כל בתי המגורים המשותפים הרגילים דומים זה לזה בשירות לדיירים: תאורה בחדר המדרגות, שער לחניה, תיבות דואר, אינטרקום וניקוי חדר הכניסה אחת לשבוע. בבנייני היוקרה, לעומת זאת - לכל אחד היוקרה שלו. כשדיירים אינם צריכים לחסוך, השמים הם הגבול. לכן, ניסיון לחשב עלויות ממוצעות לתחזוקת בניין יוקרתי נועד לכישלון.
שומר בלובי 24/7, אנשי תחזוקה זמינים לשירות הדיירים, חדר קהילה מאובזר בציוד אלקטרוני לצורכי ילדים ומבוגרים, סידורי פרחים מפוארים בלובי, אמצעי בישום של החללים הסגורים תמידית, גינון הכולל בריכות נוי מעוצבות, חדר כושר עם מדריך ובריכת רחצה מחוממת בחורף עם מציל וסאונה סמוכה - כל אלה יכולים להיחשב שירותי יסוד. בגלל הגיוון, השוני והמנעד הגדול (תחזוקה של בריכת שחייה, למשל, יכולה להגיע ל-100 אלף שקל בחודש), אפשר למצוא הבדלים עצומים בעלויות התחזוקה.
עשירים שעוברים מווילות יוקרתיות לבנייני יוקרה לא יחסכו בכך כסף. יוקרה היא יוקרה. בווילה פרטית אחריות התחזוקה והניהול נופלת על הדייר, ואילו במגדלי היוקרה הוא משלם כדי להסיר אותה מעליו. אבל דמי ועד הבית הם מנגנון שקט ועקיף לסינון שכנים - מי שלא יצליחו לעמוד בהוצאות של הבניין המשותף, לא יבואו לגור בו.
עוד בערוץ עיצוב הבית:
- לכל הכתבות בערוץ living
- הברקת השנה: 100 טיפים לניקוי קל ויעיל
- בדקנו לאיזה פריט יש את האימפקט הגדול בבית
על פינוקים משלמים, והרבה
ההוצאות הגדולות אינן נובעות מגובה הבניין, אלא מרמת השירות. ההוצאות גבוהות אף אם לא משתוללים — כפי שעולה מדו"ח הוצאות שהוצג בישיבת ועד דיירים של אחד מבנייני היוקרה שנבנו בישראל בעשור החולף, והגיע לידי TheMarker.
זהו בית מגורים בתל אביב המתנשא לגובה 40 קומות, ויש בו כ-120 יחידות מגורים, אין בו בריכה, סאונה או מועדון דיירים מאובזר. אבל על קירות הלובי מוצגות יצירות אמנות מתחלפות, ויש בו פרחים טריים ובישום. כמו כן, מוצב בו שומר בכל שעות היממה. יש בבניין ארבע מעליות וחניון בעומק חמש קומות, וסמוך לו שטח המוגדר לזיקת הנאה לציבור (רחבת הכניסה הנושקת לרחוב ופתוחה לכל עובר ושב). בשטח זה מטופחות צמחייה וכן בריכת נוי עם אלמנטים עיצוביים.
הדו"ח הכספי הוא שנתי. הנתונים שהוצגו מסכמים את הוצאות התחזוקה של הבניין לאורך כל 2016 ובמחצית הראשונה של 2017. הפירוט החודשי מתאר את סעיפי הטיפול השוטף ורישום של הוצאות בלתי צפויות. סך ההוצאות ב–2016 התקרב ל–4.7 מיליון שקל, מהם קצת יותר מחצי מיליון שקל למימון הוצאות בלתי צפויות. לפיכך, הסכום מייצג תשלום ידוע מראש של קצת פחות מ–3,000 שקל בחודש לדירה, ותוספות חד־פעמיות שהסתכמו בקצת יותר מ–4,000 שקל באותה שנה.
