המושגים אותם אנו שומעים חדשות לבקרים בתחום ההתחדשות העירונית, בהם תמ"א 38 ופינוי בינוי, הם אמנם מושגים בנאליים, אך יחד עם זאת, מעוררים ומתסיסים כוחות טקטוניים של ממש, הן מתחת לפני השטח והן מעליו. בחזית ניצבים – הרשויות המקומיות, בעלי הבתים, היזמים או הקבלנים, והמדינה. כל גורם מושך לכיוונו, וטעמו עימו.
הייתי אומר שלא ניתן להתעלם מכך שלכל אחד מהשחקנים במגרש יש קמצוץ של צדק בטיעוניו. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מדבר אחד: ב-15 שנות קיומה, הביאה תמ"א 38 לפריחה נדל"נית ללא שיעור. נכון, הצלחתה, יגידו המלעיזים, היא בעיקר בגוש דן, אך לא רק, אלא גם באשקלון, באשדוד, חיפה ובנותיה. גם חלקה של ירושלים לא נגרע מהצלחת תמ"א 38, מכיוון שירושלים מהווה את אחת הערים בהן תמ"א 38 מקודמת ללא הפסקה, ובהצלחה רבה.
ניתן לומר שלאדם שהגה, תכנן ואסף את כל הגורמים המשפיעים בכדי לאפשר פרויקטי תמ"א 38, היה ראש יצירתי ביותר. זאת, מכיוון שמדובר בגורמים משפיעים, ביניהם הניגוד רב על המשותף, וכולם כאחד ויתרו על חלקם בעוגה, והכל בכדי ליצור, לשכלל ולהגיע למטרה המשותפת – "תמ"א 38".
הצלחתה של תמ"א 38 נובעת בראש ובראשונה מסילוק מגבלות הבירוקרטיה בגין הגדלת זכויות בניה. בימים כתיקונם, כל מי שרוצה להגדיל את זכויות הבנייה החורגות מהתב"ע הקיימת, נדרש להגשת בקשה לוועדה המחוזית. זהו הליך שעלול לקחת שנים, וזאת, אפילו במקרים בהם ההגדלה היא במטרים ספורים בלבד.
תמ"א 38 מהווה למעשה המצאה גאונית, שהסירה במחי יד את כל החסמים להגדלת זכויות בנייה באופן מהיר ביותר, וקידמה תוכניות בנייה להיתר על אף הקשיים שהערימו הרשויות בחלקן.
מקום המדינה ועד אישור תמ"א 38 לא הייתה החלטה כל כך מהפכנית, יצירתית, נבונה וכלכלית, שדחפה את קטר הנדל"ן מדשדוש אל עבר פריחה.
הרשויות המקומיות טוענות שהן אינן שותפות לחגיגה, התשתיות זועקות הצילו, הקופה ריקה מכיוון שאין הכנסות מהיטלי השבחה. לא תמ"א 38 הם אומרים - בואו לפינוי בינוי, רכזו מתחמים ונצא לדרך חדשה!
האם בדקתם כמה מתחמי פינוי בינוי אושרו ונבנו בגבעתיים ב-20 השנים האחרונות? אולי אחד. כמה מתחמים אושרו ויצאו לביצוע ברמת גן? מעטים.
אז לפני שעוצרים, סוגרים, מבטלים, מגבילים – בואו נחשוב שוב.
מאת שאול שטקלר, מייסד ובעלים שטבן בע"מ