מחירי הדירות מאמירים לגבהים חדשים, חלום הרכישה מתרחק מחלקנו, ועדיין מחלקות המשכנתאות בבנקים פועלות במרץ כדי לספק את הדרישה. אבל יש מי שמוותר על המרוץ, רואה במשכנתה השתעבדות מיותרת ובוחר להשתקע בדירה שכורה ולהשקיע את הונו באפיקים אחרים.
סקר שפרסמה הלמ"ס ב-2019-2018, שליווה לאורך שנים מדגם קבוע של משקי בית המייצגים את כלל האוכלוסייה הקבועה בישראל, העלה כי 67 אחוז ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם או בבעלות קרובי משפחה, ו-31 אחוז ממשקי הבית גרים בדירה בשכירות. בחו"ל, לעומת זאת, מחבבים יותר את הפורמט השכור. במחקר של שוק השכירות בערים נבחרות בעולם, שבוצע במרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי שבפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, נמצא כי ברלין היא העיר עם שיעור השוכרים הגבוה ביותר מבין ערים נבחרות בארה"ב ובאירופה, ובה הרוב המוחלט של האוכלוסייה מתגורר בשכירות (85.1 אחוז). אחריה תמצאו את ניו יורק, בוסטון ופריז עם שיעור שוכרים דומה – 61-64 אחוז. לונדון ותל אביב ממוקמות אחריהן, ובהן כמחצית ממשקי הבית מתגוררים בשכירות – 46.6 אחוז בת"א-יפו ו-50.5 אחוז בלונדון. במקום האחרון מבחינת שיעור השוכרים ממוקמת מדריד – עם 20 אחוז ממשקי הבית.
>> רוצים עוד? עשו לייק ל-living בפייסבוק
השקעתם בדירה השכורה? הסדירו את מערכת היחסים מול בעל הנכס
"רכישת דירה אינה צורך כלכלי, אלא צורך פסיכולוגי", טוען עודד נחום, בעל משרד התיווך קמלוט. "בשוק הישראלי, המוטה רכישה לעומת שכירות, מקובל לדבר על תשואה שנתית ממוצעת לשכירות של 2-2.5 אחוזים באזור המרכז. מבחינה כלכלית יש הרבה היגיון במגורי קבע בשכירות. לאלו הבוחרים שכירות על פני רכישה, ההון העצמי שמתפנה יכול להיות מושקע באפיקים אלטרנטיביים, המשיגים תשואות עודפות ונזילות הרבה יותר מאשר נדל"ן. כך, למשל, הלוואות P2P בין אנשים פרטיים בפלטפורמות מוסדרות מגיעות לשיעורי תשואה ממוצעים של 6-5.5 אחוזים, שיכולה להגיע לעד פי 3 מהתשואה השנתית בשכירות. המשמעות היא שניתן לשכור דירה, ובכל חודש נשאר ביד סכום כפול ממה ששולם לשכירות כהכנסה פנויה להשקעה חוזרת או למחיה".
מי שמחליטים לשכור בית או דירה למחיה במקום להשקיע את כספם במשכנתה לא מוותרים על מגורים משודרגים ומוצאים לנכון לשפץ או להלביש את הבית, למרות שאינו שלהם ונועד לשרת אותם לתקופה מוגבלת. "שוכר שמשקיע עשרות או מאות אלפי שקלים בנכס לא שלו, טוב שיעשה אם יפעל להסדרת מערכת היחסים מול בעל הנכס באמצעות הסכם מלא ומפורט, כדי להקל את התהליך המורכב ולהימנע מחילוקי דעות בעתיד", אומר עו"ד איתמר ברודנר לב, שותף במשרד עורכי הדין אביעד-איטח. "מדובר בסוג של עסקה – אני כשוכר משפץ לך את הנכס, אתה כבעל הדירה נהנה מכך, בוודאי שבטווח הארוך, ובהמון מקרים בלי לשאת בעלויות, ובתמורה אני מבקש הטבות שונות. במקרים רבים מוסכם שבמקום שבעל הנכס יישא בעלויות השיפוץ, עושה זאת השוכר, לכן כדאי שהשוכר יפעל לקבע את דמי השכירות למשך תקופת שכירות ארוכה ככל האפשר, כדי להגן על עצמו מפני העלאת דמי השכירות ומפינוי מוקדם. כדאי גם שהשוכר ירווח את העלויות שהוא נושא בהן על פני תקופת ההשכרה".