התחזוקה צפויה להתייקר ב-5% ב-2017
על מה יצא הכסף? נתחיל בשוטף והצפוי: הוצאה חיונית ראשונה היא חשמל לתפקוד המעליות, מערכות המים, אמצעי האבטחה, התאורה, מיזוג האוויר בלובי ועוד. חשבון החשמל הגיע לקצת יותר מ–60 אלף שקל בחודש ב–2016, שהסתכמו לכמעט 750 אלף שקל באותה שנה. עוד בשוטף: תחזוקה שגרתית של ארבע מעליות בעלות של כמעט 400 אלף שקל בשנה. אם זה נראה לכם הרבה, חשבו על כך שבבניין כזה גרים כ–400 איש, מספר דומה למספר המתגוררים ברחוב מגורים קטן באזורים עירוניים ותיקים. כשחושבים על זה כך, גם ההוצאות על הניקיון וטיפול בפסולת, שהיו ב–2016 כמעט 800 אלף שקל בשנה, מתחילות להתקבל על הדעת.
עלות שירותי השוער והאבטחה, שתוכננה להגיע ל–42 אלף שקל בחודש, התייקרה ב–2016, אחרי העלאת שכר השומרים, והסתכמה לבסוף ב–600 אלף שקל בחשבון שנתי. בנוסף לשומרים, יש לבניין הוצאות שכר בסך 38 אלף שקל בעבור אב בית ומזכירה בחצי משרה. סעיף גדול נוסף הוא ביטוח — 400 אלף שקל בשנה — שכמובן אינו מכסה את כל ההוצאות ביום פקודה, כפי שיתברר בהמשך. את תחזוקת הבניין מנהלת חברה הגובה תמורת שירותיה 250 אלף שקל בשנה.
ב–2016 קרתה בבניין תקלה: מים חדרו לאחד החללים המשותפים. עלות הטיפול, שכלל שאיבה מיוחדת, הגיעה ל–20 אלף שקל. את הנזקים לרכוש תבעו מהביטוח, אך הייתה גם השתתפות עצמית שהסתכמה ב–8,000 שקל. כמו כן, כתוצאה מהתביעה, התייקרה פרמיית הביטוח ב–30 אלף שקל לשנה. בעקבות המקרה, הוחלט לקנות ולהתקין גלאי הצפה, שההוצאות על רכישתם והתקנתם הסתכמו ב–123 אלף שקל.
כמו בור ללא תחתית
באותה שנה הוחלט לשפץ את המעליות שנשחקו משימוש, להחליף תקרות ורצפות ולשדרג את מיזוג האוויר בתוכן, בעלות של 74 אלף שקל. עוד 50 אלף שקל הושקעו בשדרוג הגינון בחזית המבנה. בלאי המערכות הגדולות גבה גם הוא את שלו — 30 אלף שקל לתיקון לוח החשמל של משאבות הצנרת, החלפת מערכת הטיפול בפסולת והתקנת דחסן אשפה חדש ב–43 אלף שקל, החלפת צנרת הדוודים מפלסטיק לנחושת עלתה 60 אלף שקל, תיקון גנרטור עלה 14 אלף שקל, ותיקון הדלת האוטומטית בלובי — 20 אלף שקל. נקנו גם מצלמות אבטחה ב–16 אלף שקל.
תקציב הבניין השוטף ל–2017, כפי שנראה מדו"חות חברת הניהול למחצית הראשונה של השנה, מייצג התייקרות של קצת פחות מ–5%, ל–4.4 מיליון שקל. במחצית השנייה של 2017 גדלו, למשל, הוצאות החשמל, והגיעו לכ–70 אלף שקל בחודש. הוצאות הניקיון ירדו קצת, מ–66 אלף שקל בחודש ל–63 אלף, אך תחזוקת המעליות התייקרה מכ–60 אלף בחודש ל–63 אלף שקל בחודש.
הוצאה בלתי צפויה נרשמה בעקבות תאונה קלה שקרתה לספק שירות שהגיע לבניין. בתום הליך משפטי שכלל חקירות פרטיות והסתכם בפשרה, נדרש כל דייר להוסיף לתשלום החודשי הקבוע עוד 850 שקל באופן חד פעמי, לכיסוי הוצאות ותשלום פיצויים עקב אותה תאונה. סכום זה אינו מחושב, ומתווסף לעלייה בתקציב האחזקה השוטף.
פורסם במקור בדה מרקר
עוד בדה מרקר: המהפכה הסודית ב-8200
הערים המבוקשות במחיר למשתכן
>> רוצים עוד? עשו לייק ל-living בפייסבוק