בתקופה מטלטלת של חוסר שיווי משקל כלכלי - אינפלציה חדה, עליות ריבית עקביות ובכלל זה מצב מעורער בעולם - שוק הנדל"ן בישראל נושא עיניו לקראת הבאות.
בסביבה העולמית קיימת אי וודאות רבה באשר להתמשכות העימות בין רוסיה ואוקראינה והשפעתו על מחירי האנרגיה והמזון, לכך מתווספת הבצורת באירופה אשר עוד צפויה לתרום למגבלות ההיצע ביבשת. בגזרה המקומית ניתן לומר שאי היציבות הפוליטית ומערכת הבחירות האחרונה יצרו אי וודאות באשר לצעדי המדיניות והרפורמות שתנקוט הממשלה הבאה והכל דרוכים למעט שקט תעשייתי.
כך, וללא שימת לב יתרה, אושר לפני מספר חודשים תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה שלמעשה בישר על סיום תפקידה ההיסטורי של תמ"א 38 לאחר קדנציה ארוכה של קרוב ל 18 שנים.
התיקון לחוק נקרא "חלופת שקד" או "הלכת שקד" על שם איילת שקד, שרת הפנים בממשלה האחרונה. החוק כבר קיבל תוקף ומעמד סטטוטורי כאמור, וכרגע, ועד לאוקטובר 2023, ניתנה תקופת הערכות לגורמים בשוק ללמוד להטמיע הרפורמה. אך למרות זאת טרם גובשו תקנות ליישום החוק והכל עצרו מלכת.
המלך מת, יחי המלך החדש
תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) לא השיגה את מטרותיה, לכן הוחלט לחוקק חקיקה חדשה שתעודד התחדשות עירונית של מתחמים לבניה תוך תעדוף הראיה התכנונית הכוללת תוך התחשבות בצרכים הציבוריים ובדגש על צמצום לו"ז ויעילות ההליכים.
כבר מעיון ראשון בחוק ניכר כי הוסקו מסקנות ונלמדו לקחים מהשטח, אך בעיקר בולטת עמדת המחוקק בענין החלופות הקיימות: הריסה ובניה IN חיזוק ותוספת בנייה – OUT. כמו כן, חלופת שקד מקנה אפשרות לתכנון מתחמי, נותנת מענה רחב יותר למרחב הציבורי של הרחוב והסביבה תוך דיאלוג והתחשבות בתכניות הכוללות המאושרות בתחומה.
מי נכנס בשערי החוק ?
תחולתו של התיקון לחוק, בדומה לתנאי הסף במתכונת הקודמת די זהים, עם שינויים מינוריים:
- החוק עדיין יחול על מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני ה-1 לינואר 1980
- החוק חל על מבנים הכוללים לפחות 4 יח"ד הבנויות בשתי קומות לפחות.
עד כה ללא שינוי.
החידוש שנוסף פותח חלון הזדמנויות של 5 שנים להכנס בשערי החוק למבנים שנבנו מינואר 1980 ועד סוף 1984 בכפוף לחוות דעת קונסטרוקטור לעניין עמידות המבנה.
התקדמות במקביל ולא בטור
החידוש המשמעותי ביותר בחוק החדש הוא לידתה של "תכנית לרישוי מהיר" - מושג חדש שכורך לראשונה בין שני הליכים נפרדים בנוף התכנוני בישראל – שלב התב"ע (תכנון) לבין שלב היתר הבניה (רישוי). מדובר למעשה במנגנון חדש ונסיוני שנועד להאיץ ולקצר את הליכי התכנון והרישוי ע"י אפשרות להגיש בקשה להיתר בסמוך לשלב הפקדת התכנית. כלומר, אם עד כה היה צורך להכין תכנית - להפקיד אותה לפרסום - להמתין להתנגדויות - לאישור למתן תוקף ואז, ורק אז, לצאת להליך רישוי ארוך ומפרך. אז לא עוד.
כיום, תכנית לפרויקט התחדשות (בסמכות וועדה מקומית) יכולה לרוץ במקביל להליך בקשה להיתר.
איך מחשבים תוספות בנייה לפי "הלכת שקד"?
בניגוד לכל הסירבולים והחישובים המסובכים, "הלכת שקד" דווקא מיישרת קו ומפשטת מאוד את כל המתמטיקה:
-
מסלול חיזוק ותוספת בנייה
(*) – סך השטחים הבנויים במבנה 200%X
(*) יש לקבל אישור מיוחד ממהנדס העיר מדוע נבחר המסלול הזה.