בכל הקשור לסוג העבודות, עו"ד ברודנר לב טוען כי גם אם בעל הנכס יסכים לשיפוץ, ייתכן שלא יסכים על כולן. "יש עבודות שמתאימות רק לאותו שוכר ועלולות להתנגש עם אינטרסים של בעל הנכס ושוכרים עתידיים. בעל הנכס יעדיף עבודות 'אוניברסליות', כלומר שיפוץ שיתאים לשוכרים רבים ככל הניתן כדי לא להקשות את השכרת הנכס בעתיד. ברור, למשל, שאם השוכר רוצה לצבוע את כל הדירה בשחור ואדום ולעצב אותה באווירה תעשייתית, זו יכולה להיות בעיה. בהתאם, אם השינויים אינם אוניברסליים ובעל הנכס לא מעוניין שיישארו, הוא יכול לעמוד על כך שהשוכר יסיר אותם בתום תקופת ההשכרה".
כך תמנעו התנגשות וחילוקי דעות עם בעל הנכס
לגבי אופן ביצוע העבודות בפועל, כלומר מי קובע את התכנון ואת זהות בעלי המקצוע, מציין עו''ד ברודנר לב: "מובן שהשוכר ירצה לקבוע את שניהם, משום שהוא זה שחי בנכס. כדי למנוע התנגשות עדיף לעשות זאת כמה שיותר בשיתוף בעל הנכס, כך שלשוכר תהיה כמה שיותר שליטה על התהליך. אם בעל הנכס מתעקש שהוא זה שישכור את בעלי המקצוע וישלם את הכסף או יישא בחלק מהעלויות, צריך להסדיר בחוזה שבעל הנכס גם יהיה אחראי לתיקון הליקויים. מומלץ לקבוע מנגנון שיבטיח את העלויות שבהן בעל הנכס ישתתף ואת הבטחת תיקון הליקויים (כגון המחאת ביטחון, ערבות וכו') כדי להבטיח את אינטרס השוכר ואת השלמת העבודות באופן תקין".
נוסף לכך, יש לקבוע מועדים ברורים לביצוע העבודות והשלמתן. "יש בעלי נכסים שיבקשו לבדוק שהעבודות בוצעו כמו שצריך, לכן צריך לוודא שיש מנגנון של מסירת עבודות, כלומר שבסוף ביצוען ייערך פרוטוקול שיסדיר את העבודות שבוצעו, את הליקויים ואת המועד לתיקונם. עוד יש לסכם מי מבטח את העבודות ומי נושא בעלויות. ייתכנו מקרים שבהם בעל הדירה יתנה את ביצוע העבודות בעריכת ביטוחים מתאימים על ידי השוכר". כדי למנוע חילוקי דעות יש לסכם במדויק מה יבוצע במסגרת העבודות ומה ייוותר בדירה בסוף תקופת השכירות. "אם לדוגמה במסגרת עבודות השיפוצים השוכר רכש אביזרים יקרים כמו ארבעה גופי תאורה שהוזמנו מאיטליה והוא מעוניין לקחת אותם איתו כשהוא עובר הלאה, זה צריך להיות כתוב בהסכם מבעוד מועד. אם בעל הנכס מתעקש על כך שכל מה שבוצע במסגרת העבודות יישאר בדירה, אפשר להגיע איתו להסכמות של השבת סכום כסף בגינם בתום יחסי השכירות".
"אפשר להפוך כל חלל למזמין ונעים שעונה על הצרכים"
הדיירים: זוג פנסיונרים, בני 60+
הדירה: דירת 4 חדרים בבניין מגורים ברמת אביב, 100 מ"ר
למה שכירות: "עברנו מהדרום למרכז כי מאוד רצינו לגור ליד הילדים והנכדים. בחרנו שלא לרכוש דירה גם בגלל העלויות הגבוהות במרכז, אבל בעיקר מתוך עיקרון להשקיע את הכסף במנעמי החיים, בטיולים לחו"ל, בחופשות, בעזרה לילדים, בחיסכון לגיל השלישי במקום בקירות, ומתוך הבנה שאפשר להפוך כל חלל למזמין ונעים שעונה על הצרכים ועם השקעה בריהוט שבחרה המעצבת שלנו באופן חכם, עם פתרונות מקוריים ומדליקים, כאלה שיוכלו להתאים לכל דירה שנעבור אליה".
הייתם מעדיפים לקנות דירה או שזו תוכנית עסקית? "אנחנו כבר לא בגיל של תוכניות עסקיות, אלא מעוניינים להשקיע את הכסף בדברים אחרים שחשובים לנו יותר ושתמיד היו חשובים לנו".
