפיתרון הכי יעיל למצוקת מחירי הדיור היא להסב יותר פרויקטים ממכירה להשכרה, אבל כדי שזה יקרה הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך חייבים להיות כלכליים ליזם, זה לא המצב כיום, המדינה צריכה להתערב כדי לגרום לנכסים האלה להיות מניבים ולשפר את הכדאיות של פרויקטים להשכרה".
חני הורוביץ, בעלים ומנכ״לית קבוצת הורוביץ: ״מחירי הקרקעות גבוהים, הריביות גבוהות והגיע הזמן שהמדינה תוציא עסקאות קומבינציה בצורה חכמה ומפוקחת. רק כך יהיה אפשר לתת פתרונות איכותיים ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה בכל הארץ, כך הפתרון יהיה נגיש, היזמים לא יצטרכו לשלם את הריביות הגבוהות ונראה שינוי משמעותי במשק. קבוצת הורוביץ בונה כיום מספר פרויקטים, עם אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר חדשניים, ביניהם פרויקט ׳מוזה׳ בגליל ים ופרויקט ׳INNO׳ בצומת סביון, מתוך הנחת יסוד כי יש להרחיב את ההיצע האיכותי לשוק וההבנה כי המחירים יתאזנו רק לאחר הגדלת ההיצע״.
"צריך להסתכל היום על משבר התשתיות במדינת ישראל כאסון לאומי"
חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "דיור הוא מוצר בסיסי וחיוני, ולכן הביקוש אליו תמיד קיים ואף גדל. העלאת הריבות מעלה ליזמים את הוצאות המימון וברור שכך לא ירדו מחירי הדירות. הערים הגדולות רוצות לגדול רק בחצי אחוז עד אחוז אחד בשנה, ולכן הן לא רלוונטיות כדי לייצר בתחומן מסה של היצע. חיפה ובאר שבע לא נותנות את המענה לביקושים הרבים, ולכן אין מנוס מלהקים מטרופולין בגליל ומטרופולין בנגב, שבהם תיבנה כמות גדולה של יח"ד שתיתן מענה לביקושים הרבים. רוב אוכלוסיית ישראל לא יכולה לקנות במחירים של אזורי הביקוש, ולכן צריכה להסתפק בדירות עד 2-2.5 מיליון ₪. במטרופולינים האלה יהיה אפשר להציע דירות להמונים במחירים זולים יחסית".
רפי אלמליח, מנכ"ל, מינהל התכנון: ״החל מחודש ינואר הקרוב, עם ביטול ההקלות, מוצב בפנינו אתגר שהוא גם הזדמנות להגדיר מחדש מה כוללת תוכנית. בימים אלה מתבצעת הטמעה בוועדות המחוזיות של תכנון חושב רישוי הכוללת הגדרות ברורות מה צריכה לכלול תוכנית. המטרה היא לקצר ולפשט ככל הניתן את התוכנית וזאת בין השאר באמצעות צמצום עשרות נספחים. ביטול ההקלות ושינוי הפורמט של התוכניות יביאו לקיצור של הליך התכנון מתכנון ארצי ועד למתן היתר".
עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי: "צריך להסתכל היום על משבר התשתיות במדינת ישראל כאסון לאומי ולהפנות תקציבים לשם, אחרת נמצא את עצמנו בלי חשמל וטובעים בתוך אשפה. הרישוי העצמי הוא חלק מסל פתרונות, שמקדמים מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון שנועד לפתור את משך הזמן להוצאת היתר ויש כבר 80 אדריכלים באירוע. מעבר לכך, מקודמות היום שתי רפורמות חשובות, האחת הפחתת הרוב הדרוש בקרקע פרטית ל-50% כדי לשחרר תוכניות באזורים כמו חדרה ופרדס חנה והשנייה היא הפחתת מס שבח לבעלי קרקעות פרטיות שישחררו קרקעות בתוך 4 שנים".
שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין: "המדינה לא דואגת לתשתיות ופרויקטים רבים תקועים שנים על שנים בגלל שהטיפול בתשתיות לוקה בחסר. לגבי העלאת הריבית – המשך העלאת הריבית יביא להקשחת העמדות של הבנקים כלפי יזמים ובהכרח להקטנת ההיצע, אבל לא לירידת מחירים. במדינת ישראל נולדים בכל שנה 180 אלף תינוקות ונפטרים בכל שנה 50 אלף אנשים ויש גם עולים חדשים בכל שנה, כך שהגידול הדמוגרפי ממשיך וגדל בכל שנה ואיתו גם הביקוש הטבעי לדירות עולה. כל עוד הביקוש יעלה משמעותית על ההיצע לא נראה ירידת מחירים".
