הדרך לדירה משלכם

עבור רובנו, רכישת דירה, היא העסקה הגדולה ביותר שנעשה במהלך חיינו. בעלות על דירה נחשבת בחברה הישראלית כעוגן של יציבות ובטחון. מטבע הדברים, צעד זה מלווה בלבטים וחששות ודורש בדיקה מעמיקה של עובדות ומספרים.

החיסכון בקבוצת רכישה- עובדות מבית אור סיטי:

מחירי הנדל"ן המאמירים הפכו לשיקול מכריע בבחירת מקום המגורים, ולא פעם אילוצים כלכליים מחייבים אותנו להתפשר על עיצוב הדירה, הגודל והמפרט. החיסכון הגלום בקבוצת רכישה מאפשר לרוכשים רבים להגיע לדירת חלומותיהם מבלי להתפשר על אף אחד מאלה.

קבוצת רכישה - התארגנות של אנשים פרטיים הרוכשים קרקע במשותף ויוצאים לבניה עצמאית, פעולה החוסכת לחברי הקבוצה בין 20% ל- 30% ממחיר השוק. החיסכון המדובר נובע מחסכון משמעותי ברווח היזמי של הקבלן (15%-20%), בעלויות הליווי הבנקאי (כ-5%) וכן בתשלומי המיסים על הקרקע (מע"מ ומס רכישה). הודות לכך, נפתחת בפני הרוכשים אפשרות לרכישת דירה במחיר אטרקטיבי גם באחד מאזורי הביקוש . בנוסף, המעורבות האישית בתהליך התכנון והבניה, מאפשרת לחברי קבוצת הרכישה חופש בחירה בכל הנוגע לעיצוב ולמפרט של דירתם.

איך עושים את זה נכון? | צילום: חדשות 2

יתרונות בקבוצת רכישה

מלבד המחיר, לקבוצת רכישה שני יתרונות משמעותיים על רכישה מקבלן: בטחון משפטי ובטחון כלכלי. בפן המשפטי, מקבלים חברי הקבוצה רישום זכויות מלא בטאבו כבר בתחילת התהליך, עם השלמת רכישת הקרקע. בעוד שברכישת דירה מקבלן נרשמות הזכויות בטאבו רק לאחר קבלת המפתח. בפן הכלכלי, בשונה ממה שנטען לא פעם על ידי גורמים מתחרים, רכישת דירה בקבוצת רכישה למעשה בטוחה יותר מרכישת דירה מקבלן. בעוד שברכישת דירה מקבלן קיים תמיד הסיכון שהקבלן-יזם יקלע לקשיים ויקרוס כלכלית, הרי שקבוצת רכישה מורכבת מלכתחילה מרוכשי הקצה ומלווית בידי בנק ולכן בהגדרה איננה יכולה להיקלע לחדלות פרעון. הבנק המלווה את הקבוצה, פוטר את החברים מדאגה לאיתנות הפיננסית של חבריהם לקבוצה, שכן הבנק מתחייב להיכנס לנעליו של כל חבר אשר לא יעמוד בתשלומים, ולהשלים את חלקו עד שדירתו תימכר.

מלבד אלה, גם הערבויות הניתנות בקבוצת רכישה חזקות יותר מאלו שניתנות על ידי הקבלנים: בקניית דירה מקבלן משלמים הרוכשים כספים ללא קשר להתקדמות הבנייה ומקבלים כנגדם ערבות חוק מכר, הניתנת למימוש רק בהליך משפטי מורכב. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, משלמים לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה, בסוף כל שלב, והקבלן המבצע מנפיק ערבות אוטונומית, אותה יכולים חברי הקבוצה לממש מיידית ללא צורך בכל הליך משפטי. מעבר לכך, אם הקבלן או כל נותן שירותים אחר לא עומד בהתחייבויותיו לקבוצה, חברי הקבוצה יכולים להחליפו בקלות וללא כל נזקים כספיים מצדם. לכן, בשום שלב בחיי הפרויקט לא יכול להיווצר מצב בו גורם חיצוני חייב כסף לחברי הקבוצה והם נתונים לחסדיו.

והמחיר - סגור?

אחת הטענות המרכזיות בגנות קבוצות רכישה מתייחסת למחיר הדירה, המוצג לרוכשים כאומדן ולא כמחיר סופי. הדבר גורר לא פעם טענות לפיהן הרוכשים בקבוצת רכישה "יודעים איך הם מתחילים, אבל לא יודעים כיצד יסיימו". כאן בדיוק באה לידי ביטויו מקצועיותו של המארגן. מארגן מקצועי ומנוסה בונה תחשיב עלויות מפורט תוך התייעצות בשמאים מוכרים, הסתמכות על הצעות מחיר מחייבות מקבלני ביצוע ושמירה על מרווחי בטחון בתקציב להוצאות בלתי צפויות. כמובן שגם ניסיון עבר תורם לתהליך ולכן מארגנים מקצועיים כמו חברת אור-סיטי, העומדת מאחורי 21 קבוצות רכישה, יכולים לשאוב מניסיונם ולתקצב את הפרויקטים בדיוק רב יותר.