זמן בדירה: "שכרנו את הדירה לשנתיים עם אופציה להארכה וגרנו בה שנתיים נוספות. עיצבנו אותה בעזרת המעצבת ממש כשנכנסנו, עד שעברנו לדירה משופצת שהתאימה לנו יותר באותו בניין וקראנו לה שוב כדי לעזור לנו ברכישות נוספות".
כמה דירות שכורות עברתם: "כשגרנו בדרום עברנו כמה פעמים. היינו צעירים יותר ועם יותר כוחות, וכעת משהגענו למרכז עברנו פעמיים. אנחנו שמחים לגלות שבחירות הריהוט התאימו בול לדירה".
היתרונות והחסרונות: "היינו שמחים לשפץ גם את המטבח והאמבטיה וליהנות ממראה מעודכן יותר ומנוחות שאפשר להשיג בנגרות ופירזול חדשים. היתרון היה לעצב את החלל כך שיגרום לנו להרגיש בבית שנעים ומותאם לנו. עם השקעה כספית חכמה וחד פעמית, בליווי המעצבת, מצאנו שהיתרון עולה עשרות מונים על החיסרון".
ויתרתם על משהו או הלכתם עד הסוף: "ויתרנו על מטבח חדיש עם נוחות של מגירות נשלפות ואחסון גדול יותר. מצד שני המעצבת תכננה לנו בנגרות פרטית ובהשקעה לא גדולה אי במטבח, שהגדיל את שטח הפנים של המטבח, עם משטח עבודה, אחסון ואכילה, כך שהבעיה נפתרה חלקית. היא עזרה לנו לקבל החלטות חכמות, כמו לוותר על רכישת פינת אוכל חדשה, למרות שהשולחן הקיים היה כבר די הרוס ולא אסתטי, וכאלטרנטיבה ראויה הציעה לתפור בהזמנה אישית ומבד משובח מפה עגולה מותאמת לשולחן ולקונספט, וזה חסך לנו את עלות השולחן שרכשנו עבור הדירה הבאה".
סיכומים עם בעל הבית: "סיכמנו עקרונית לצבוע את הקירות ללבן, אבל בפועל, הוא כל כך אהב את הבחירות של המעצבת, כך שלפני שעזבנו את הדירה השארנו אותה as is ואפילו השארנו לו את מספרי הצבעים".
עיצוב וקונספט הדירה: "קונספט הרמוני של עיצוב שלא נס לחו, חף מטרנדים, כזה שיהיה יפה היום וגם מחר, עם בחירת צבעים נעימים לעין שיתאימו לכל דירה. כל הבחירות היו מוצלחות, ומה שהוביל אותנו הוא המחשבה לקנות משהו טוב פעם אחת במקום לקנות משהו זול ואחר כך להתרוצץ בעיר ולחפש תחליף. החוכמה היא ללכת עם מישהו שיודע לאן לקחת אותך ולקלוע לטעם שלך בתקציב מוגדר".
עיצוב: אלינור בלומברג | צילום: ניב אשל
"אפשר לייצר דירה שיקית ומגניבה מאוד כי רוב התקציב הולך לשם"
הדיירים: רון לנדסמן, 31, מנכ"ל ובעלים של סוכנות נדל"ן.
הדירה: פנטהאוז 5 חדרים בפתח תקווה, 130 מ"ר + 60 מ"ר מרפסת.
למה שכירות: "כאיש נדל"ן החלטתי לגור בשכירות, כי לקנות דירה כמו שלי זה לא צעד כלכלי. במחיר הדירה שלי אני מחזיק שתי דירות שרכשתי להשקעה בפריפריה, והשכירות שאני מקבל עבור שתיהן עולה על השכירות שאני משלם. בעתיד אם ארצה בית משלי, כן אקנה".
מעצב הפנים מיכאל אוחיון: "היום משתלם יותר להשכיר דירה כי בכסף של ההון העצמי אפשר לעשות דברים אחרים – מניות או רכישת דירה להשקעה, ולגור ברמת החיים שאתה מעוניין בה. בקניית בית הסכום שתצטרך לכך כפול".
היית מעדיף לקנות דירה או שזו תוכנית עסקית? "זוהי תוכנית עסקית. אני שוכר דירה וגר ברמת החיים שאני רוצה ומשקיע את הכסף בדירות אחרות. תהליך עיצוב הדירה הביא לכך שהמלצתי על מיכאל למכרים נוספים שלי ששוכרים דירות".
זמן בדירה: "שנה עם חוזה לחמש שנים".
