לאחרונה, נוכח המצב הבטחוני והעלטה בשוק הנדל"ן, יזמי נדל"ן רבים מצאו עצמם בתוך "מתחם חדלות הפירעון" מבלי שהם נערכו כראוי ברמה התאגידית, הפיננסית והמשפטית.
יש להבין כי התקשרות עם עו"ד מומחה להתחדשות עירונית עם כלים בתחום חדלות הפירעון קריטית כדי לייצר את רשת הביטחון המתאימה ולמנוע תרחיש בו בעלי זכויות יפקידו את קניינם בסיכון עצום עד כדי איבוד אותן זכויות, במקרה של קריסת חברת הנדל"ן איתה חתמו.
האבסורד הוא שדווקא עכשיו כאשר יש צורך ממשי בבניית בניינים מחוזקים וממ"דים, מתגלה עומק המשבר בענף הנדל"ן.
נבהיר מהו אותו מושג הנקרא "מתחם חדלות הפירעון" בו מצויים יזמים וחברות נדל"ן רבות כיום, כדי להבין את החשיפה והסיכון שכל הנוגעים בדבר מצויים בו.
כאשר חברה גולשת בין מצב עסקי רגיל לבין מצב של פער בין הנכסים שלה להתחייבויות שלה, תקופה זאת וההחלטות העסקיות המתקבלות בה, זכתה לכינוי "מתחם חדלות הפירעון". ישנו ויכוח משפטי אקדמי ער הסובב סביב אחריותם של מנהלי החברה ובעלי השליטה בתוך מתחם חדלות הפירעון ואילו ההגנות מוקנות להם במסגרת הפרשנות המשפטית, אך אנו מבקשים להתמקד דווקא בפן אחר של הסוגיה, ההשלכות הישירות והעקיפות על לקוחות החברה – רוכשי נדל"ן ודיירים במתחמי התחדשות עירונית.
להלן מספר נתונים בנושא שהתפרסמו בתקשורת לאחרונה:
- מדבריו של סגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס המשכנתאות שנערך ביום 04.09.2023: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה".
- בפורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום חדלות פירעון שנערך בחודש יוני 2023: "לפי הפרסומים של Duns100 - אחד מכל שלושה יזמים או קבלנים לא ישרוד את שנת 2023".
- להלן דוגמא אחת מיני רבות של פניות מחודש ספטמבר 2023 למשרדינו: (המלל שונה במעט מפאת חיסיון הלקוח): "יש לי תביעת חוב נגד חברה חדלת פירעון. לפני 10 שנים רכשתי זכות לדירה אצל חברת יזמות נדל"ן מוכרת, לפני חודשיים ביקשתי לצאת מקבוצת הרכישה. מנכ"ל החברה הסכים לבקשתי ובעקבות כך חתמתי חוזה מול החברה לביטול הזכות. קיבלתי ממנו עשרה שיקים על סך 200 אלף שקלים כל אחד. לצערי תוך זמן קצר ביותר החברה נכנסה לחדלות פירעון ומונה לה נאמן מטעם בית המשפט. לא יודע מה עלי לעשות".
ובכן יש מה לעשות, ראשית יש להכיר בכך שהזמנים השתנו ורוב חברות הנדל"ן והיזמים נמצאים בתקופת חוסר ודאות פיננסית אמיתית. על החברה הקבלנית ויזמי הנדל"ן לספק שקיפות מוגברת לטובת הצדדים הבאים איתם בהסכמים, מעבר לניתוח פיננסי צופה פני עבר דוגמת דוחות BDI.
על עו"ד המייצגים רוכשים ודיירים בהתחדשות עירונית לדרוש ערבויות נוספות מעבר לאלו הקבועות בדין ולקבוע אבני דרך לבחינת האיתנות הפיננסית לאורך ההליך שנמשך שנים רבות.
ועל בעלי הזכויות בהליכי התחדשות עירונית לא ללכת בעיוורון אחר הבטחות לתמורות מוגברות אלא לעמוד על דרישת לשקיפות בכל הנוגע לאיתנות הפיננסית של החברה, כדי להרים את הוודאות שהחברה תדע גם להתחיל את הפרויקט וגם לסיימו.
