אירוע Urban Leaders הוא לא רק אחד מהאירועים הנוצצים בלוח השנה של עולם הנדל"ן, הוא גם אירוע שמאגד את הכוחות המובילים באחד מהענפים האסטרטגיים הפועלים בישראל – ענף ההתחדשות העירונית. לענף ההתחדשות העירונית יש חלק משמעותי בהנעת אחד מקטרי צמיחת המשק המרכזיים בישראל והוא שותף מלא בפעילות שוק הנדל"ן בישראל, כאשר נתח משמעותי בשוק המגורים קשור לפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי נתוני הלמ"ס כרבע מהתחלות הבניה בשנת 2022 נבנו במסגרת התחדשות עירונית, רובן במסגרת של פרויקטי הריסה ובניה, בין אם בפרויקטים של 'פינוי בינוי' ובין אם בפרויקטים של תמ"א בניה והריסה (תמ"א 38/2). בשנים האחרונות נכנסו חברות הנדל"ן הגדולות במשק ל'עובי הקורה' בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית והם מתמקדים לרוב בפרויקטים גדולים יותר, בדגש על פינוי בינוי, ופחות ברמת הבניין הבודד. ובכל זאת, הכניסה של החברות הגדולות עוד לא הדירה את רגליהם של היזמים מהחברות הבינוניות והקטנות. נכון לשנת 2022 ישנם כ – 1500 יזמים בשוק ההתחדשות העירונית. בהכללה, רבים מיזמים בעלי נפח פעילות קטנה יותר עוסקים בתמ"א 38/1 - שקיבלה אפשרות להארכה עד לשנה הבאה ב 21 ערים מרכזיות - ובתמ"א 38/2. החברות הבינוניות והגדולות בעלות גב כלכלי חזק יותר שואפות לאתר אפשרויות לפרויקטים של מתחמי 'פינוי בינוי', אם כי הן פעילות גם בגזרת התמ"א.
בדירוג Duns 100 לחברות ההתחדשות העירונית המובילות בשנת 2023 דורגו 145 חברות, ביניהן 27 חברות שדורגו בתמ"א לפי ערים בלבד. בקבוצת ה- Dunstars ב'פינוי בינוי' דורגו חברות אאורה, אזורים, אשדר, החברה להתחדשות עירונית, מצלאוי, צים בהרי נדל"ן - שעלתה לראשונה, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י, קבוצת גבסו וקרסו נדל"ן. חברות אלה מקדמות בשנת 2022 369 פרויקטים סה"כ, ביניהם 27 פרויקטים שנמצאים בביצוע. אפריקה התחדשות עירונית, עלתה השנה לטיר 1. נכון לשנת 2022, מתוך 10 פרויקטים בהם החברה לוקחת חלק נמצאים בביצוע 3 פרויקטים של פינוי בינוי עם 522 יח"ד סה"כ. אל קבוצת ה- Dunstars בתמ"א 38 נוספו השנה 3 חברות: צ.פ חברה לבנין, קבוצת גבאי וקרינסקי גוטליב. בולטת היא חברת צ.פ חברה לבניין, שאת הצמיחה המדורגת שלה בדירוג ניתן לראות מדי שנה, כאשר בשנת 2022 לקחה חלק ב-52 פרויקטים סה"כ. מתוך אלו 14 פרויקטים קיבלו היתר בתנאים, 13 קיבלו היתר בניה ו-3 פרויקטים אוכלסו. חברת אנשי העיר, אשר לאורך 4 השנים האחרונות הייתה במקום ה-2 בעיר תל אביב, טיפסה למקום הראשון עם 52 פרויקטים סה"כ, ביניהם 8 פרויקטים שקיבלו היתר בתנאים, 12 שקיבלו היתר בניה ושני פרויקטים שאוכלסו בשנת 2022. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן, דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת. ממוצע הסיכון של החברות המדורגות הינו נמוך משמעותית מרמת הסיכון הענפית ושומר על יציבותו לאורך 3 שנות הדירוג האחרונות.
