אחת ההחלטות הראשונות והחשובות שבעל קרקע נדרש לקבל לאחר שהוא מקבל מהוועדה המקומית שומת היטל השבחה נוגעת לדרך ההשגה על השומה: האם להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית או לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע (נציין כי במקרים מסוימים ומוגבלים ניתן לשקול גם פניה חליפית לתיקון שומה, ובשומות עד 90,000 ₪, ככל שאין טענות לעצם החיוב, לבקש בחינה מחודשת של השומה במסלול שומה מוסכמת) (כן יוזכר כי לפי הפסיקה בקשות לפטור מהיטל יש להעמיד ראשית לבחינה בפני ועדה מקומית טרם ניהול הליך בגין דחיית הבקשה).
על פי החוק, פניית החייב בהיטל ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע תעשה לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב בהיטל השבחה ורק אם אין לו טענות בנוגע לעצם החיוב;
הטענה הקלאסית הנוגעת לעצם החיוב היא, כי מי שקיבל את דרישת תשלום היטל ההשבחה לא היה הבעלים או החוכר בקרקע במועד הקובע לשומה, ואולם, מעבר לכך ישנן טענות נוספות שיכולות להביא לביטול החיוב בהיטל השבחה, כמו למשל התיישנות או שיהוי ביחס למועד שליחת השומה, זכאות לפטור מתשלום מלוא ההיטל, חיוב שלא בגין אחד מאירועי המס הקבועים בחוק (תכנית, הקלה, שימוש חורג) וכיוצ"ב טענות משפטיות באופיין המצויות בתחום סמכותה של ועדת הערר. (אם מדובר בפניה לעניין פטור על פי הוראות החוק, יש לפנות קודם לרשות עצמה).
הפסיקה לאורך השנים קבעה, כי ההפרדה בין שני מסלולי ההשגה הנ"ל: ועדת ערר ושמאי מכריע, מלמדת על סמכותו של השמאי המכריע לדון בטענות הנוגעות לגובה החיוב בלבד, וכי עצם הפניה למסלול השגה בפני שמאי מכריע מלמדת על ההכרה של החייב בהיטל בעצם חיובו בהיטל ההשבחה ועל כך שגדר המחלוקת בעניין השומה תחומה לגובה החיוב בלבד (עת"מ 36735-05-13 אנרג'יקס).
בצד זאת, ניתן למצוא עמדות בפסיקה הקובעות, כי שמאי מכריע רשאי להכריע בכלל המחלוקות הנובעות מטיעוני הצדדים, שמאיות ומשפטיות כאחד, כאשר ההבדל הוא במידת התערבותה של ועדת הערר (ככל שמי מהצדדים יחליט לפנות אליה במסגרת ערר על השמאי המכריע): "בעוד שבהכרעות השמאי המכריע בתחום השמאות תמעט ועדת הערר להתערב, הרי בהכרעות בתחום המשפטי תבחן ועדת הערר את הסוגייה מראשיתה ועד סופה" (ערר 86121/09 ג.ש ארז שירותים כללים בע"מ; וכן עמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינ).
בפסיקות מהעת האחרונה חזרו ועדות הערר על הכלל הקובע, כי עצם הפניה לשמאי מכריע מהווה ויתור של החייב בהיטל השבחה על טענותיו לעצם החיוב (ערר 81154-12-21 (חולון נ' י.ע.ז יזמות ובניה התחדשות עירונית בע"מ; ערר 8032-08-23 אמנון חסיד; ערר 8002-01-24 אל התור יזמות בע״מ) אך בצד זאת, ולאור הנסיבות המיוחדות שעמדו בפניהן, היו מוכנות לדון גם בטענות הנוגעות לעצם החיוב, על אף שהן הועלו במסגרת ערר על שמאי מכריע ולא במסגרת ערר המוגש ישירות על שומת הועדה המקומית.
בעניין י.ע.ז יזמות ציינה ועדת הערר, בראשות היו"ר, עו"ד אייל אילוז, כי השמאי המכריע אכן אינו מוסמך להחליט בנוגע לעצם הצורך בהקלה, המהווה טענה משפטית הנוגעת לעצם החיוב, אלא שאין בכך כדי למנוע ממנו לדון בשאלת גובה החיוב הנובעת מכך ולהגיע לתוצאה, כפי שהגיע במקרה שלפניה, לפיה ההקלה אינה משביחה.