להלן 7 כללי הזהב הדרושים על מנת לוודא כי חברת נדל"ן או יזם (גדול ככל שיהיה) לא רק יחתמו על חוזה מול בעלי הזכויות, אלא גם יסיימו את הפרויקט ללא סיכונים מיותרים לרוכשים ובעלי הזכויות בקרקע :
- ראשית על בעלי הזכויות להיוועץ עם גורמים משפטיים מומחים ולדרוש בטוחות מספקות כנגד זכויותיהם בנוסף לערבויות המחויבות על פי דין, כגון ערבות תביעות משפטיות ומחיקת הערות אזהרה.
- יש לבדוק את טיב ההתקשרויות של החברה היזמית מול קבלני הביצוע וספקי המשנה בדבר יציבות ההתקשרות ביניהן, שכן החלפת ספקים מהירה תעיד לכאורה על בעיות אמון או בעיות באשראי ספקים לחברה.
- יש לבדוק את טיב ההתקשרות של החברה היזמית מול הבנק מלווה, שכן החלפת בנק מלווה יכולה להעיד על עצירת קווי האשראי העומדים לרשות החברה.
- יש לבדוק את סביבת הריבית בה יצא הפרויקט לדרך, שכן חברות ממונפות שהמודל העסקי שלהן בנוי על ריבית נמוכה מאד מתמודדות עם קושי מובנה נכון לסביבת הריבית הנוכחית.
- יש לבדוק פרויקטים אחרים שהחברה ביצעה לאחרונה ולברר על חריגות חוזרות מתקציבי הפרויקט או איחורים במסירת הדירות.
- יש לבדוק ככל שניתן את מוסר התשלומים של החברה לעובדיה, שכן חברה בקשיים תקציביים לרוב תפסיק תשלומים שוטפים או הפרשות לעובדיה.
- יש לוודא כי במסגרת ההתקשרות המשפטית בין הצדדים מופיעים סעיפים בדבר מחיקת הערות אזהרה ככל והיזם או קבלני המשנה בפרויקט נכנסים להליכי חדלות פירעון.
בהתאם לכל האמור לעיל על חברות הנדל"ן והיזמים לייצר שקיפות מוגברת בדבר מצבם הפיננסי טרום חתימה על הסכם וזאת על מנת שהסיכון המשותף אליו נכנסים בעלי הדירות בעל כורחם בהתקשרות ארוכת טווח ירד מתחת לרף הנהוג כיום.
אנו נמצאים בתוך "סערה פיננסית" אמיתית והתנהגות אטומה של חברות ויזמי נדל"ן אינה תואמת את המציאות. עליהם לספק את המידע כגון מיהם הבנקים המלווים אותם, האם יש לחברת הנדל"ן העיקרית גם חברות בת או חברות אחיות המהוות סיכון פוטנציאלי לגרור אותה ל"אזור חדלות הפירעון" וכן מיהם קבלני המשנה הצפויים לעבוד בפרויקט.
ככל שהתוצאות מבדיקת מאפיינים אלו יצביעו על חוסר בשקיפות ואיתנות פיננסית "מעורפלת" הרי שהסיכון בדבר אי סיום הפרויקט עולה. ולהיפך, ככל שהתוצאות שיתקבלו מבדיקת המאפיינים יניבו תוצאות יציבות ושקופות יותר, הרי שמדובר בחברה בעלת איתנות פיננסית גבוה ועל כן הסיכוי לסיום הבניה ומסירת הדירות גבוהים יותר.
ישנם בישראל בכל רגע נתון אלפי בעלי דירות הנאלצים להתמודד מול נאמנים שמונו לחברות נדל"ן לאחר קריסתן, עורכי דין, רשויות מס, נושים וכל זה מבלי להיכנס להשפעות השליליות דוגמת משפחה שאיבדה את הנכס היקר לה מכל, והכל מפאת אטימות או חוסר שקיפות של הגורמים המעורבים ביצירת החוזה בין בעלי הדירות לחברות הנדל"ן והיזמים.
מאת עו"ד עמית גדליה, דסק משרד גור ושות'
***
כתבה שיווקית בחסות חברת עורכי הדין גור ושות'. הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100