2022 המשיכה את תנופת תחום ההתחדשות העירונית
בהשוואה לשנת 2021, בשנת 2022 נרשמה עליה נוספת בפרויקטים של התחדשות עירונית. מנתוני הדירוג של Duns 100 לשנת 2023, עולה גידול של כ- 4% במספר פרויקטים של תמ"א 38 אשר נמצאים בשלב היתר בתנאים, גידול של כ-9% במספר בפרויקטים שנמצאים בשלב ביצוע וגידול של כ- 29% במספר הפרויקטים שאוכלסו, כלומר קיבלו טופס 4 במהלך שנת 2022. בולטת במיוחד היא העיר תל אביב, שכמעט הכפילה את מספר הפרויקטים שנמצאים בשלבי בניה בשנת 2022, לעומת שנת 2021. כמו כן, ברמת גן חל גידול של עשרות אחוזים במספר הפרויקטים שאכלסה בשנת 2022 לעומת שנת 2021. מנגד, בעקבות סיום תוכניות תמ"א 38 באוקטובר הקרוב בחלק מהרשויות, ובהיעדר תכנית ליישום חלופת שקד, ישנה מגמה של קיטון במספר הפרויקטים בשלבים המוקדמים יותר. כך לדוגמא, ירידה של כ-9% במספר הפרויקטים שהגיעו לכדי 80% חתימות בין שנת 2022 לשנת 2021. גם בשנת 2022 ניתן לראות ריכוז של פרויקטי תמ"א במחוז תל אביב ומחוז מרכז, לעומת שאר חלקי המדינה: כך, כ-90% מהפרויקטים שנמצאים בשלב היתר בתנאים, נמצאים במחוזות תל אביב והמרכז, כ- 86% מהפרויקטים שנמצאים בשלב ביצוע וכ- 90% מהפרויקטים שאוכלסו בשנת 2022.
גם פרויקטים של פינוי בינוי נהנו מפריחה בשנת 2022, בהשוואה לשנת 2021, ובכלל. בין השנים 2021-2022 חל גידול של כ-46% במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב של אישור תב"ע. כמו כן נרשם גידול של כ- 35% במספר הפרויקטים אשר נמצאים בשלב של היתר בניה. בולטת היא העיר ירושלים, בה הוכפלו מספר הפרויקטים שנמצאים בשנת 2022 בביצוע. גם בפרויקטי פינוי בינוי נמשכה מגמת ריכוז הפרויקטים במחוזות תל אביב והמרכז בשנת 2022. כ- 76% מהפרויקטים שנמצאים בשלב היתר בתנאים, כ-74% מהפרויקטים שבביצוע, וכ- 80% מהפרויקטים שאוכלסו באותה שנה, שויכו לאזור תל אביב והמרכז.
הקיפאון המאיים - לאן מועדות פני הענף בשנת 2023?
ההאטה במשק הורגשה כבר בשלהי שנת 2022 והעלאת הריבית 'הוציאה' יותר ויותר רוכשים אפשריים מהשוק. וכך, הענף שסבל מסיכון יחסי גבוה ממילא, קיבל עוד סיבות רבות לדאגה. הירידה ברכישת הדירות, המימון הבנקאי והחוץ בנקאי שהתייקר ומורגש היטב בפרויקטים של מתחמים, והחשש מהלא נודע – כלומר מהמועד שבו רוכשי הדירה הפוטנציאלים 'ירדו מהגדר' ויחזרו לרכוש דירות, מדיר שינה מלא מעט מהחברות בענף. כעת, בעיצומו של הרבעון השני של שנת 2023, ראשי החברות המובילות את תחום ההתחדשות העירונית נפגשו באירוע Urban Leaders והעלו לדיון את האתגרים המלווים את הענף. בכירי הענף הכוללים את תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי, רון אבידן, מנכ"ל אזורים, ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן, רון חן, בעלים, מנכ"ל אנשי העיר, התחדשות עירונית, ורונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, נשאלו והתייחסו לנושאים המלווים את הענף בימים אלה, כגון: השפעת הקיפאון על השוק והבעיה שהמצב הנוכחי יוצר לחברות במינוף גבוה וללא חוסן פיננסי, האפשרות להורדת מחיר הדירות בעקבות הפיחות במספר הרוכשים, התפתחות השוק, הקשיים בהוצאת היתרים וקידום פרויקטים וכו'.