בעניין אמנון חסיד, הטעימה ועדת הערר, בראשות היו"ר, עו"ד סיגלית אסייג צרויה, כי נכונותה לדון בטענות הנוגעות לעצם החיוב נובעת מכך שמדובר בסוגיה עקרונית, ומהסתמכות הנישומים על דברי השמאי המכריע, שציין בשומה כי אין בקביעתו כדי לחסום אותם מלפנות בעניין לוועדת הערר.
בעניין אל התור, הטעימה ועדת הערר, בראשות היו"ר, עו"ד עמית אופק, כי נכונותה לדון בטענות לעצם החיוב נובעת משיקולי צדק ומכך שהטענה הועלתה כבר בפני השמאי המכריע, כך שלא מדובר בטענה העולה לראשונה בפניה.
בהקשר זה נציין, כי העמדה בפסיקה בנוגע לטענות שלא נטענו בפני שמאי מכריע ועולות לראשונה במסגרת ערר על השומה המכרעת, היא נוקשה יותר וניתן למצוא דוגמאות למקרים בהם טענות מסוג זה נדחו מטעם זה בלבד.
נראה אם כן, כי הבחירה בין שני מסלולי ההשגה על שומת ועדה מקומית מחייבת בראש ובראשונה בחינה מעמיקה של השומה, הן מנקודת מבט שמאית והן מנקודת מבט משפטית, וסיווג נכון של הטענות ושל האינסטנציה המתאימה לדון בהן.
במסגרת בחינה זו, יש להביא בחשבון שיקולים חשובים נוספים, כמו למשל, משך הזמן הצפוי לניהול כל הליך, שלרוב ארוך יותר בפני ועדת הערר, האם קיימת חשיבות במקרה המסוים לגדור את המחלוקות השמאיות/המשפטיות בהן ידון השמאי, ואם כן, לבקש מוועדת הערר להנחותו, ועלויות הניהול של כל אחד מההליכים.
בהקשר אחרון זה חשוב לזכור, כי אחד היתרונות בפניה מקדמית לוועדת הערר הוא במקרים בהם נדרשת הכרעה בטענות בעלות אופי משפטי שיש בהן כדי להביא להפחתת גובה החיוב (כדוגמת טענות לפטור מכח סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק או פרשנות תכניות).
אמנם על פי הפסיקה שהבאנו לעיל, השמאי המכריע מוסמך לדון גם בטענות מסוג זה, אולם הכרעה מקדמית בהן על ידי ועדת הערר, לא רק תמנע כפל התדיינות בסוגיות אלו, אלא גם תשפיע על גובה שכרו של השמאי המייעץ, הנגזר מגובה ההשבחה, ובנסיבות בהן לאחר הכרעה כאמור, תיוותר בין הצדדים מחלוקת שמאית אחת בלבד, תוכל ועדת הערר גם להחליט כי שכר השמאי לא ייגזר מגובה ההשבחה אלא יעמוד על סכום כולל שינוע בין 2,000 ₪ ל-10,000 ₪ בלבד.
צריך גם לזכור כי בראש ועדת הערר עומד עו"ד, כך שסוגיות שדורשות ליבון וחשיבה משפטית במקרים רבים יתבררו באופן מזוקק יותר בפני ועדת הערר.
נקודה חשובה נוספת שיש להביא בחשבון במכלול השיקולים היא סמכותה של וועדת הערר, שהוכרה בפסיקה, לאשר פשרות בין צדדים, שפעמים רבות חוסכת זמן ומשאבים יקרים. זאת בשעה שלשמאי המכריע לא הוקנתה סמכות זו, כך שבבחירה במסלול של שמאי מכריע יאלצו הצדדים לסיים את ההליך בפניו ולשלם את מלוא שכרו, גם אם תוך כדי ההליך הם יבינו כי ניתן להגיע לפשרה טובה וראויה מבלי לפגוע בקופה הציבורית.
המסקנה אם כן היא, כי בעת קבלתה של שומת היטל ההשבחה מומלץ לקבל ייעוץ שמאי ומשפטי ולבחון תחילה מהי הדרך הנכונה שיש לנקוט כדי לתקוף את השומה, ואלו טענות ניתן וכדאי להעלות. היטל ההשבחה אמנם מבוסס על אדני שווי, אולם הפן המשפטי לא נפקד ממנו כך שהישענות על רגל אחת ללא השניה, לא תספק את היציבות הנדרשת.
***
כתבה שיווקית בחסות צבי שוב עורכי דין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.