חשוב לציין שלא כל מחיר הדירה משוער: מחיר הקרקע, המהווה לא פעם בין 30% ל-60% ממחיר הדירה, הוא מחיר סגור וידוע מראש. כך גם עלויות התכנון והמיסים, כך שלמעשה ההערכה היחידה שנעשית בפרויקט היא עבור עלויות הבנייה, המהוות בין 40% ל-60% ממחיר הדירה. כאשר אלו מחושבות על סמך הצעות מחיר מחייבות מקבלנים, כמו שנעשה ברוב הקבוצות שמשווקת אור סיטי, הופכת ההערכה הזו להערכה ברמת דיוק גבוהה מאוד.

מלבד זאת, חשוב לזכור שגם ברכישת דירה מקבלן המחיר ה"סגור" איננו סגור לחלוטין, מכיון שהוא מוצמד למדד תשומות הבנייה. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, רק מחיר הבנייה (המהווה, כאמור, בין 40% ל-60% ממחיר הדירה) צמוד למדד, כך שלמעשה כמחצית ממחיר הדירה כלל אינו צמוד למדד.

בסופו של דבר, המציאות מוכיחה שמחירה הסופי של הדירה, ברוב המוחלט של המקרים, הוא זול משמעותית ממחיר דירה דומה המוצעת למכירה בפרויקט יזמי. יתרה מזאת, בכל הפרויקטים שאור סיטי ניהלה עד כה נהנו חברי הקבוצה מתשואות גבוהות במיוחד על השקעותיהם, אשר הגיעו לא פעם ליותר מ-100% מהשקעתם הראשונית.

מתי אקבל את המפתח?

טענה אחרת המושמעת לא פעם, נוגעת לתאריך הכניסה, שאינו וודאי לכאורה. אם תשאלו את מי שכבר קנה דירה מקבלן, הוא יאשר לכם את מה שבשוק הנדל"ן כולם כבר יודעים: קבלנים כמעט תמיד מאחרים במועד מסירת הדירה שהוסכם עליו מראש. תודות לסעיפים שונים ומשונים בהסכמי המכר, לא פעם הקבלנים גם מצליחים להשתחרר מתשלום קנסות עבור אותם עיכובים, או לפחות להפחיתם בצורה משמעותית. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, מרגע בו נתקבל היתר הבניה ונחתם חוזה ביצוע עם הקבלן, מועד המסירה הוא סופי והקבלן יודע שאם לא יעמוד בו, תהיה לקבוצה האפשרות להשתמש בערבויות הביצוע שנתן לה כפיצוי. קבוצת רכישה המאורגנת, מפוקחת ומנוהלת על-ידי מארגן אחראי ומנוסה כמו אור סיטי, מסוגלת לאמוד את לוח הזמנים המשוער של הקמת הפרויקט, כולל מועד קבלת ההיתר, בדיוק כמעט מלא.

לסיכום, הנה מספר שאלות שחייבים לשאול לפני שאתם מצטרפים לקבוצת רכישה:

1. כמה קבוצות ארגנה החברה בעבר?
2. האם החברה הספיקה למסור דירות בפרויקטים שארגנה?
3. מה רמת הרווחיות שזכו לה החברים בקבוצות הקודמות?
4. מה מידת ההיכרות של החברה עם המערכת הבנקאית והאם יש בנק אשר מוכן ללוות את הקבוצה?
5. האם המארגנים נשארים בקבוצה ומלווים אותה עד מפתח או מתנתקים ממנה ברכישת הקרקע?
6. האם יש תוכנית בניין ערים(תב"ע) מאושרת על המגרש המדובר?
7. האם נתקבלו הצעות מחיר מחייבות מקבלנים לביצוע הפרויקט?
8. מי האדריכל ושאר אנשי המקצוע שמלווים את הקבוצה?
9. האם החברה יודעת לנצל באופן מקסימאלי את זכויות הבניה על הקרקע והאם זכויות נוספות יתחלקו בין חברי הקבוצה?
10. והחשוב מכל: האם המארגנים מתנהלים בשקיפות מלאה?

>>לאתר הבית של אור סיטי נדל"ן 

>> צרו קשר עם המומחים של אור סיטי