פורום Duns 100 כינס את בכירי ענף המשפט לתחום הנדל"ן. בכנס דנו בכירי המשפטנים בשורת סוגיות, בהן המשבר בענף הדיור, העלאות הריבית, קריסת חברות ביצוע ובנושאים נוספים שעל סדר היום.
מהי השפעת עליית הריבית על קצב התחלות הבנייה ועל היצע יחידות הדיור?
יוחאי דור, שותף במחלקת הנדל"ן, סלומון ליפשיץ ושות'
"העלאת שיעור הריבית על ידי בנק ישראל ייקרה באופן דרמטי את עלויות המימון. שיעור הרווחיות של פרויקטים בתחום הנדל"ן הצטמצם משמעותי. הכסף כבר למעשה לא זול, וכתוצאה מכך קבלנים ויזמים מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין. הדבר למעשה מביא להאטה ניכרת בקצב התחלות הבנייה. ההשפעה העיקרית של זה היא המחסור בהיצע ביחידות הדיור שמחבל בניסיונות שיש בתקופה האחרונה לבלום את מחירי הדיור".
העלאת הריבית משפיעה רבות על סעיף המימון וגוררת הארכת פרויקטים. יש עיכוב ברכישה של קרקעות מהמנהל והרווחיות כבר לא כפי שהייתה. מה עמדתך בנושא?
שמואל שוב, שותף מנהל, שוב ושות' משרד עו"ד
"כיום משעלתה הריבית - הנושא הרבה יותר קשה. הבנקים נותנים את הכסף ליזמים הרבה יותר יציבים, דורשים יותר הון עצמי, עלות הריבית גבוהה, ובצורה מסוימת יש גם הקשחה על אפשרויות המימון. ליזמים בכלל ולבינוניים בפרט, עומדת האפשרות של גורמי קרנות המימון ומימון החוץ. הם עובדים בריבית גבוהה יותר אבל היא נותנת להם את האפשרויות ואת קלות היתר".
חגי אדורם, שותף מנהל, אדורם ושות'
"יש לנו בעיה שקצת מנסים להדחיק אותה: עד 2040, לא הרבה זמן במונחים של מדינה, יהיו חסרות כאן 2,700,000 דירות. זה לא מספר של נתוני שיווק או יח"צ, זו פשוט החלטת ממשלה, של מנהל התכנון, האוצר והשיכון, שקיבלה תוקף של החלטת קבינט הדיור הלאומי. זה אומר שחסרות כאן המון דירות. יותר אנשים שמתחתנים, יותר אנשים מביאים ילדים, יותר אנשים מתגרשים, וכולם צריכים לגור באיזשהו מקום. זה שסביבת הריבית עולה ולאנשים יותר קשה לקבל הלוואות למשכנתאות – זה לא דבר טוב, וזה רק מחריף את הבעיה".
מהזווית של החוק, האם תבוא נקודת המפנה? מה יכול להשפיע על מנת שתחול ירידה במחירי הדיור?
חגי אדורם, שותף מנהל, אדורם ושות'
"צריכים לעשות שלושה דברים. הראשון – דיור להשכרה ארוכת טווח במיליארדים ולא בטפטופים כמו שאנחנו רואים היום. מודל של 10+10 כמו שמקובל בכל מדינה מדרג בינוני באירופה, בפיקוח ממשלתי כדי שזה יהיה בטוח. השני – להכניס יד לכיס ולתת לראשי הערים המון כסף כי כרגע הם פשוט מצפצפים על החוק. עיין ערך תמ"א 38 – מי שרצה עשה ומי שלא לא. חוקים לבד לא משיגים את המטרה. צריך לתת מתנה על כל היתר בנייה למגורים. כשזה יקרה – התנגדות ראשי העסקים ליזמות ולהתחדשות תתפוגג. אם לא יתנו לראשי הערים במרכז הארץ הרבה כסף – זה לא יעבוד. השלישי – נוגע למסים. כל הזמן חושבים על מקלות בהעלאת מס רכישה, אבל שום דבר לא יוצא מזה. צריך לחשוב הפוך ולתת לאנשים גזרים. למשל מי שימכור את הדירה שלו בתוך 12 חודשים יקבל הנחה של 50% במס שבח. כדי שזה יקרה צריך יותר מעשים ופחות דיבורים".
שמואל שוב, שותף מנהל, שוב ושות' משרד עו"ד
"אני חושב שהיום בצורה מסוימת יש היעדר סינרגיה בין הרשויות השונות, המנהל מוציא את המכרזים, לא תמיד מתואם עם הרשויות, הבנייה עדיין לא בשלה כי יש פה כל מיני התניות שקשורות לצדדי ג', היזמים יושבים עם מימון גבוה. זה מצד אחד מייקר את העלויות, מצד שני לא מאפשר את הבנייה במהירות ויעילות, והסינרגיה של רשות מפקחת שאליה ניתן לפנות – הוא דבר שיהיה יעיל ביותר".
מהי השפעת תיקון 9 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, על רוכשי דירות ויזמים?
יוחאי דור, שותף במחלקת הנדל"ן, סלומון ליפשיץ ושות'
"התיקון לחוק שנכנס לתוקף לפני כשישה חודשים למעשה מתמקד בשתי סוגיות עיקריות: הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ופיצוי בשל איחור במועד מסירת הדירה. לפני כניסת התיקון לתוקף למעשה היה נהוג בהסכמי המכר לכלול הוראה על הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, וכך למעשה רוכשי דירות נאלצו לשלם סכומים לא מבוטלים עקב עליית מדד. לבסוף הוחלט שרק 40 אחוז ממחיר הדירה יוצמד למדד ובכך ניתן למעשה איזה סוג של ודאות לרוכשי הדירות. יש טענה, שאני חייב לציין שאינה כל כך מופרכת, שבעצם הסיכון הכלכלי הזה שהועבר לפתחם של היזמים והקבלנים – מגולגל בחזרה לרוכשי הדירות, כשלמעשה מחיר הדירה מלכתחילה ייקבע על ידי הקבלנים כמחיר גבוה יותר. הנושא השני הוא הפיצוי בשל איחור במועד המסירה: החיוב לתשלום הפיצוי נהפך למוחלט. אני חושב שהיום קבלן שבשלב המו"מ יקבע את מועד המסירה, ייצטרך להיות מאוד זהיר ויקבע אותו כמה שיותר מאוחר כדי להימנע מתשלום פיצוי על איחור".