רק מלשמוע את צמד המילים "תמ"א 38", או לחלופין את האחיות הלא פחות שוות "פינוי בינוי", עברה בכם צמרמורת נעימה. אבל אז, במרחק חתימה אחת של שכן סרבן, אתם מתעוררים מהחלום למציאות די בעייתית, יש לומר, ורחוקה מאד מהדירה המפנקת שחלמתם עליה.
המכשול הראשוני והעיקרי שתתקלו בו בבואכם ליישם פרויקט "תמ"א "38 או "פינוי בינוי" הוא איך לא - הגורם האנושי. השגת הסכמת הדיירים נדרשת על מנת להתחיל את הפרוייקט, ויש מצב ששלום שלום במדרגות או כוס סוכר שתסכימו לנדב (בכיף), לא תמיד יעזרו מקרה הזה.
"תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה", מסביר עו"ד יאיר פורת ממשרד סימון, עישר פורת ושות' ומנהל פורום תמ"א 38 במתחם פרקליטיIL. "אך בנוסף, פרויקטים אלו יאפשרו לדיירים לקבל ללא השקעה דירה חדשה (בפרוייקט פינוי בינוי) או דירה משופרת (בפרוייקט תמ"א) וזאת על ידי תוספת ממ"ד, מרפסות שמש לדירות ושיפור השטחים המשותפים לכלל הדיירים כגון חניה, גינה, מעלית, צנרת חשמל ומים, לובי ועוד, המשביחים את ערך הנכס".
הדייר החמדן
החמדן, אחד הטיפוסים השכיחים, לא יהיה מוכן בשום פנים לחתום על הסכם התמ"א אלא תמורת הטבה כספית או שוות-כסף ייחודית עבורו. דייר זה יתנגד לפרויקט לא מטעמים סבירים או הגיוניים אלא רק מרצונו להשיג הטבות מעבר לאלו להן יזכו שאר הדיירים.
הפתרון? דווקא די קל במקרה הזה. ברוב הפעמים, באמצעות משא ומתן תקיף אך נדיב, תוכלו להקטין את ההטבות שהוא דורש. אם עדיין הוא מסרב להתרצות, כדאי לדעת שבמקרים כאלה אפשר להגיש נגדו אצל המפקח על המקרקעין (קלף מיקוח לא רע, תודו).
לקטגוריה הזו משתייך גם הדייר החמדן שמתעקש להיות מיוצג על ידי עורך דין, בנוסף לעורך דין שמייצג את כלל הדיירים. המחשבה שמובילה אותו היא שכך הוא יצליח למקסם את התמורה שיקבל. לא נדיר שעורך דין נוסף, שיבקש להצדיק את שכר הטרחה שלו, יבקש להוסיף להסכם הערות ודרישות נוספות, בעיקרן כספיות, עבור מרשו. לעיתים קרובות הדרישות הללו אינן ריאליות והצגתן מסרבלת את המשא ומתן ומעכבת את סיומו.
ושוב, גם כאן הדרך היעילה היחידה להתמודד עם הדייר החמדן ועורך דינו היא על ידי תביעה למפקח על המקרקעין, שתסתור את טענותיו, תצביע על היעדר הרלוונטיות והאובייקטיביות שלהן ותראה שבכך הוא מהווה מטרד המקשה על סיום הפרוייקט. כוס סוכר? על גופתנו.
הדייר החלש
דייר אופייני נוסף הוא הדייר ה"חלש", בדרך כלל מבוגר או חולני. לדייר הזה אין שום עניין לקדם את הפרויקט וסרבנותו נובעת בעיקר מהפחד משינוי. לדייר כזה יש למצוא פתרון נקודתי, כגון מציאת פתרון דיור חילופי (דירה שכורה) שיהיה נוח ונגיש עבורו לכל תקופת ביצוע הפרוייקט. ואם אפשר, תבטיחו לו גם לשמור על השקט בין שתיים לארבע.
הדייר הגר בקומה העליונה
הדייר המתגורר בקומה העליונה יכול להוות מכשול, ולו רק בגלל שהוא עומד לאבד את יתרונו היחסי בביצוע הפרוייקט: הדירה שלו תהפוך לקומת ביניים. הוא אינו מעוניין בשום מקרה לאבד את היתרון הזה.
לעיתים ניתן לפתור בעיה זו על ידי מכירת הדירה החדשה לדייר הקומה העליונה במחיר אטרקטיבי ובכך לשכנעו להסכים לפרויקט. על האש אצלו במרפסת אחרי שהפרוייקט נגמר.
הדייר המתנגד לשם ההתנגדות
מכל המתנגדים, כאן מדובר באגוז קשה לפיצוח במיוחד. למה? ככה. בדיוק כמו הסיבה שבגללה הוא מתנגד. אין לו כל סיבה סבירה להתנגד, אבל הוא יתנגד לשם ההתנגדות.
במקרה כזה, כאשר לא יעזרו אמצעי השכנוע המקובלים, ומיציתם את המשא ומתן עם ועד הבניין, עורך דין הדיירים, עורך דין היזם והיזם עצמו, אין מנוס מלפנות בתביעה למפקח על המקרקעין שיאלץ את הדייר לחתום על ההסכם מתוקף סמכותו. לא חייבים להזמין אותו לכל ישיבת ועד בית.
ושאר הדיירים? תדאגו להדליק אותם על הפרוייקט
תמונה אחת של לפני ואחרי של בניין לאחר ביצוע הפרויקט אמורה לעשות את העבודה. תדאגו גם להכין מפרט טכני באמצעות אנשי מקצוע (אדריכלים ומהנדסי הדמיה של הבניין) שיהיה נדיב ומפורט, אותו תראו לדיירים. זה מאד יקל על קבלת הסכמתם; הם יוכלו "לדמיין" את הפרוייקט בעיני רוחם וכך להסכים לו ביתר קלות.
"עדיף להתמודד עם כל דייר ודייר בנפרד, בפגישות אישיות ולא בפורום רחב", מסכם עו"ד פורת. "לעיתים יזמים המבצעים מספר פרויקטים ממנים מנהלי פרויקט שאחראים לקשר בין היזם לדיירים משכנעים את הדיירים ומשיגים חתימתם להסכם. בעקבות תיקון לחוק התמ"א יותר ויותר יזמים פונים לתחום כאשר הרווח בפרויקט מסוג זה באמת אטרקטיבי בהשוואה לתוכנית תמ"א 38 המקורית, אשר אפשרה בניית קומה אחת בלבד בבניין והיא הופכת הרבה אטרקטיבית עבור הדיירים". ושיהיה לכם בהצלחה עם זה.
>> בואו להתייעץ עם עורך דין בפורום המקרקעין של פרקליטיIL
>> השוכר מסרב לפנות את הדירה - מה עושים?