החלטתם לרכוש דירה, אחת ההחלטות החשובות שאדם ממוצע עושה בחייו ולרוב גם ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שלו. אתם עומדים לעבור חוויה מרגשת ועוצמתית, אך גם מעייפת ולעיתים מרגיזה עד שתראו עצמכם יושבים בנחת בכורסא בסלון ביתכם החדש. אם מדובר בדירה חדשה, זה עלול להימשך למעלה משנתיים. כדי להקל עליכם את הדרך, הנה מדריך בסיסי לרכישת דירה שבו יש הנחיות בעיקר למה צריך לבדוק לפני שחותמים על החוזה.
עוד ב-mako כסף:
- מסתבר שיש מחיר זול יותר מהכי זול
- 9 דברים שמצליחנים עושים אפילו לפני ארוחת הבוקר
- החברות הקטנות ששולטות בחיים שלכם
להיצמד לתקציב
בניגוד לדירת יד-שנייה, שבה אתם יודעים מראש מה גודל הדירה שאתם הולכים לראות, בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד 200 אלף שקל ולקנות דירה גדולה יותר. יש לא מעט המתפתים לקנות פנטהאוז אז הם לוקחים משכנתה גדולה ממידותיהם האמיתיות. אז מגיעים הסיפורים על מי שקנו דירה ולקחו לשם כך הלוואת משכנתה מעל לכוחותיהם, ובסוף הפסידו את הדירה לבנק.
לכן, בשלב ראשון בודקים כמה כסף יש לכם כהון עצמי יחד עם העזרה מההורים, מכירת הדירה הקיימת (אם יש), ובדיקה עקרונית בבנק או עם יועץ משכנתאות לגבי גובה המשכנתה שאתם יכולים לקבל. מאידך, כן לחשוב על חדר נוסף, אם אתם מתכננים להרחיב בעתיד את המשפחה – בתנאי שזה עומד בתקציב.
בדיקה ראשונית
אתם יודעים מה התקציב שלכם ויודעים לאיזה אזור אתם רוצים לעבור; זה השלב בו תתחילו לחפש את הדירה המתאימה. האופציות לחיפוש הן: אתרי אינטרנט, לוחות הנדל"ן בעיתונות, מתווכים, שלטים וגם המלצות מחברים/משפחה.
כיווני אוויר. אם אתם אוהבים דירה חמה (כולל בקיץ...) בחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; לעומת זאת, חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל פירושה גם קור בחורף וכן הלאה.
תכנון פנימי ותשתיות. בדקו אם התכנון הפנימי של הדירה מתאים לכם; האם יש לדירה דוד שמש? זה יתרון, כי הוא חוסך הרבה חשמל; שימו לב כמה תצטרכו להשקיע בדירה – אם אין מזגן, או שהמזגן ישן, מצב הצנרת, רטיבויות בתקרה ובקירות, מצב הריצוף. האם תצטרכו להוריד קירות? אל תסתפקו בבדיקת דירה אחת - בדקו כמה דירות וחשבו על הצרכים שלכם בטווח הקצר ובטווח הארוך. שימו לב – אם הדירה מתאימה לכם באופן כללי, אבל היא במצב מוזנח או שהיא בקומה פחות מבוקשת (קומה ראשונה למשל), תוכלו להוריד במחיר. בדקו את חדר האשפה – מצבו יספר לכם גם על טיב השכנים בבניין.
לא לפחד לשאול. כשקונים דירה חדשה מקבלן, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר או הדמיה ממוחשבת, ולא דירה קיימת. בררו במשרד המכירות – איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית האם יש ליזם היתר בנייה לפרויקט? אם לא, בקשו זכות ביטול אם לא יתקבל היתר בתוך תקופה מסוימת. מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? מהו מועד האכלוס? האם אפשר לבצע שינויים בתכנון הפנימי של הדירה? כמה זה יעלה לכם? וכמובן – מחיר הדירה. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.
בדיקת הסביבה
בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שטח פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי.
חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.
בעלות קיימת על הדירה
בדקו היטב מי בעלי הדירה או קרקע עליה נבנה הפרויקט; בקשו לראות תעודת זהות של מי שמוצג כבעלי הדירה ובדקו בטאבו (יש אתר באינטרנט בתשלום) אם הוא באמת הבעלים. נוסף לכך, תוודאו שאין עיקולים, או שעבודים.
