מחירי הנדל"ן רושמים שיאים חסרי תקדים, משך זמן הבנייה הולך ועולה, הריבית על המשכנתאות עולה, מדד תשומות הבנייה הולך ומזנק, והחלום של הישראלים לדירה בבעלותם מתרחק ומתפוגג. ישראל נמצאת מזה למעלה מעשור במשבר דיור מהחמורים בתולדותיה ונראה כי קצב התחלות הבנייה לא מצליח לעמוד בביקושים העזים לדירות.
אלו נגרמים לא רק מקצב הילודה שעלה בשנים האחרונות אלא גם בעובדה כי אחוז הגירושין בישראל מטפס והגיע כבר לכ-15 אלף זוגות בשנה ובשאיפה המשותפת לרוב הישראלים לגור באזורי הביקוש של מרכז הארץ. במטרה לקרר את שוק הנדל"ן, ובהעדר אלטרנטיבות אחרות העלה לאחרונה בנק ישראל את הריבית בשיעור של 0.5% לרמה של 1.25%, שהיא הרמה הגבוהה ביותר מאז ספטמבר 2013. הבנק עשה זאת על מנת לרסן את קצב האינפלציה שמתקרב ל-5% בשנה ואף העריך גם כי הריבית צפויה לעמוד על 2.75% בממוצע הרבעון השני של 2023.
אך נראה כי גישה זו מחטיאה את המטרה ולמעשה פוגעת בהמוני ישראלים הנאנקים כעת תחת מחירי השכרת הדירות הגואים. לטעמי אם המדינה תפקח את עיניה היא תוכל למצוא פתרון אחר שכבר מיושם בהצלחה בשטח: ההתחדשות העירונית ובפרט פינוי בינוי.
כן, על רקע העובדה כי כמות הקרקעות במרכז הארץ הולכת ומתמעטת נראה כי הרעיון הטוב והיעיל ביותר להגדלת ההיצע שתעזור לכמה שיותר זוגות צעירים ומשפרי דיור לקנות דירות בבעלותם היא בנייה במסלולי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. למעשה פרויקטים של התחדשות עירונית לא רק יוסיפו כמות דירות שתוכל לקרר את הביקושים העזים בשוק, אלא גם יביאו למתיחת פנים למרכזי הערים המתיישנות.
כקבוצה שחרטה על דגלה לקחת חלק בבנייתה המחודשת של ישראל, מהווה ההתחדשות העירונית כחלק בלתי נפרד מפעילותה של קטה גרופ בשנים האחרונות. הקבוצה העוסקת ביזמות של פרויקטים חדשים שאותם היא בונה בעצמה, ברכישת קרקעות ובהקמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. קטה גרופ מקדמת ומבצעת בפועל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית רחבי היקף ברחבי הארץ: פתח תקווה, הוד השרון, רמת גן, הרצליה, חולון ועוד. כקבוצה אשר הציבה את ההתחדשות העירונית כשליחות למען הצמיחה וריבוי האופציות עבור התושבים וכמנוע צמיחה עיקרי אנו מאמינים כי בעולם אידיאלי ההתחדשות העירונית הייתה ממשיכה בישראל במלוא עוזה אך ישנם כשלים מסוימים התוקעים מקלות בגלגלים, ומדינת ישראל החפצה בהורדת יוקר המחיה חייבת לפעול לפתרונם בהקדם.
על כשלים אלו ניתן למנות את העדרו של גוף ממשלתי אחד המרכז ומתכלל את כלל התכנון אסטרטגי והביצוע עד למתן היתרי בניה לפרויקטים של התחדשות עירונית. כמו כן חוסר ודאות תכנונית הנובע בעיקר מהתמשכות התהליך על פני תקופה ארוכה הקושי לחזות כיצד ישתנה המרקם החברתי והצורך ביצירת תשתיות חדשות. כשלים נוספים נוגעים לחסמי תכנון, היבטים כלכליים ואחרים שתלויים ברשויות המקומיות, וכן הליכי רישוי ארוכים ומסורבלים שמעכבים לעתים למשך 10 שנים ויותר פרויקטים במוסדות התכנון. ללא טיפול שורש בבעיות ובכשלים אלו תמשיך ההתחדשות העירונית להתקיים אמנם, אך לא בממדים ובפוטנציאל בהם היא צריכה וראויה להתבצע.
תמ"א 38 קמה אמנם במטרה לחזק דירות ישנות שנבנו לפני שנים ולא עומדות בתקן הרלוונטי לעמידות בפני רעידות אדמה, אך צריך להסתכל למציאות בעיניים ולומר את האמת שלא רק בגלל זה אנו מקדמים כיום פרויקטים. הסיבה השנייה והלא פחות חשובה היא שאנו חייבים להגדיל את ההיצע ולייצר תנופה משמעותית בבניית הארץ. כן, בסופו של יום הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים שהוא צריך ממוקמים במרחק דקות הליכה מהבית. אנשים לא רוצים לבזבז זמן ונסיעות ומחפשים באופן ספציפי דירות באזורים בהם יש בקרבת מקום בתי ספר איכותיים, מינימרקטים, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. המדינה מצידה מחפשת מזה שנים כלי אפקטיבי שיצליח לבלום את המחירים המשתוללים ויענה על הצורך של משפחות וזוגות צעירים להגשים את חלום הדירה בבעלותם.
הדרך היחידה להגשמת שתי הדרישות הללו היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים. על המדינה להפנים זאת ולהציב את ההתחדשות העירונית בראש מעייניה הכלכליים לטובת הורדת האינפלציה ויוקר המחיה בישראל.
מאת רון מנשרוב, מנהל תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי, קטה גרופ