בעקבות ירידה מהותית בכמות העסקאות בענף הנדל"ן בכלל, ובענף ההתחדשות העירונית בפרט, קבלנים רבים יצאו במבצעים שונים בדמות ביטול ההצמדה למדד תשומות הבניה, הלוואות קבלן בריבית מופחתת, 10% מקדמה ושאר התשלום במועד המסירה וכו'. האם השלב הבא הוא הורדת מחירי הדירות?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "שוק הנדל"ן הוא שוק הטרוגני המאופיין בשוני שבין האיזורים השונים, הדירות עצמן, הליך הייזום ועוד. כל מי שרואה את השוק כיחידה אחת הומוגנית פשוט לא מבין את המורכבויות שיש בשוק ועלול לטעות בכל הנוגע למגמות בשוק. כיום יש האטה משמעותית במכירת דירות גדולות ויקרות אך עם זאת הדירות הקטנות והבינוניות ממשיכות להימכר כמעט כרגיל, שוק השכירות לא נפגע כלל, תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתאוצה, וקיימות מגמות נוספות.. המבצעים בשוק נועדו לסייע במכירת דירות מסוימות ואינן נוגעות לכלל שוק הנדל"ן, יחד עם זאת אני צופה כי ככל שהריבית במשק תישאר גבוהה כך יגבר הלחץ על חלק מהקבלנים שנתקעו עם דירות מחד ושיש להם חוב פיננסי גדול מאידך, ולכן מבצעי המכירות יתעצמו בטווח הקצר. מבצע מכירות הוא בפועל הורדת מחירי הדירות כך שלדעתי אנחנו כבר שם בחלק מהשוק".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "שוק הנדל"ן נמצא בתקופה מורכבת, חוסר וודאות, רצף העלאות ריבית וסוף עידן הכסף הזול. עם זאת, השיח על הורדת מחירים הוא שיח שגוי ומטעה. מה שאנחנו רואים כרגע יכול להיות גם מגמה נקודתית בלבד, כחלק מהמחזורים השונים המאפיינים את שוק הנדל"ן, שנמדד על גבי זמנים ארוכים. אכן, ישנה מגמה נקודתית ייחודית של הקפאה וירידת מחירים, לאחר שנים רבות של עליות, בכלל, ובשנת 2022 בפרט, אבל הורדת מחירים אמיתית בשוק הדיור, ככל שזו אכן מטרת הרגולטור, נעוצה במתן פתרון משמעותי לבעיית ההיצע המצומצם מול הביקוש הקשיח, וקידום צעדים רוחביים כמו חינוך שוק, יצירת אלטרנטיבות איכותיות כדוגמת דיור להשכרה לטווח רחוק, וחלופות נוספות".
רון אבידן מנכ"ל אזורים: "צריך להבדיל בין הסתכלות לטווח הקצר/בינוני לבין הטווח הארוך. בתקופה הנוכחית, בשל האטה בביקושים נוצרה הזדמנות לרוכשים בטווח הקצר בשוק שבו ניתן ליהנות מהטבות המימון. הטבות המימון, שבאמצעותן ניתן לגשר על השנתיים הקרובות ונועדו לתת תרופה לריבית הגבוהה, כאשר רוב ההערכות היום מדברות על התמתנות ותחילת הורדה של הריבית בעוד כשנה מהיום. להערכתי, ככל שהמצב הנוכחי יימשך לאורך השנה, יהיה ברור שמגמת העצירה בהתחלות הבנייה תלך ותחריף, כך שהחשש מהתחדשות עליית המחירים מיד בסמוך לשינוי במגמת הריבית עשוי להשפיע ולהחזיר את הרוכשים שכרגע עצרו באופן יזום רכישות, שכן הם ממתינים או מקווים לירידה במחיר".
רון חן, בעלים, מנכ"ל אנשי העיר, התחדשות עירונית: "אני מאמין שהסביבה הכלכלית הנוכחית, היא מצב זמני ובר חלוף. כשהריבית מטפסת ואי וודאות שוררת, אנחנו רואים יותר ויותר קבלנים ויזמים מציעים שלל הטבות ומאפשרים גמישות לרוכשים. השוק ידע בעבר משברים והשוק יודע לתקן את עצמו. לדעתי, כבר בעתיד הקרוב נראה את ההיסטוריה חוזרת על עצמה, ותהיה עלייה בביקושים ובהתאם לכך גם במחירים".