בדירה חדשה - יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכול להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה. ברשם הקבלנים שבאתר משרד הבינוי והשיכון תוכלו לבדוק גם אם הוא קבלן מורשה.
מה כולל מחיר הדירה?
אם מדובר בדירה חדשה, בררו מראש אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום). בדקו אם המחיר כולל חניה, וכמה יעלה לכם לעשות שינויים במפרט הדירה. בררו את אופן הצמדת התשלומים למדדים. אגב, קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות אתן הוא נתקע בעוד הפרויקט כבר מאוכלס – אבל חשוב שזה לא יהיה הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.
מחיר דירת יד-שנייה (לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר) הוא סופי. עם זאת, אם הכניסה היא בעוד שנה ויותר, יש מוכרים המצמידים את התשלומים למדד/לדולר וכד'.
כמה תעלה לכם הדירה?
זה לא דומה למחיר הדירה; ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.
בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר (במיוחד אם צריך לשכור דירה עד לכניסה לדירה החדשה), הובלה, שיפוץ ועלויות משכנתה. מדובר בעשרות אלפי שקלים ואף יותר, אם מדובר באזורים יוקרתיים.
בדיקת משכנתא
בניגוד למה שחשבתם, כדאי לבצע את הבדיקה הזו לפני שקניתם את הדירה. בדקו עקרונית לגבי גובה הלוואת המשכנתא שתוכלו לקחת (במידה ואין לכם את כל הסכום לרכישת הדירה). אפשר לעשות את זה בכל בנק למשכנתאות. אפשר אולי כבר בשלב הזה להיפגש עם יועץ משכנתאות שימליץ לכם על תמהיל משכנתה שיתאים לכם וייקח בחשבון הכנסות בעתיד והוצאות גדולות בהווה (מטפלת, גן ילדים, אם אתם זוג צעיר).
זאב טפר מנהל תחום שיווק במערך המשכנתאות של בנק לאומי ממליץ: "כשאתם באים לבקש משכנתה, תמיד תבקשו יותר ממחיר הדירה (במשרד הבינוי והשיכון מעריכים את זה בכ-10% נוספים. ר.מ.), כדי שלא יגיע הרגע בו תתקעו בלי כסף. עדיף לבקש יותר ולקחת לבסוף פחות, מאשר לבקש פחות ולקחת אחר כך עוד משכנתא, מה שגורר עוד עלויות של פתיחת תיק, שמאות וכדומה".
חוזה
הגעתם למסקנה שאתם רוצים ויכולים לקנות את הדירה? זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עורך דין משלכם, כזה המתמחה בתחום הנדל"ן. שכר הטרחה של עורך הדין הוא לרוב בין 1% ל-2% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעורך הדין שלכם. לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים. בקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעורך הדין שלכם. זיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.
בדירה מקבלן - הקפידו שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה – בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך. הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.
מועד הכניסה – וודאו עם הקבלן מועד מוגדר למסירת המפתח לידיכם וקבלת פיצוי, אם הוא מאחר במסירה יותר מחודשיים-שלושה, כולל בגלל "כח עליון". הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.
הגנה על כספכם
הקפידו על המצאת ערבויות (ערבות בנקאית, ביטוח וכדומה) מצד המוכר, ובעיקר אם מדובר בחברת בנייה, כדי להגן על הכספים שתשלמו על חשבון הדירה. בנוסף, שימו לב שלוח התשלומים מתאים למועדי התשלומים מהדירה שאתם מוכרים, לדוגמה.
הקדמת תשלומים
בררו מראש אם ניתן לשנות את גובה התשלום ומועדיו. כאמור, כל מה שעוד לא שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה, בדרך כלל. אם יש לכם כסף, ואתם מקבלים בטוחות מהקבלן על כסף ששולם לו, עדיף לשלם יותר בהתחלה ולהקטין את החוב הצמוד למדד. יש אפילו מי שממליצים לקחת משכנתא עם גרייס (דחיית תשלום הקרן) לכמה חדשים, ואף לשנה, ולשלם תשלום גדול יותר לקבלן ולחסוך הרבה כסף של הצמדת המדד. עם זאת, לא לשלם הכל מראש – השאירו את ה-10% לתשלום האחרון כדי שיהיה לכם קלף מיקוח לפני קבלת הדירה לידיכם.