כמה דירות שכורות עברת: "גר תמיד בדירות שכורות ומעדיף להשקיע את הכסף בעסק פורח ובדירות בפריפריה".
היתרונות והחסרונות: "בדירה שכורה אני מקבל חלל מוגמר עם קירות נתונים ולא כזה שאפשר להתאים ישירות למי שמתגורר בה ולצרכים שלו, ועם זה הייתי צריך להתמודד", משתף מעצב הפנים מיכאל אוחיון, שקיבל תקציב של 200 אלף שקלים להלבשת הדירה. "מצד שני, אפשר להשקיע יותר בריהוט ובאקססוריז. כשקונים דירה משקיעים יותר בקירות, באריחים, במטבח ובנגרות ופחות בריהוט, כדי שאפשר יהיה להחליף אותו מדי כמה שנים. בדירה שכורה, לעומת זאת, אפשר לייצר דירה שיקית ומגניבה מאוד כי רוב התקציב הולך לשם".
ויתרתם על משהו או הלכתם עד הסוף: אוחיון: "כן, נעשו ויתורים. לא החלפנו את כל המטבח אלא ביצענו רק שפצור וקוסמטיקה. לא שברנו קירות כדי לפתוח את החלל אבל השקענו יותר בדברים שאפשר לשנע ולהזיז".
סיכומים עם בעל הבית: אוחיון: "הדייר יכול להשקיע בדירה לשביעות רצונו ולאחר חמש שנים יתקיים משא ומתן עם אופציה לקנות את הדירה. הכול ניתן לפירוק ולהעברה למקום אחר".
עיצוב וקונספט הדירה: אוחיון: "ייצרנו הפרדה בין המטבח לסלון שהם יחידה אחת ובחרנו ריהוט יוקרתי ומסיבי שיפגין נוכחות ויטשטש את כל מה שמסביב. נוסף לכך, שלא כמו בדרך כלל בדירות שכורות, שלא משקיעים בהן והכל ארעי, יצרתי תחושה של בית כשלא ויתרתי על וילונות שחורים שנותנים מראה יוקרתי ושטיחים שיוצרים מראה ביתי וחמים".
עיצוב: מיכאל אוחיון | צילום: עידן גור
"נהנים מבית פרטי במחיר שפוי, ומהאופציה שאם לא מתאים – קמים והולכים"
הדיירים: צחי ורינת קינן, 49 ו-45, מנהל אגף לוגיסטיקה בעמותת "לביא" ומעצבת פנים, ושלושת הילדים מרום 21, נויה 18 וגל 17.
הבית: בית פרטי בן 6 חדרים על שתי קומות ביישוב להבים, 220 מ"ר על 550 מ"ר.
למה שכירות: רינת קינן: "יש לנו דירה בבאר שבע שאנחנו משכירים, ורצינו בית פרטי גדול שיענה על הצרכים שלנו. אני אוהבת מאוד את התכנון של הבית, שהתאים לנו כמו כפפה ליד: בקומה התחתונה סלון, מטבח, פינת אוכל גדולה, סוויטת הורים וחדר העבודה שלי, ובקומה העליונה שלושת חדרי הילדים עם הפרדה מוחלטת. מסביב לבית יש גינה גדולה ומפנקת, והילדים מאוד אוהבים לארח בה חברים".
הייתם מעדיפים לקנות בית פרטי או שזו תוכנית עסקית? "אם היה לנו כסף היינו קונים בית פרטי".
זמן בבית: "חתמנו על חוזה ארוך טווח, מתוך מחשבה לא לעבור אחרי שנתיים-שלוש וגם משום שידענו שאנחנו מתכוונים להשקיע בו".
כמה דירות שכורות עברת: "צחי פנסיונר של חיל האוויר, כך שבמשך 13 שנים גרנו בבסיסים צבאיים, נאלצנו לעבור כל שנתיים-שלוש ונדדנו המון בכל הארץ".
היתרונות והחסרונות: "החסרונות בבית כזה הם שהוא לא שלנו, אין צפי לפינוי משום שבעל הדירה יכול לסיים לנו את החוזה בתום כל שנה, ויש תפיסה שמשקיעים במשהו שהוא לא שלנו. מצד שני, זה בית חדש מקבלן, אנחנו נהנים מבית פרטי במחיר שפוי יחסית, ותמיד קיימת האופציה שאם לא מתאים, קמים והולכים".
ויתרתם על משהו או הלכתם עד הסוף: "הלכנו עד הסוף בלי לוותר על שום דבר, כולל גינה, פרגולה, בריכה וארונות קיר".