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "כמות העסקאות בשוק הנדל"ן נמצאת בחודשים האחרונים בירידה כתוצאה ממספר גורמים, ובראשם עלייה משמעותית בשיעור הריבית, וכן האווירה החברתית במדינה ביחס לרפורמה המשפטית. לאור זאת, רוכשים פוטנציאליים הקפיאו כוונות רכישה ויושבים כיום על הגדר בהמתנה להסרת אי הוודאות. אנו מעריכים כי קצב המכירות הנמוך יימשך בחודשים הקרובים, ועשויה להיות ירידת מחירים, אך אנו צופים שלא תהיה ירידה משמעותית אלא ירידה נקודתית במקומות בהם ייווצרו עודפי היצע. מנגד, בהנחה שיושגו הבנות בממשלה והאווירה החברתית תירגע, וכן לאחר שהריבית תפסיק לעלות בעוד מספר חודשים, קיים צפי להתפרצות ביקושים שהיו כבושים".
ענף הנדל״ן מאופיין מזה שנים ברמת סיכון גבוהה. כעת, בהיעדר תוכנית ממשלתית ברורה, סביבת ריבית חדשה ושוק שכבר לא מסוגל לשלם כל מחיר, יותר ויותר חברות נקלעות לקושי תזרימי - רבות מהן פועלות בתחום ההתחדשות העירונית. כיצד המגמה המדאיגה צפויה להשפיע על הענף?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "כמו בכל משבר בעבר הרי שהקבלנים הגדולים והחזקים ישרדו את המשבר ואף ייצאו מחוזקים ממנו, בעוד הקבלנים הקטנים הם הראשונים להיפגע והאחרונים לצאת מהמשבר, אם בכלל. אורח החיים העסקי כולל גם תקופות של עליות בביצועים לצד תקופות שבהם חווים ירידות, זה טבעי וברור אבל שיכון ובינוי שהיא שחקן מוביל בשוק אינה חשופה לפגיעות מהסוג הזה".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "כיזם מוביל בענף, אפריקה התחדשות עירונית עדה לקיומה של מגמה זו בשטח, כאשר יזמים שאין בידם הון לקידום פרויקטים, מחפשים אחר יצירת שיתופי פעולה עם גוף שביכולתו לשאת בהון הדרוש לקידום הפרויקט. כחברה, אנו רואים חשיבות רבה בלקיחת חלק בפרויקטים אלו ליצירת מענה לביקוש האמיתי והגובר לנדל"ן, אך באותה נשימה, רואים בכך כראייה לצורך בהעשרת השוק ביזמים המנוסים והאחראיים, היודעים להעריך מראש את יכולתם להשלים פרויקטים מורכבים ולהביאם לגמר. בהסתכלות קדימה, אני מאמינה כי ההשתכללות המקצועית של הדיירים ובעלי הזכויות בשוק, יכולה להביא לדילול מגמה זו עליה אתם מצביעים. דיירים שיודעים לשאול את השאלות הנכונות, להעריך מקצועיות של יזם ולבסוף לבחור ביזם שביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל, יזכו לראות פרויקטים מתממשים ומושלמים באיכות, טיב ובזמן מעולים".
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "אחת הבעיות המשמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית היא בעיית התזרים, מה שמביא לכך שמי שצולחות את המשבר כעת הן חברות גדולות בעלות חוסן כלכלי וגישה פתוחה לשוק ההון. אגב, הגישה הפתוחה לשוק ההון נצברת בין היתר בשל הוותק והניסיון של החברות הגדולות. כתוצאה מכך, אני צופה גם שהמשקל היחסי של החברות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית יגדל בשנתיים הקרובות. זאת במקביל למגמה שבה שחקנים קטנים בשוק המשוועים לפתרונות תזרים למען מימון פרויקטים, ימצאו את עצמם נפגעים יותר בהשוואה לתאגידים גדולים".
רון חן, בעלים, מנכ"ל אנשי העיר, התחדשות עירונית: "ראשית, יש להבדיל בין חברות יציבות ותיקות עם איתנות פיננסית לבין חברות צעירות וקטנות שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית. כתוצאה מהשינויים בשוק הנדל"ן, ביניהם עליית הריבית והיעדר תכנית ממשלתית סדורה, נראה מספר רב של פרויקטים נדחים ובהתאם, ייתכן וחברות יסגרו. יחד עם זאת, הסיכונים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינם נמוכים, מה שיאפשר למי שנערך מראש, להתגבר על התקופה הקרובה".
