חברת פרויקט המוקמת בסמוך לפני החתימה על ההסכם עם בעלי הדירות, הינה בבחינת "ינוקא" שזה עתה באה אל העולם, אין לה כל עבר והיא בעיקר נטולת נכסים והון.
משמע, ככל שתקלע חברת הפרויקט למצוקה כלכלית או אחרת במהלך ביצוע הפרויקט, לא יהיה בידה די ממון כדי להחלץ ממצוקתה ואף לא יהיה באפשרותה לשעבד נכס שלה לצורך קבלת סיוע או הלוואה מגורם מממן.
כמו כן, ככל ולמי מבעלי הדירות תהיה תביעה כנגד חברת הפרויקט (למשל במקרה של הפרת ההסכם עליו חתמה החברה עם בעלי הדירות), והתביעה תתקבל על ידי בית המשפט, לא יוכלו בעלי הדירות לגבות את הסכומים המגיעים להם לפי פסק הדין.
מדובר בסוגיה אקוטית בעולם ההתחדשות העירונית המחייבת התייחסות ותשומת לב מצד בעלי הדירות ועורכי הדין המלווים אותם.
חייבים לייצר "גב כלכלי" לחברת הפרויקט. לרוב נעשה זאת באמצעות חברת האם אשר הקימה את חברת הפרויקט ושומה עליה לערוב לכל התחייבויות חברת הפרויקט (במקרה כזה יש לבחון כמובן לעומק את יציבותה וחוסנה הכלכלי של חברת האם וגם לקבוע את התנאים להפעלת הערבות. תשומת לב מיוחדת יש לתת לאופן ניסוח כתב הערבות של חברת האם. ניסוח בלתי מדויק עלול לגרום לכך שלא ניתן יהיה לתבוע את חברת האם הערבה אלא לאחר מיצוי ההליכים כנגד חברת הפרויקט, דבר שיהפוך את הערבות לבלתי אפקטיבית. יש לנסח את כתב הערבות באופן כזה שיאפשר הגשת תביעה כנגד חברת האם הערבה יחד עם התביעה שמוגשת כנגד חברת הפרויקט).
בתי המשפט פסקו בעבר, כי עובדת היותה של חברה "חברת פרויקט" אשר הוקמה אך ורק לצורך ביצוע פרויקט מסוים ושאין לה נכסים נוספים, מקימה כשלעצמה סיכון נוסף.
נקבע כי "חברת הפרויקט" הינה חברה המוקמת לצורך ביצוע פרויקט מסוים, באופן המאפשר את ניהול הפרויקט ונטילת סיכונים בנפרד מן החברה האם, או בעלי המניות השונים בה. לחברת הפרויקט אין נכסים נוספים ובתום הפרויקט היא אמורה לסיים את דרכה, והרווחים שצברה, אם נצברו, צפויים להיות מחולקים כדיבידנד, או לשמש לצרכים אחרים של בעלי החברה.
הסוגיה המדוברת נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב אשר הטיל עיקול זמני בסך של כחצי מיליון שקלים https://www.halpert-law.co.il/על חשבון הבנק של חברה יזמית (חברת פרויקט) שמבצעת פרויקט תמ"א 38 בתל אביב וזאת לבקשת בעלי דירה בבנין אשר רכשו בבנין דירה נוספת (מדירות היזם החדשות שנבנו) וזאת עד לסיום בירור התביעה שהגישו.
במסגרת הסכם התמ"א שנחתם בשנת 2017 התחייבה החברה היזמית למסור את הדירות החדשות עד 21.12.2019, אולם הדירות לא נמסרו, דבר שגרם לבעלי הדירה נזק כספי משום שנאלצו לגור בשכירות עקב עבודות הבניה שלא נסתיימו ולפיכך, הגישו תביעה כספית כנגד החברה היזמית.
החברה היזמית התנגדה להטלת העיקול על חשבון הבנק שלה וטענה כי העיקול שהוטל פוגע ביכולתה לסיים את הפרויקט כמתוכנן ואף פוגע במוניטין העסקי שלה.
בית המשפט דחה את טענת החברה וקבע, בין היתר, כי עצם היותה של החברה היזמית "חברת פרויקט", מעורר חשש שבעלי הדירות לא יוכלו לגבות ממנה את הפיצוי המגיע להם ככל ותביעתם תתקבל לאחר שהפרויקט יסתיים (ולאחר שחברת הפרויקט תמכור את כל דירותיה ולא יוותרו בידה כספים או נכסים) והכל במיוחד כאשר ידוע על הליכים משפטיים נוספים מול רוכשי דירות נוספים אשר חל עיכוב גם במסירת דירתם.
המסקנה המתבקשת מכל הנ"ל הינה, כי יש לעגן היטב את אחריותה של חברת הפרויקט כלפי בעלי הדירות עימם היא חותמת על ההסכם התמ"א/הפינוי בינוי ובמיוחד יש לעגן היטב את אחריותה של חברת האם כערבה להתחייבויות חברת הפרויקט.
מאת עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).
***
כתבה בחסות דן הלפרט, חברת עורכי דין; הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100