סיכומים עם בעל הבית: "בעל הבית אסר עלינו ובצדק לקדוח בחיפויים של חדרי הרחצה. אמרתי לו בדיוק מה אני הולכת לעשות בבית, לדוגמה צבעתי קירות בגון גרפיט והדבקתי טפטים, והוא הסכים".
עיצוב וקונספט הדירה: "הבית עוצב על ידי, והוא כולו אוסף שלם של פריטים עם סגנונות שונים שאני לא יכולה להצביע על סגנון מאפיין אחד – מראה עם מסגרת זהב מסולסלת, קיר צבוע בגרפיט, טפט בגוון כתום, נגרות בגון גרפיט, מיטה בגוון ורוד ניוד, הרבה צמחייה. מה שהיה חשוב לי זה כמובן שהכול יתחבר ויקבל מראה מתוחכם ונקי".
עיצוב: רינת קינן | צילום: מאור מויאל
"בעלת הבית לא הגבילה אותי בשום דבר, היא סומכת עליי"
הדיירים: הדר אלקיים, מעצבת הום סטיילינג, ואייל סלימאן, מפיק דפוס.
הדירה: דירת שלושה חדרים בקומה שישית בראשון לציון, 85 מ"ר.
למה שכירות: "כיוון שאני משקיעה את הכסף בנכסים מניבים".
הייתם מעדיפים לקנות דירה או שזו תוכנית עסקית? "זוהי תוכנית עסקית. בעבר הייתה לי דירה ומכרתי אותה. החלטתי לא לקחת משכנתאות ולא להתחייב, ולמנף את ההון העצמי בפרויקטים שונים כמו ניירות ערך או נדל"ן בחו"ל. אני ערה למה שקורה בשוק ומצליחה לשכור לעצמי בית שמתאים לי".
זמן בדירה: "גרים בה 15 שנים ללא הגבלת זמן".
כמה דירות שכורות עברתם: "5 דירות ב-22 שנים".
היתרונות והחסרונות: "אני אוהבת את הדירה ומרגישה בה בבית. האזור נגיש לכל כיוון, אני רגילה למיקום והאזור יפה. החסרונות הם שאין לי אפשרות לעשות שיפוץ מסיבי".
ויתרתם על משהו או הלכתם עד הסוף: "ויתרתי על שיפוץ שהייתי יכולה לסגור בו את הדלת למחסן כדי להרחיב את המטבח ולהחליף אותו, והייתי שוברת את הקיר במקלחת כדי ליצור חלל אחד גדול עם אחסון וארונות".
סיכומים עם בעל הבית: "בעלת הבית לא הגבילה אותי בשום דבר. החלפתי ארון אמבטיה ואת הדלתות לבהירות על חשבוני, הוספתי גופי תאורה ואין בעיה גם שארצף לפרקט. היא גרה בסמוך, סומכת עליי והכול מסוכם בעל פה".
עיצוב וקונספט הדירה: "עיצבתי את הדירה כך שתהיה פונקציונלית עבורנו הן מבחינת אחסון והן מבחינת מראה. הבלטתי את סגנון הווינטג' שאני אוהבת ושמרתי על מרחב נכון בין הפריטים כדי שנוכל לנוע בדירה, מאחר שאנחנו מארחים הרבה. כדי לדמות מרחב צבעתי את הדירה בלבן וגם החלפתי את ריפוד הסלון לצבע שמנת. וילון שקוף ובהיר מכניס אור ולא מסתיר את המרפסת כדי שלא תיווצר חציצה בינה ובין הסלון. בפינת האוכל חיברתי בין עץ לצבע שחור ושילבתי מתכת ועץ. כחובבת וינטג' הוספתי פריטים משווקים בעולם על שידת הכניסה שהכנתי בעצמי ממזוודה ישנה.
"השטיח נבחר לאחר מחשבה רבה כדי להקפיץ את החלל, והמרפסת שפונה לפארק מרהיב עם בריכות נותנת בעיצוב שלה תחושת המשכיות לסלון. את המטבח השארתי בלבן משום שהוא קטן ורציתי שתהיה תחושת מרחב. הוספתי גם בו וילון כדי לתת אחידות וכמה פריטים מעץ. חדר השינה נצבע בלבן, השידות העתיקות נבחרו בזכות המראה המיושן וצבע נוסף בכריות. חדר נוסף הפכתי לחדר עבודה וציור שלי, ובמקלחת הוספתי פריטים מעץ ומתכת בסגנון עתיק".
עיצוב הדר אלקיים | צילום: נויה שילוני חביב
= תגובה ללא תוכן
= תגובה עם תוכן