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "להערכתי, סביר שיקרו מספר תרחישים שחלקם כבר החלו. חברות נדל"ן שלא יהיה באפשרותן להוציא פרויקטים לפועל בעיקר מסיבות של הקושי בגיוס מימון, יציעו את הפרויקטים שברשותן לחברות אחרות חזקות יותר פיננסית ונגישות יותר למקורות מימון בשיעורים סבירים. כיום ניתן לראות עלייה משמעותית בהצעות מסוג זה, הן בהתחדשות עירונית והן בקרקעות שנרכשו במכרזי רמ"י. אני מעריך כי חברות יפעלו בצורה איטית ומבוקרת יותר בתהליכי התכנון והרישוי, והדבר יגרום לירידה בקצב הוצאת היתרי בנייה ועיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים. בפרויקטים בהם ניתנו לדיירים התחייבויות לתמורות מופרזות הגבוהות בהרבה מאלה שמאשרות כיום ועדות התכנון, חברות יפנו לדיירים ובאי כוחם וינסו להפחית ולהתאים את התמורות למצב החדש".
כרבע מהתחלות הבניה בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, ועדין הליך הוצאת ההיתר לפרויקטים רק הולך ומתארך. מה הם החסמים העיקריים אשר מעכבים הוצאת היתר בשנת 2023?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "מדינת ישראל היא החסם העיקרי בשוק. מוסדות התכנון, החקיקה, והיעדר ודאות לאורך כל הליכי התכנון הם אלה שמייקרים את הפעילות בתחום והם אלה שמהווים את החסם העיקרי בשוק. עתידו של תחום המגורים הוא בהתחדשות העירונית ולכן על המדינה ומוסדות התכנון לגבש כללים ברורים ושקופים לפעילות בשוק, דבר אשר יאיץ עוד יותר את הפעילות".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "לצד עבודה משמעותית של הרשות להתחדשות העירונית, וכן רשויות מקומיות רבות במדינת ישראל הרואות את החשיבות והצורך בקידום ההתחדשות העירונית, הליך זה סובל מחסמים והליכי בירוקרטיה ישנים ומוכרים העומדים בדרך למימושו. החסם המרכזי, הינו המשך הארוך הכרוך בקבלת ההיתר, שמתחיל באישור תב"ע, ונמשך למספר שלבים נוספים, המסתכמים יחד למספר שנים, משך זמן ארוך שיש לפעול לייעולו. בנוסף, יש לתגבר את כוח האדם האיכותי ברשויות המקומיות, לרבות על דרך של הגדלת תקני כוח אדם ומתן תמריצים לעבוד בהן. בנוסף, בידיהם של הדיירים עצמם, כוח משמעותי להביא לקיצור משך הפרויקט, על ידי השארת חילוקי הדעות בצד, איחוד שורות ושיתוף פעולה לקידום הפרויקט בבניין שלהם".
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "ראינו שבחוק ההסדרים האחרון הייתה התייחסות מקיפה לנושא ההתחדשות העירונית ונעשה ניסיון אמיתי לטפל בכמה נושאים אקוטיים שמעכבים פרויקטי התחדשות עירונית. יחד עם זאת, אנחנו עדיין רואים הרבה חסמים שדורשים טיפול ולא מקבלים התייחסות מספקת על ידי הרגולטור. התהליכים מתארכים בוועדות התכנון והבירוקרטיה ברשויות המקומיות לוקחת זמן רב, בין היתר בשל חוסר היכולת לטפל בכמות פרויקטים גדולה במקביל ולקצר את הזמנים, וכן בשל מחסור בכוח אדם מקצועי ברשויות. אני צופה שהשנה מספר התחלות הבנייה יהיה עוד יותר נמוך כתוצאה מהפסקת התכנסות הועדות המקומיות – בסמוך לבחירות המוניציפליות".
רון חן, בעלים, מנכ"ל אנשי העיר, התחדשות עירונית: "כל ההתנהלות בפרויקט התחדשות עירונית, או לפחות עיקרה, היא מול הרשות המקומית, ועל כן, חשוב לתקצב את אלו, כדי לחזק את האגפים הרלוונטיים, ביניהם אגף ההנדסה בעירייה, שיוכל לתת מענה הולם לקידום תכנון עירוני, תכנון תשתיות ורישוי. מכיוון שמימוש פרויקטי פינוי בינוי אורך שנים רבות בישראל, יש למפות את הבניינים בעלי הפוטנציאל לנזק הגדול ביותר, להקצות להם תקציבים ייעודים ולתגמל יזמים לפעול לחיזוק מבנים באזורים אלה. יש לציין כי המדינה מקדמת שינויי חקיקה נרחבים בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר מסייעת בקיצור הליכים בירוקרטיים, וחשוב, בדומה לעיריות, לספק לרשות תקציבים גדולים אף יותר ולהרחיב את סמכותה כדי שהיא תוכל להמשיך לקדם הסרת חסמים שעוד קיימים".