שלום שי, יו"ר ובעלים, דונה חברה להנדסה ובנין: ״כולם שואלים מדוע מחירי הדירות בישראל לא יורדים למרות הצעדים שננקטו בשנים האחרונות. לצערי, אני לא חושב שמחירי הדיור ירדו כל עוד מחירי הקרקעות גבוהים. ברגע שמחירי הקרקעות ירדו, רק אז נתחיל לראות ירידה מסוימת גם במחירי הדירות״
השתתפו בפורום אבי יעקובוביץ, מנכ"ל, חברת גב-ים לקרקעות, אבי לוי, מנכ"ל, קבוצת יהודה לוי, אילן הורוביץ, מנהל אגף מקרקעין, שיכון ובינוי אחזקות, אריאל רחמים, סמנכ"ל כספים, יהודה רחמים חברה לבנין, ארנון פרידמן, מנכ"ל, אשדר-חברה לבניה, בן קטה, מנכ"ל, קטה יזמות בניה והשקעות 2002, בן תורג'מן, בעלים ומנהל אגף זכרון יעקב, אמירי זכרון יעקב, גיא מילוסלבסקי, מנכ"ל ובעלים, מילוסלבסקי אדריכלים, גיל מעין, סמנכ"ל פיתוח עסקי, ולור ביירון נדל"ן, דודי קפלן, שותף, מייסד, ולור ביירון נדל"ן, הלל קירשנבאום, עוזר מנכ"ל, מינהל התכנון, זאב אפשטיין, יו"ר, הרי זהב, זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף, אקרו נדל"ן ייזום, חיים פייגלין, מנכ"ל, צמח המרמן, חני הורביץ, בעלים ומנכל"ית, קבוצת הורוביץ, טוביה לבקוביץ, בעלים, אריאל ק.ל. יזמות ופיתוח עסקי, יובל ברגמן, סמנכ"לית שיווק ומכירות, בנין העיר ד.נ, ישראל יעקב, מנכ"ל ובעלים, ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, יחיאל אברהם, משנה למנכ"ל, מנהל התכנון, לימור יעקב, סמנכ״לית פיתוח עסקי, ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, מוטי כסיף, שותף בכיר, ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים, מיכה קליין, מנכ"ל, אפריקה ישראל מגורים, מיכל גור, מנכ"לית, אלמוגים החזקות, משה בלייש, סמנכ"ל פיתוח, קוזי קאזה, ניר ינושבסקי, מנכ"ל, ינושבסקי א. הנדסה ובניין, סוזאנה קליימן, מנכ"לית, קליימן יזמות ובניה, סמי מצלאוי, בעלים ויו"ר, מצלאוי חברה לבנין, עדן בר, שותף, בר - לוי אדריכלים ומתכנני ערים, עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר, מטה התכנון, עידן תורג'מן, מנכ"ל ובעלים מול החוף וילג', אמירי זכרון יעקב, עמיעד רחמים, סמנכ"ל ביצוע, יהודה רחמים חברה לבנין, עפר אודלס, מנהל פיתוח עסקי, תחום ייעוץ ובעלים, אודלס קינן, ערן לוי, מנכ"ל ודירקטור, אלטנוילנד - ארץ ישנה חדשה מ.ג., קובי אופק, יו"ר, ק. אופק החזקות, רון אבידן, מנכ"ל, אזורים בנין (1965), רינה מיכאלי, פיתוח עסקי, טר ארמה, רפי אלמליח, מנכ"ל, מינהל התכנון, שאול לוטן, מנכ"ל, משולם לוינשטיין, שי דוד, סמנכ"ל פרוייקטים והנדסה, בולווארד טרה, שי פולנסקי, מייסד ומנכ"ל, בולווארד טרה, שלום שי, יו"ר ובעלים, דונה חברה להנדסה ובנין, תמיר כהן, מנכ"ל, שיכון ובינוי אחזקות, דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן, שי מרגולין, שותף מייסד ומנכ"ל משותף, אחים מרגולין הנדסה וייעוץ, אלון שחף, מנכ"ל, טר ארמה והנהלת דן אנד ברדסטריט.