-
מסלול הריסה ובנייה
סך השטחים הבנויים במבנה 400% X
בפשטות - סך השטחים הקיימים (שטחים עיליים על פי היתר) X סך האחוז המוצע = סה"כ שטחי הבניה עיליים לבנייה (עיקרי ושירות), בתוספת שטחי מרפסות כמקובל – הא ותו לא. אין התעסקות בזכויות לא מנוצלות, אין התפלפלויות בענייני מרפסות סגורות וכדומה. זהו החישוב הבסיסי ואין בילתו.
בנוסף על כך, ניתן להוסיף עוד 10% נוספים לטובת שימוש ציבורי (גני ילדים, חינוך וכדומה) כאשר הרשות המקומית צריכה לעדכן מראש על השימוש הרצוי מבחינתה.
חשוב לשים לב שאין מגבלות בינוי – לא מספר קומות, לא קווי בנין ולמעשה אין חדירה למרחב התכנון באספקט הזה כלומר קיים סל זכויות מוצע ואיתו צריך לעבוד.
במסלול הריסה ובנייה יש אפשרות לתכנון ברמה מתחמית כלומר, במידה ומחברים 3 מגרשים יחד לפרויקט אחד ניתן לקבל סל זכויות בהיקף של 500% והכל במסגרת תכנית בסמכות וועדה המקומית (ולאו דווקא עצמאית).
חריג נוסף הוא ביחס למיקום הפרויקט - כאשר קיימת אפשרות להגיע ל-550% תוך התחשבות בערכי קרקע נמוכים והוכחת הסתברות לנזק כתוצאה מרעידת אדמה ("סיכון סייסמי").
קיימת גם אפשרות נוספת לניוד זכויות ממגרש קיים אבל זו אופציה שעד היום כמעט ולא בוצעה בשטח.
חיוב בהיטל השבחה?
בניגוד לתמ"א 38 שקבעה פטור מהיטל השבחה, ברירת המחדל על פי חלופת שקד היא חיוב בהיטל השבחה בשיעור של 25% אלא אם כן קבעה הרשות המקומית שיעור אחר.
מה לגבי מקומות חניה?
באשר לכל סוגיית פתרונות החניה אין בשורה של ממש. מה שהיה הוא שיהיה ופרויקטים יהיו כפופים לתקן החניה הקיים במרחב התכנון הרלוונטי.
סוף דבר
החל מגורמי הממשלה, השלטון המקומי וכלה ביזמים המקומיים מבינים כבר עתה כי עתיד הצמיחה באזורים האורבניים בערים בישראל יהיה רובו ככולו באמצעות התחדשות עירונית. זהו גם אחד הפתרונות המובילים להגדלת היצע הדירות בישראל לצד התועלות הברורות בהקשר של חיזוק והגנה מפני רעידות אדמה.
אין ספק שהתיקון לחוק התכנון והבנייה הגיח לאויר העולם אחרי עבודת הכנה יסודית. תמ"א 38 במתכונתה הגיעה למיצוי והמחוקק הבין את החוזקות והחולשות שלה וכך ביצירתיות, נחישות ובחשיבה מעמיקה הסיק מסקנות מהשטח ומנסה להתמודד עם מספר כשלים ובעיות מקוריות וכנגדם מציע מספר פתרונות :
- קידום פרויקטים מסוג הריסה ובנייה תוך דילול פרויקטים מסוג חיזוק ובנייה.
- הקצאת שטח לצרכי ציבור בתוך המבנים כדי לספק מענה לדרישות המגורים בסביבה הגדלה
- טיפול בשחרור חסמים וצמצום הזמן בהוצאה לפועל של פרויקטים באמצעות תכנית לרישוי מהיר
- הרחבה ומתיחת הפעילות גם לאזורי פריפריה ע"י העדפה מתקנת במתן זכויות עודפות
ואחרי שכל זה נאמר יש לצנן מעט את ההתלהבות.
ראשית, לא ברור מה תהיה השפעה של "הלכת שקד" על הפרקטיקה במציאות שכן בשלב זה ספק אם תוספת הזכויות העודפת תצליח לכסות את העלויות הקיימות ולמשוך יזמים לבוא ולחזק מבנים מחוץ לאזור ת"א והסביבה. מעבר לכך, סימן השאלה גדול מרחף מעל הניסוי בדמות "תכנית לרישוי מהיר" שעדיין לא ברור אם הטמעת חדשנות ברשויות ובוועדות התכנון ישימה ותצא לפועל ולא תגרום דווקא לעיכוב הליכים ולעלויות נוספות שעלולים להאריך ולהקשות במקום להקל ולקדם.
לנו – נשאר רק להמתין ולראות.
מאור אביב הוא שמאי מקרקעין וסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ס.ע.ן זהב
d&b – לדעת להחליט