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "מדובר באותם חסמים מוכרים לכל מי שפעיל בתחום ההתחדשות. מדובר בעיקר בעומס גדול מאוד בוועדות התכנון השונות, בתהליכי אישור ובדיקת תוכניות ברשויות המקומית ובגורמי החוץ הנדרשים גם לצורך אישורים (משרדי ממשלה, פיקוד העורף, חברת חשמל, כיבוי אש וכיוצ"ב), בנוסף, גם הרגולציה מכבידה ומאריכה את תהליכי קבלת ההיתרים. יש לשבח חלק מהרשויות, כמו למשל ירושלים וחולון, שעושות בשנים האחרונות עבודה טובה בקידום התחדשות עירונית ולקחו על עצמן את הנושא כמשימה חשובה".
תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שפועל מבחינה מעשית ללא חסמי כניסה עבור קבלנים, יזמים וכו'. אולם, אם לפני עשור היה די מצד יזמים לפזר הבטחות שונות ומפתות כדי לזכות בפרויקט, הרי שהדיירים של היום כבר לא ממהרים להתקשר עם היזם, גדול ומוכר ככל שיהיה. חלק גדול מהדיירים של היום כבר יודעים לערוך מכרז, להזמין דוח מידע עסקי מדן אנד ברדסטריט, להיעזר בעורכי דין וכו'. כיצד אתם מתמודדים עם שוק שהפך לחכם ומנוסה יותר?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "השוק הפך לחכם ומנוסה יותר, זה ברור. יחד עם זאת המשבר הנוכחי מציב מראה מול כל אותם דיירים שהאמינו להבטחות של מאכרים וקבלנים ואנחנו מקבלים פניות רבות מצידם של דיירים שנתקעו עם אנשי מקצוע שיש להם יכולות מאד נמוכות ועכשיו לא מסוגלים לקדם את הפרוייקטים. לשיכון ובינוי יש ניסיון אדיר, יכולות מימון, וידע נרחב בתחומי הבנייה והתשתיות. אנחנו גם מאד מנוסים בעבודה עם רשויות התכנון. הפער העצום ביננו ובין כל מיני "טרמפיסטים" בשוק רק הולך ומתחדד בימים אלה. בפועל אנחנו חווים האצה בפרוייקטים ובהיקפם".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "אני מברכת על המציאות בה הדייר המודרני הוא איש מקצוע, שמבין כי "לא כל הנוצץ זהב", לא כל מי שמבטיח בהכרח יודע לקיים. הדיירים כיום מעריכים מקצועיות מצד היזם, ומשכילים להבין כי יש חשיבות משמעותית לבחירת היזם הנכון. הפיכתו של השוק לחכם יותר, נותנת ליזמים כגון אפריקה התחדשות את המקום הראוי להם, כוחות השוק הטבעיים יוצרים מסננת טבעית שבסופה יוותרו בשוק החברות המקצועיות המנוסות ובעלות ההון הדרוש, לשם קידום הפרויקט מתחילתו ועד סופו".
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "אנחנו רואים היום שהמידע שקיים הוא מידע מאוד איכותי, הן על עולם הנדל"ן בכלל והן על התחדשות עירונית בפרט. מידע כזה כולל דירוגי איכות המדרגים חברות לפי ביצוע בפועל, איתנות פיננסית ועוד. דיירים וועדי בית רבים שאנחנו פוגשים בוחנים דירוגים אלה ומתעקשים לקחת חברות שנמצאות בדירוג במקומות הגבוהים. לדיירים גם עניין להבין מי בעל ניסיון רב יותר בקידום פרויקטים ברמה המקומית. אין ספק כי ככל שהענף מתפתח, נאסף מידע על החברות ואלה שבולטות זוכות לבצע את הפרויקטים. אנחנו אכן נמצאים בסביבה מאוד תחרותית, אבל "אזורים" זוכה להתבלט שנה אחר שנה בראש הדירוגים השונים בתחום ההתחדשות העירונית בזכות כמות הפרויקטים והמספר הרב של ההיתרים שהתקבלו. עובדה זו תורמת לנו רבות בכדי לזכות במכרזים נוספים".
