בלב הצפון הישן של תל אביב, בפינת הרחובות ארלוזורוב ודיזנגוף, על שטח של 8 דונמים שבהם גם פארק של 4 דונמים, עומד מגדל המגורים ארלוזורוב 17 שהחליף את מוסך האוטובוסים הישן של קואופרטיב דן. אדריכל הפרויקט משה צור הגדיר אותו כפסל תלת ממדי בעיר, והאדריכל פיצו קדם, שעיצב את המרחבים הציבוריים שלו, ציין כי הוא מייצר חוויה שאין כדוגמתה. מעברו האחד נפרש הים מחלונות הזכוכית של הדירות, ומעברו האחר נשקפת העיר השוקקת שלא מפסיקה.
המגדל שנישא לגובה של 113 מטר כולל 117 דירות מגורים בשני גושים, שביניהם מחבר אטריום שקוף באמצעות גשרים וארבע מעליות שקופות. המגדל כולל לובי, חדר כושר ובריכת שחייה חיצונית בקומה השלישית, וזכה בפרס בינלאומי של ה-CTBUH (המועצה העולמית לגורדי שחקים ובנייה עירונית) בקטגוריית מגדלי המגורים ומלונאות לשנת 2021.
>> לכל הכתבות בערוץ living
>> מטולה: "בעלת הבית לא זיהתה את הדירה שהשכירה לי"
>> אחרי ההפסד: מקום המקלט המדברי של אמבר הרד
100 אלף שקל למ"ר
אכלוס הבניין היוקרתי, שהיזמית שלו היא דן נדל"ן מקבוצת דן, החל לפני כשנתיים. הפנטהאוז האחרון שנותר היום לשיווק ממוקם בקומה 29 והאחרונה. הוא מתפרש על פני 358 מ"ר עם 70 מ"ר מרפסות, ומוצע למכירה ברמת מעטפת ב-70 מיליון שקלים.
לפי פרסומית בכלי התקשורת השונים, לפני כשנה וחצי נמכרה לבני זוג שעלו מארה"ב קומה שלמה בבניין בשטח 730 מ"ר עם 120 מ"ר מרפסות ובריכת שחייה בסכום של כ-84 מיליון שקל, גם היא ברמת מעטפת – מחיר שמשקף לא פחות מ-100 אלף שקלים למ"ר. ב-2018 נרכשה דירת מיני פנטהאוז המשתרעת על פני חצי מהקומה ה-27, בשטח של 360 מ"ר ומרפסת 50 מ"ר על ידי משה ממרוד, יו"ר קבוצת תדיראן, תמורת 40 מיליון שקל, וב-2019 נמכרה דירה בת 377 מ"ר ב-38 מיליון שקל. הרבה קודם, ב-2016, נמכרו דירת 4 חדרים בקומה ה-26 ב-22 מיליון שקלים ודירת שלושה חדרים ב-13 מיליון שקלים. הדירה הזולה ביותר, בת שני חדרים בשטח של 67 מ"ר ללא מרפסת ובקומה הראשונה, הכניסה לקופה כ-3 מיליון שקלים. כך או כך, השכנים שייהנו להיפגש בחניון הדיירים שבו 333 חניות הם בין השאר איש העסקים האלוף (במיל') איתן בן אליהו וגם כוכב קבוצת הכדורגל ברצלונה סרג'י רוברטו וזוגתו הדוגמנית קורל סימנוביץ'. דמי הניהול שמשלמים כולם יעמדו על כ-20 שקלים למ"ר.
מקסימום גמישות תכנונית
חלק מהדירות בפרויקט שהן ברמת המעטפת נמצאות כעת בשלבי עיצוב וגמר. "דירות המעטפת בבניין פונות לקהל שמעוניין במקסימום גמישות תכנונית בהתאם לאורח החיים ותפיסת מרחב המגורים הפרטי שלו ללא אילוצי התאמות תכנון ובלי התחשבות במצב קיים של מערכות או היצמדות לספקי היזם", מסבירה דולי אלרום, מנהלת שיווק ומכירות בדן נדל"ן. "לרוכשי דירות פנטהאוז יקרות אין מגבלה תקציבית, ולכן יעדיפו לרכוש חלל פתוח וגדול ללא צורך בהריסה, שיאפשר לאדריכל שבחרו חופש כמעט מוחלט בתכנון, בעיצוב ובשליטה על רמת הגמר כולל ירידה לפרטים הקטנים ביותר, כדי לקבל את התוצאה שאליה הם שואפים".
