מעניין לגלות כיצד דווקא בפרויקטים חשובים ומרכזיים בהתחדשות עירונית אין הבנה גורפת בנושא קריטי לכל דייר – ערבויות. דיירים רבים פונים למשרדנו בשאלה אילו ערבויות הם צריכים לדרוש, מתי לדרוש אותן ומה נחיצות הערבויות. העדר חקיקה בנושא מחייב אתכם בעלי הזכויות להיות עם אצבע על הדופק, להכיר את סוגי הערבויות, לא להתפשר ולדרוש אותן מיזם הפרויקט. ערבויות אלה שואפות לכסות את כלל מרכיבי הפרויקט ואת "תחנות התשלום" שאתם כדיירים עשויים להיתקל בהן במידה והיזם לא יסיים את הפרויקט. אז על מנת שלא תישארו מול שוקת שבורה במידה והפרויקט מסתבך מכל סיבה, שמרו לכם את הכתבה הבאה.
תחילה נסביר את הרציונל בדרישת ערבויות ואת הצורך הנואש בערבות לפני קבלת ברכת הדרך ויציאה למימוש פרויקט החלומות האולטימטיבי באופן יעיל ובזמן הקצר ביותר.
אז למה לי ערבות?
בשנת 2007 הכתה גלים בישראל פרשת חפציבה כשאחת מחברות הבניה הגדולות והמוכרות בישראל פשטה רגל, כל זאת בזמן שמתנהלים תחתיה פרוייקטי בניה רבים. קריסתה של חברת חפציבה טלטלה את ענף הבניה כולו כשחשפה את גודל הסיכון בו נמצאים לקוחות של חברות בניה או יזמים אשר לא מקבלים ערבות לכספם או לנכסיהם.
במקרה זה ערבויות היו צריכות לעמוד לטובת הרוכשים, אך מאחר ולא כך היו פני הדברים הרוכשים איבדו את ממונם וכספם במקרה מצער.
כדי למנוע מצבים לא נעימים בעתיד, כדאי לשים את הדברים על השולחן בשלבים מוקדמים מאוד של הפרויקט. לכן כעת נסקור את סוגי הערבויות הקיימות ונסביר מתי דורשים כל ערבויות ומדוע.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית זו רלוונטית בהריסת דירה קיימת ומטרתה להגן על בעלי הדירות ממצב בו יזם הפרויקט לא מצליח מסיבה כלשהי לבצע את הפרויקט על שלל תמורותיו והבטחותיו. למעשה זו ההגנה הראשונה הנדרשת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי. ערבות חוק המכר מבטיחה כי הדיירים יוכלו לקבל את שווי הדירה בכסף בכל מקרה בו היזם לא יכול לבצע את הפרויקט או כשאין תחתיו יזם חלופי.
ערבות שכירות בנקאית אוטונומית
כשתפונו מדירתכם סביר להניח שתשהו בשכירות תקופת מה. ערבות בנקאית זו רלוונטית כשמתקיימת הריסת דירה קיימת ומטרתה להבטיח את דמי השכירות שהובטחו לכם הדיירים על ידי היזם במסגרת הפרויקט. בכל מקרה בו חל פיגור בתשלום דמי שכירות חודשיים לדיירים שפונו מביתם, הבנק יפדה את דמי הערבות ללא קשר בקיום הליך משפטי כזה או אחר.
ערבות מיסים
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיים מרכיב לא מבוטל של תשלום מיסים. ערבות בנקאית זו מבטיחה את כל תשלומי המיסים הנגררים מביצוע הפרויקט והנדרשים לתשלום ע"י היזם. במקרים בהם ישנו פטור לדיירים מתשלום מיסים, אין הכרח לערבות מיסים.
ערבות בדק
ערבות חשובה זו תפקידה לשמש ערובה לתשלום כל עלות בגין ליקויי בניה שמתגלים לאורך תקופה שנה או יותר מאכלוס הפרויקט. מובן לכולם כי בניה לא איכותית עלולה להביא במקרים מסוימים להוצאות כבדות ביותר - אם בהליכי תיקון הדירה ואם בשיפוצה. ערבות זו נועדה להבטיח את ההוצאות ככל שיהיו, מכל ליקוי בניה שיתגלה.
ערבות רישום
ערבות זו נועדה להבטיח כי כל הוצאות תיקון צו רישום הבית או רישום בית משותף יחולו על יזם הפרויקט. ערבות זו תעניק לדיירים גובה ממוצע של שכ"ט שישולם בביצוע רישום זה.
ערבות היטל השבחה
ערבות זו מבטיחה כי כל פיגור בתשלום היזם על היטלי השבחה אשר תחת אחריותו, יגובה על ידי הבנק המלווה. שימו לב כי כוונת ערבות זו היא לכסות את היטל ההשבחה שנדרש לתשלום ע"י יזם הפרויקט בלבד.
ערבות חברת האם של היזם
במקרים מסוימים מוקמת חברה חדשה וחסרת יכולת כלכלית שכל תכליתה הוא ניהול הפרויקט. ערבות זו עיקרה – הבטחה של חברת האם לערוב להתחייבויותיה הכלכליות של החברה החדשה במסגרת הפרויקט.
ערבות להוצאות משפטיות במסגרת הפרויקט
אם מסיבה כלשהי על הדיירים לממש את ערבות חוק המכר, יהיה עליהם לשלם הוצאות משפטיות ושכ"ט עורך דין להבטחת זכויותיהם. ערבות זו עיקרה מימון הוצאות משפטיות הכרוכות במימוש ערבות חוק המכר. ערבות זו הינה ערבות חשובה ביותר ולעיתים לא נלקחת בחשבון בהסכמים, לכן אנא היו ערניים.
ערבות ביצוע – תמ"א 38/1 בלבד
ערבות זו נועדה במקרים בהם יזם הפרויקט לא מצליח מסיבה כלשהי לסיים את עבודות חיזוק הדירות כפי שהוגדר בהסכם. במקרה זה הבנק המלווה מעמיד ערבות בסך כלל עבודות הבנייה והחיזוק הנדרשות עד לסיום הפרויקט כמוגדר.
כפי שניתן להתרשם, פרויקט התחדשות עירונית הינו עתיר הוצאות - משלב התכנון, לשלב הביצוע, דרך תשלומי מיסים, רישום, דמי שכירות ועוד. הדרך להשלמת הפרויקט הינה ארוכה ולעיתים רצופת קשיים לצערנו. על מנת להבטיח את הנכס שבידכם בטרם אתם חותמים על עסקת התחדשות עירונית, כדאי מאוד לעמוד על כל ערבות מהערבויות שהזכרתי לעיל ולדרוש אותן. אני מציע לכם לא להתפשר ולבחור עו"ד המומחה בהתחדשות עירונית, בעל מוניטין, ידע וניסיון על מנת למנוע שיברונות לב מיותרים. משרדנו עומד לרשותכם בכל שאלה.
משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ ושות' מתמחה למעלה מ-17 שנה בנדל"ן והתחדשות עירונית ומייצג אלפי דיירים במאות פרויקטים כגון תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי. המשרד חרט על דגלו ייצוג דיירים בלבד, ללא ייצוג יזמים, ושמירה על זכויות הדיירים היא התמחותו.
לאתר האינטרנט של המשרד. לחצו כאן
מאת אמיר שטיינהרץ עו"ד, בעלים אמיר שטיינהרץ ושות' עורכי דין
d&b – לדעת להחליט