רון חן, בעלים, מנכ"ל אנשי העיר, התחדשות עירונית: "אנחנו מציעים מגוון שירותים נרחב לדיירים ושמחים לשתף פעולה עם אנשי מקצוע שונים, כגון מפקחים, שמאים, עו"ד ועוד, שהמטרה המשותפת היא לקדם את הפרויקט כמה שיותר מהר ולצאת לביצוע. 'אנשי העיר' הינה חברה מנוסה ולה גם גב איתני של חברת האם, רוטשטיין, ואנחנו מאמינים כי איתנות פיננסית, לצד היכרות עם הקהילה, היא המפתח להצלחה".
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "לא שינינו את דרך הפעולה שלנו. תמיד התייחסנו במקצועיות וברצינות לכל פנייה שהגיעה אלינו, הן במתחמים בהם התקשרנו בעסקה והן באלו שלא. השוק מתנהל באמצעות מכרזים מקצועיים וחכמים מזה כ-3 שנים, אנו בוחנים כל מכרז או מתחם שמגיע אלינו בצורה עניינית ומקצועית, ומגישים הצעות הוגנות ותחרותיות בהתאם לשיקול המקצועי שלנו. היכן שמתפתחת תחרות פרועה בין יזמים בקשר לתמורות מופרזות, אנחנו מושכים את ידנו ממכרזים אלו. אנחנו מעריכים שגם כאן תהיה התפכחות ונראה פחות הצעות לתמורות מופרזות בעתיד, היות ויזמים ונציגי הדיירים יבינו שלא יהיה ניתן לעמוד מאחוריהן. אנחנו בקרסו ממשיכים לפעול בכל הכוח בכל המתחמים בהם אנו פעילים, על מנת לקדם את הליכי התכנון והרישוי, את קידום התב"עות ואת הליכי הוצאת היתרי הבנייה".
בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה בקצב התחלות הבניה. האם המגמה עלולה להוביל לעליית מחירים מחודשת?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "הירידה בהתחלות הבניה נובעת מסביבה הריבית הגבוהה ומקשיים של שחקנים מוטי ריבית בענף. אני מניח שבסוף המשבר הנוכחי אנחנו נראה עליית מחירים ללא קשר למספר התחלות הבניה".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "הנוסחה הנלמדת בשיעורי הכלכלה, לפיה הכל עניין של ביקוש והיצע, תקפה גם כאן. הביקוש הקשיח לנדל״ן, שנובע מצורך אמיתי שגובר עם השנים, כשעשרות אלפי דורשי דיור חדשים קמים מדי שנה בישראל, לצד התקדמות איטית של הגדלת ההיצע בשוק, גורמים למחסור בדירות המצטבר לאורך שנים. כדי למנוע את עליית המחירים, ולהתקדם צעד נוסף לחלום המשותף של כולנו, שלילדינו תהיה דירה בישראל, יש להסיר חסמים ולקצר את הליכי הבירוקרטיה שעומדים בדרך. כמו כן, על היזמים, הרשויות המקומיות והממשלה להירתם למשימה הלאומית, כל אחד בגזרתו, להגדלת היצע המגורים במדינתו. תהליך שכזה, שיעשה בצורה מאוחדת יביא לכך שגם אם תהיינה עליות מחירים, הן תהיינה מתונות ובצורה אחראית".
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "חד משמעית, ברגע שיהיה ברור שעליות הריבית נעצרו, והציפיות לירידת הריבית יתחזקו, כך גם נראה שהביקושים יחזרו ויפגשו היצע הולך ופוחת של דירות חדשות".
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "עלייה או ירידת מחירים אינה תלויה רק בקצב התחלות הבנייה, ישנם הרבה גורמים שמשפיעים. ההערכה היא שמגמת הירידה בקצב התחלות הבנייה תימשך לפחות כל עוד הריבית תהיה במגמת עלייה, וכשהריבית תעבור למגמת ירידה בהתאם לציפיות במהלך שנת 2024, ואם לא תהיינה התרחשויות לא צפויות, אזי הביקושים הכבושים מהתקופה האחרונה יחזרו לשוק ועלולה להתפתח עליית מחירים מחודשת, היות ותהליך הוצאת היתרים הוא תהליך איטי".