אולם לא רק בדירות פנטהאוז יקרות יש העדפה בקרב הרוכשים לדירות ברמת מעטפת. חלק גדול מהרוכשים בפרויקט העדיפו לבחור דירת מעטפת למרות המפרט הגבוה שהוצע להם. "למרות שמדובר בהוצאה לא מבוטלת, רוכשי דירות מעטפת נהנים ממס רכישה מופחת בשיעור של כמחצית מהמס על דירה חדשה ברמת גמר. בדירות היוקרה ההפרשים הללו במיסוי עשויים להפוך למשמעותיים ביותר לרוכשים", היא מבהירה.
מה הופך את הבניין ליוקרתי?
"המיקום, הסביבה, העיצוב האדריכלי יוצא הדופן, התכנון מיוחד לדירות ולשטחים המשותפים, גודלם, רמת הגמר הגבוהה ביותר בשטחים המשותפים ובדירות ואיכות הבנייה".
כיצד השפיעה עליית המחירים בשנה האחרונה על מחירי הדירות?
"הפרויקט נמצא בפריים לוקיישן בלב תל אביב באזור עם ביקושים גבוהים והיצע נמוך. בתל אביב עליית המחירים גבוהה באופן משמעותי מההתייקרות ביתר חלקי הארץ. המחירים בעיר ימשיכו לעלות וקשה לצפות מה תהיה התקרה כל עוד הביקושים יישארו גבוהים".
דרך ארוכה ומלאת קשיים
המחירים אמנם בשמים, אבל על הקרקע לא הכול ורוד ומרקיע שחקים. בהקמת המגדל חל עיכוב בשל התנגדות שהגישו דיירים בסביבה, ובהסכם פשרה התחייבה קבוצת דן בין השאר לבחון אם קולטני השמש בבניינים הסמוכים ייפגעו מהצל שייווצר עם בנייתו ובמקרה זה תשלם פיצויים. כמו כן, התחייבה לדאוג לשיפוץ הרחובות הסמוכים, וילנה, פרנקפורט ופראג, על ידי העברת 2 מיליון שקל לעירייה לקרן שתוקם למטרת השיפוץ.
כשהתוכנית הופקדה לראשונה אי אז בסוף שנות ה-90, היא נועדה לשלב מגורים עם מבנים לשירות הציבור ושטחי מסחר שיוסיפו תוכן ועניין לרחוב, אך היא נגנזה לאחר כשלוש שנים. המגדל שקרם בינתיים עור וגידים אמנם נישא אל על ותורם לקו הרקיע של העיר, אך הוא כולל גינה אחורית מוגבלת בשימוש ואין בו חזית מסחרית – כך שטענה עיקרית שהושמעה נגד בנייתו התייחסה להפסד מיליוני שקלים בכספי מסים, שכן תעריף הארנונה למגורים נמוך משמעותית מתעריף הארנונה לעסקים.
עוד טענה מתייחסת למדרכה הרחבה עם אכסדרת העמודים וערוגת הצמחים המפרידה את הבניין מן הרחוב ולא מאפשרת מכסה כלשהו להולכי רגל. הקשר עם הרחוב הוא קיר הזכוכית של הלובי המשותף לשני הגושים. הוא אמנם מייצר מבטים מעניינים מהרחוב, אבל בעיקר, כך נטען, שומר על פרטיות הדיירים.
ביקורות נוספות התייחסו לגינה האחורית, שבה נשתל דשא בצורת אוריגמי בהשראת העיצוב האדריכלי של הבניין, שלא מאפשר ריצה או מעבר עגלות וכיסאות גלגלים, והצבת מתקני שעשועים שמתאימים רק לפעוטות ולא לשאר הגילאים. וכן העובדה כי הקומה הראשונה בחניון התת קרקעי (מבין שלוש הקומות) כוללת 162 חניות לציבור, המופרדות מחניות הדיירים ויוצרות מצב שבו רוב השטח הפתוח בצד המערבי משמש כנתיב נסיעה למכוניות.