לאחר שנים של חיסכון, סוף סוף אתם יכולים להרשות לעצמכם לשפץ את הדירה - ולרענן את המרחב האישי שלכם. בתכנית: לצבוע, לשבור קיר, לחדש את המטבח וגם, להעניק למתבגר חדר משלו באמצעות הרחבת שטח הדירה.
ישנן סיבות רבות וטובות להרחבת הדירה, אבל פעמים רבות הפרוצדורה שמחכה בדרך, מרתיעה את בעליה עוד בטרם יצאו לדרך. אז איך מרחיבים את הדירה וצולחים את הפרוייקט בשלום? עו"ד רן שליש ממשרד שליש ושות', מנהל פורום ליקויי וסכסוכי בניה בפרקליטיIL מסביר על האפשרויות, המכשולים והפתרונות.
"לשכן שהרחיב את דירתו בעצמו, אסור לסרב לבקשתכם"
"לשם הרחבת הדירה צריך בעל הדירה להתגבר על שני מכשולים – האחד במישור התכנוני, כלומר: עליו לוודא ברשות המקומית (בועדה לתכנון ובניה) שישנם אחוזי בנייה אותם הוא יכול לנצל ובשלב מאוחר יותר לקבל היתר לעבודת ההרחבה המבוקשת. והשני במישור הקנייני מול שכניו מהם עליו לקבל הסכמה שכן למעשה הוא מרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף של הבנין", מסביר עו"ד שליש.
כמה שכנים צריכים להסכים לבקשת ההרחבה?
"בעניין זה קובע החוק כי ההסכמה הנדרשת היא של 75 אחוז מבעלי הדירות (בתנאי נוסף, שבדרך כלל מתקיים, שחלקם ברכוש המשותף לפי שטח דירותיהם הוא לפחות שני שליש). אם מטרת ההרחבה היא בניית ממ"ד או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) מקל החוק את הדרישה וקובע שדי בהסכמה של 60 אחוז מבעלי הדירות. עם זאת, הסכמות השכנים חייבות להיות מפורשות ואין די הסכמה משתמעת או בלתי ברורה הניתנת לפירושים שונים".
יש לשים לב כי כללים אלה יחולו, על פי הקבוע בחוק, רק לגבי הרחבה שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף. ההרחבה יכולה להיות אנכית (לגובה) או אופקית (לרוחב), אך חייבת להתבצע מתוך הדירה הקיימת.
החוק קובע שני תנאים נוספים כתנאי להרחבה המבוקשת: האחד – שהחלטת ההרחבה לא תפגע בזכויות בניה יחסיות של בעל דירה אחר, כלומר: לא ניתן להרחיב דירה באופן שימנע מבעל דירה אחר הרחבה של דירתו אם קיימת לו אפשרות להרחבה כזו.
השני – שבעל הדירה המבצע את ההרחבה ישלם תשלומי איזון לכל בעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שהיא ניתנת להרחבה אך בחלק שהינו קטן מחלקו היחסי ברכוש המשותף. תנאי נוסף המיוחד למדינתנו קובע כי לא ניתן לבצע הרחבה המונעת מבעל דירה אחרת לבנות סוכה, אם נהג לעשות זאת לפני החלטת ההרחבה (הכלל ההלכתי בענין זה הוא שכדי שסוכה תחשב לכשרה עליה להיות תחת כיפת השמיים ולא תחת גג בנוי).
אם שכן אחד שכן הרחיב, נוטה לא להסכים להרחבה של שכן אחר, מה ניתן לעשות?
"הוראה חדשנית בחוק קובעת כי בעל דירה שהורחבה לא יוכל להתנגד להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין, וגם אם יתנגד החוק רואה אותו כאילו הסכים להרחבה הדומה שמבקש לבצע שכנו. במונח "הרחבה דומה" אין דרישה כי ההרחבה המבוקשת תהיה זהה להרחבה שכבר בוצעה בעבר ומונח זה פורש בפסיקה כדורש פרופורציה סבירה בין ההרחבה המבוקשת לזו שכבר בוצעה, הן מבחינת שטח ההרחבה והן מבחינת היקף הניצול או הפגיעה שההרחבה גורמת ברכוש המשותף".
יש לשים לב לדבר חשוב נוסף והוא שהחוק מאפשר להתנות על כל הכללים המוזכרים ולקבוע בתקנון הבית המשותף שהם לא יחולו על אותו בית משותף, אלא תידרש הסכמת כלל הדיירים לכל הרחבה. תקנון בית משותף הוא זה שנרשם על ידי הקבלן בעת בניית הבית או כל תיקון מאוחר יותר שהוכנס בו, הניתן להעשות ברוב של בעלי הדירות שחלקם ברכוש המשותף לפי שטח דירותיהם הוא לפחות שני שליש. לכן, על בעל דירה המבקש לבצע הרחבה לוודא גם שתקנון הבית המשותף לא קבע הוראה המשנה את הוראות החוק בעניין.
מה קורה אם בכל זאת יש מחלוקות בין הדיירים?
"כל מחלוקת המתעוררת בעניין הרחבת דירה בבית משותף מתבררת בפני המפקח על רישום המקרקעין היושב בדרך כלל בסמוך ללשכת הטאבו האזורית, אך אנו תקווה כי לאחר לימוד הכללים המוזכרים יפעלו בעלי הדירות בהתאם לתנאים הקבועים בחוק ובכך יימנעו ממחלוקות מיותרות".
עו"ד רן שליש, שותף במשרד שליש ושות' מתמחים בדיני מקרקעין ומנהלים את פורום סכסוכי וליקויי בניה ופורום בתים משותפים ורישום בטאבו בפרקליטיIL