עולם הנדל"ן הישראלי הוא עולם בו קיים חוסר וודאות. תשומות הבנייה המשתנות, שערי הריבית המתחלפים, המחסור המחריף בכח אדם מיומן, מלחמות, מגיפות, משברים כלכליים ומה לא. כל אלו ועוד גורמים ליזמים ולקבלנים בארץ אתגרים רבים ומורכבים. ואם בשגרה המצב די מורכב הרי שליזמי ההתחדשות העירונית המצב מורכב על אחת כמה וכמה, שכן הם צריכים להתמודד בנוסף עם חוסר ודאות מוחלטת בנוגע לזכויות הבניה, שותפים לדרך שלעיתים דעותיהם חלוקות והתמודדות ממושכת בוועדות התכנון השונות.
עם זאת ולמרות המציאות הלא פשוטה, התחום הלך ופרח, וב-20 השנים האחרונות נבנו בישראל אין ספור פרויקטים של התחדשות עירונית אשר חידשו שכונות ישנות ואת מרכזי הערים הוותיקות ושיפרו את רמת החיים של תושביהן. אבל אז הגיע 7 באוקטובר, אירוע שכמותו לא חוותה מדינת ישראל מעולם ואשר גרם לשינוי המציאות הבטחונית-כלכלית במדינה ללא היכר. מציאות זו משפיעה בין היתר על עולם הנדל"ן ובמיוחד על פרויקטים מסוג פינוי בינוי, פרויקטים שגם בימים כתיקונם אורכים זמן רב.
ואכן האתגרים העומדים בפני העוסקים בתחום הם רבים וזאת נוכח המלחמה המתמשכת שבקרוב נציין שנה לתחילתה. ראשית, המצב המלחמתי בו נמצאת ישראל גורם לשיבושים בלוחות הזמנים של הבנייה שכן כח האדם מצומצם יותר (עקב סגרים בשטחי הרשות הפלשתינית וחששם של עובדים זרים להגיע לישראל) וגם חומרי הבנייה אינם מגיעים כסדרם דרך הנמלים. שנית, המלחמה האזורית גרמה לכך שתשומות ההובלה הימית עלו גם הן וחומרי בנייה דוגמת ברזל או בטון מתייקרים אף הם. יתירה מכך, מחירי השיווק עולים גם הם בגלל הקושי למכור דירות בזמן המלחמה. שלישית, במצב בו תקציב המדינה מתוח עד לקצה גבול היכולת, ולמעשה תקרת הגירעון מוגדלת מלאכותית, הבנקים חוששים מהעתיד לבוא ומקשים על מתן הלוואות ומימון לקבלנים ויזמים. הדבר עלול להוביל לעצירתם של פרויקטים ולעיתים אף לפשיטות רגל, בייחוד כשמדובר בחברות נדל"ן קטנות.
מאידך, המצב הבטחוני גרם לדחף בקרב בעלי הדירות המעוניינים בזירוז הליכי הפינוי בינוי בכדי לקבל מרחבי מיגון דוגמת ממ"דים או ממ"קים מחשש מפני איום הטילים על העורף.
כאן נשאלת השאלה כיצד בכל זאת אפשר לעשות זאת נכון גם בתקופת מלחמה? כיצד ניתן להגשים את חלום פרויקט הפינוי בינוי בצל האירועים הביטחוניים עם מינימום סיכונים עבור כל הצדדים בתהליך. ובכן הדרך לשם עוברת, כמו בכל דבר בחיים, באמצעות חברה בעלת ידע וניסיון שתדע להתאים את עצמה למציאות המשתנה.
כך, בראש ובראשונה, במצב של מלחמה מומלץ לחתום על הסכם רק עם חברת נדל"ן שהיא גם יזמית וגם קבלנית. רק חברה בעלת ניסיון ויכולות ביצועיות , האוחזת בשני הכובעים הללו תוכל להתמודד טוב יותר עם המחסור הכללי בכח האדם לבניין, שכן לרוב החברות הללו מעסיקות עובדים אינהאוס ואינן תלויות בחברות כח אדם חיצוניות. כמו כן חברות יזמיות-קבלניות מחזיקות לרוב במלאי זמין של חומרי גלם לבנייה כך שלוחות הזמנים לבניית הפרויקט לא צפויים להיפגע ובעלי הדירות יכולים להיות רגועים. בנוסף, מומלץ לבחור בחברת נדל"ן שאינה מבוססת על מינופים והלוואות, כלומר חברה בעלת איתנות פיננסית עצמית גבוהה. רק חברות יציבות כאלו יוכלו לשרוד לאורך זמן בשוק עם ריביות גבוהות והלוואות מעיקות.
דוגמא טובה להתמודדות נכונה עם פינוי בינוי בצל המלחמה אוכל לתת מהמקרה שלנו בקבוצת ינושבסקי. למרות המצב המלחמתי המתמשך ושטף האירועים שאינו נגמר הפרויקטים שלנו ממשיכים כסדרם ונכון להיום אנו מקדמים כ-15 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים, ביניהם פינוי בינוי בשכונת הדר יוסף ובשכונת יד אליהו בתל אביב. לעוצמה שלנו תורמת העובדה כי בבעלותנו תאגיד כח אדם פרטי המספק לנו עובדים מקצועיים בצורה ישירה וגם מלאי חומרי בנייה רחב היקף המספק את צרכי הפרויקטים. יתר על כן, אנו נוקטים בקו פיננסי שמרני, בעלי מינוף וסיכונים נמוכים וכך אנחנו יכולים להבטיח שההבטחות שלנו אכן יתממשו במבחן המציאות. כל אלו, לצד העמדת צרכי בעלי הדירות במרכז ושיקוף המציאות והתמורות לבעלי הדירות בצורה האמינה ביותר מאפשרים לנו להתקדם עם הפרויקטים בלוחות הזמנים שנקבעו מראש, גם בצל רעמי התותחים.
לסיכום, התחדשות עירונית, בטח כשמדובר על פרויקטים גדולים של פינוי בינוי, דורשת מינימום סיכונים על מנת להצליח. כשמוסיפים לכך היקלעות למצב מלחמתי כמו זה בו ישראל מצויה מ-7 באוקטובר הרי שאי הוודאות גוברת. במצבים כאלו יעמדו למבחן יכולות היזמים בעלי יכולות ביצועיות, יזמים בעלי גב כלכלי וכח אדם פנימי זמין, כאלו שנוקטים בקו כלכלי שמרני ורואים בלקוחותיהם כשותפים לדרך תוך שיקוף המצב לכל אורך התהליך.
מאת הדר כהן אלקיים, שמאית מקרקעין ומנהלת פיתוח עסקי, קבוצת ינושבסקי
***
כתבה שיווקית בחסות קבוצת ינושבסקי; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.