איך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי? איך קובעים מה יקבל כל אחד מהם ואיך שומרים על האיזון העדין כל כך על מנת שכל אחד מבעלי הדירות במתחם יקבל את מה שמגיע לו? לא יותר ולא פחות.
ואם אמרנו "מתחם" אמרנו הכל. מלאכת האיזון בפרויקטי פינוי בינוי מורכבת ומסובכת במיוחד, זאת נוכח הכמות הגדולה של בעלי הדירות.
אנחנו מדברים כמובן על עשרות ולפעמים מאות בעלי דירות שגרים בבניינים משותפים אשר חוברים יחדיו לביצוע פרויקט פינוי בינוי.
תארו לכם כמה מורכבויות וכמה תתי מורכבויות מחזיק מצב כזה- החל מהמורכבות האינהרנטית הקיימת בתוך כל דירה בין בעליה (למשל יורשים של דירה שלכל אחד מהם רצונות משלו), עבור דרך מורכבות בתוך כל בנין (כאשר בעליה של כל אחת מהדירות סבור בהן צדק שהדירה שלו מיוחדת במינה ועדיפה בהרבה על הדירות האחרות בבנין), וכלה במורכבות שבין הבניינים שמרכיבים את "מתחם" פינוי הבינוי (כאשר כל אחד מהבניינים רואה עצמו כיחיד ומיוחד ביחס לבניינים האחרים). והנה לנו הר עצום של מורכבויות.
אבל אל דאגה, יש פיתרון.
עקרון הבסיס הוא - שמירה על יחסיות.
במילים אחרות, המטרה היא לשמור על כך שהיחס בין כל אחת מהדירות במתחם אל מול יתר הדירות במתחם כפי שהוא במצב הקיים (לפני הריסת הבניינים הקיימים), ישמר גם במצב החדש (לאחר בניית הבניינים החדשים).
ואיך עושים את זה?
באמצעות שמאי ולפי "שיטת הדירוג" בה מדרג השמאי כל אחת מהדירות הקיימות במתחם (למעשה נותן לה ערך או, אם תרצו- ציון) ומציג רשימת דירוג של כלל הדירות, כאשר בראש הרשימה הדירה היקרה ביותר במתחם ובסופה הדירה בעלת הערך הנמוך ביותר.
דירוג השמאי הוא אשר קובע את סדר בחירת הדירות על ידי בעלי הדירות, באופן בו בעל הדירה שדורגה בראש הרשימה בוחר ראשון את דירתו החדשה (ממצבור הדירות שהעמיד היזם לבעלי הדירות) וכך הלאה.
המנגנון המתואר למעלה חייב להיות סופי. קביעת השמאי חייבת להיות אחרונה ומחייבת, אחרת יוכל כל אחד מבעלי הדירות, שלא מרוצה מדירוג השמאי, לערער על קביעותיו ולגרום לעיכוב ואפילו לסיכול של הפרויקט.
שאלת סופיותה של קביעת השמאי עלתה לאחרונה במסגרת תביעה שהגיש לבית משפט השלום בתל אביב, בעלים של דירה במתחם פינוי בינוי ברחוב סוקולוב 14 בת ים הכולל בניינים נוספים ברחוב ירושלים, אשר ההסכם בעניינו נחתם עוד בשנת 2012.
כהערה מקדימה, יצויין, כי בעת ההיא (2012) היתה נהוגה שיטה אחרת ("שיטת הניקוד"), לפיה השמאי העניק ניקוד לכל דירה קיימת ושיבץ בעצמו, בהתאם לניקוד, את הבעלים בדירה החדשה המתאימה לו בבניינים החדשים.
כך או אחרת, קביעת בית המשפט לגבי השאלה האם ומתי ניתן לערער על קביעת השמאי נכונה ומחייבת גם לגבי "שיטת הדירוג" הרווחת כיום.
בכתב התביעה טען התובע, כי הופלה לרעה על ידי השמאית שערכה את מלאכת האיזון ושיבצה אותו בדירה חדשה בקומה הרביעית. התובע עתר לשנות את קביעתה ולהעניק לו דירה בקומה העשירית.
מנגד, טענה החברה היזמית, כי לא נפלה כל שגגה בשמאות וממילא על פי הוראות הסכם הפינוי בינוי אין כל זכות למי מבעלי הדירות לערער על קביעת השמאית.
לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לדחות את התביעה.
נקבע, כי לצורך קביעת זכותם של בעלי הדירות לדירה חדשה מתוך כלל הדירות שהוקצו להם בפרויקט (במקרה הנדון- החל מהקומה השניה), מורה הסכם הפינוי בינוי כי ימונה שמאי, אשר יעריך את הדירות הישנות שבפרויקט "בהתאם לכללי שמאות מקובלים", ייתן "ניקוד" לכל אחת מהדירות הישנות ועל יסוד ניקוד זה יקצה לכל בעל דירה ישנה דירה חדשה, אשר שוויה תואם ככל שניתן למדרג הדירה הישנה שהייתה לו וכי אין בהסכם כל הוראה המקנה למי מבעלי הדירות הישנות את הזכות לבחור דירה בקומה כרצונו.
נקבע עוד, כי בהתאם להוראות ההסכם ערכה השמאית את השמאות הנדרשת לניקוד הדירות בפרויקט וערכה "טבלת ניקוד" המשקללת את הנתונים של כל אחת ואחת מהדירות בבניינים הישנים, חילקה את כל הדירות הישנות ל-4 טיפוסים (קבוצות) ואת דירת התובע דירגה באחת מהן.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי "חדשות לבקרים ממנים צדדים בעל תפקיד כדי שיבצע עבורם הערכה. כזה בעל תפקיד יכול שיהיה רואה חשבון, מעריך, מבקר ואף, כמו במקרה דנא, שמאית. המשותף למקרים אלו הינה בדרך כלל הסכמה של הצדדים לקבל את חוות דעתו של אותו בעל תפקיד כמחייבת ולציית להכרעתו. במצבים שכאלו, התערבות בית המשפט בהכרעת בעל התפקיד מצומצמת".
עוד נקבע, כי במקרה הנדון, הסכימו הצדדים כי החלטת השמאי תהא סופית ומכרעת ולכן רק נסיבות קיצוניות, כגון חוסר תום לב וחוסר הגינות בולט בעריכת השמאות, עשויות לבסס טענה לביטול השמאות או התעלמות ממנה ומכיוון שלא הוכח כך על ידי התובע, הרי שטענותיו לטעות שנפלה בשמאות, לקיפוח או לאי הכרה במלוא זכויותיו לא יכולות להתקבל.
בית המשפט דחה כאמור את התביעה וחייב את הנתבע בהוצאות בסך 30 אלף ש"ח.
נמצאנו למדים, כי קביעת השמאי בפרויקט פינוי בינוי בנוגע לשיבוץ בעלי הדירות בבניינים החדשים הינה סופית ומכרעת ולא ניתן לערער עליה (אלא רק בנסיבות קיצוניות של חוסר תום לב או חוסר הגינות מצד השמאי), כך קבע בית המשפט ובצדק, שאחרת לא ניתן יהיה לקדם פרויקטים מורכבים כאלה.
מאת עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מלווה אלפי בעלי דירות במאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מגשר ובורר ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).
***
כתבה שיווקית בחסות הלפרט ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.