האם שוק הנדל"ן הישראלי חסין בפני המגפה?

מתישהו במהלך חודש דצמבר 2019, הבינו הרופאים בעיר ווהאן בסין שהמחלה המסתורית שהם מתמודדים איתה, היא לא עוד דלקת ריאות ויראלית. חמישה חודשים לאחר מכן ה"דלקת" הפכה למותג החזק בעולם, שינתה לחלוטין את חיינו והביאה למשבר כלכלי עולמי. אנו אמנם נמצאים עדיין בעין הסערה, אבל לקראת סוף השנה האזרחית ובדרך החוצה מהסגר השני, ניסינו להבין כיצד הקורונה תשפיע על אחד השווקים המשמעותיים במשק הישראלי. בחרנו בכמה סוגיות דרכן ננסה לפענח את מה מצבו של השוק בתום שנת 2020, וכיצד הוא יושפע בשנים לבוא.

הגודל קובע יותר מתמיד. וגם הגינה

פחות משנה לאחר תחילתו של המשבר, ניכר כי ההשפעה המשמעותית ביותר שלו תהיה עלינו הצרכנים ועל האופן שבו נתנהל בשוק. שוק צרכני הדיור מורכב ממחוסרי דירה – אלה שטרם קנו את הדירה הראשונה שלהם ומתגוררים בשכירות או אצל ההורים, משפרי דיור שעוברים לדירה גדולה יותר תמורת הדירה שבבעלותם והמשקיעים, המהווים בהערכה שמרנית למעלה מ-10% מבעלי הדירות.

מוטי ויזל, מנכ"ל מכון המחקר VCELL המתמחה בענף הנדל"ן, מתאר את השינוי על שניים מתוך קהלי היעד בשוק המגורים: "משפרי הדיור מהווים כמחצית מכלל רוכשי הדירות בישראל ולכן השפעתם מהותית על השוק. אלה חישבו מסלול מחדש במהלך השנה החולפת והיום הם מבקשים לעצמם יותר שטח: עוד חדר בדירה שישמש כחדר עבודה או חדר לימודים, חלל אירוח גדול יותר, ולבסוף עוד שטח פתוח בדמות מרפסות וגינות. אך לצד הצורך להרחיב את שטח המחיה הפרטי והמשפחתי, משפחות רבות בוחרות להתנהל באופן סולידי יותר ולמתן את המינוף באמצעות המשכנתאות. שני גורמים אלה מביאים חלק ניכר מהרוכשים להגדיל את מעגלי החיפוש ולכלול בהם אזורים הנמצאים במרחק רב יותר מהמרכז".

היישובים הכפריים הם חלק מהמרוויחים מהטרנד, כפי שעו"ד עמית יפרח, מזכ"ל תנועת המושבים מסביר: "הקהילתיות במרחב הכפרי, יחד עם תחושת המרחבים והאווירה האינטימית, הוכיחו כי ההתמודדות עם הסגרים קטנה ופשוטה לאין ערוך במושבים. אנו עדים לעלייה משמעותית בהתעניינות בהרחבות יישובים בפריסה ארצית ואני מאמין כי המגמה הזאת תימשך ככל ששוק העבודה יתגמש ויאפשר למועסקים לחלק את הזמן בין הבית והמשרד.

שוק השכירות מתחזק

לעומת משפרי הדיור שמצבם לא השתנה באופן ניכר, מחוסרי הדירות מגלים היום כי מצבם הורע בשל שחיקת ההון העצמי, העלייה המתמשכת במחירי הדירות וחשוב מכל – ההקשחה במדיניות המשכנתאות בקרב הבנקים בעקבות המשבר הנוכחי. לכן, סביר להניח כי הבחירה להמשיך ולהתגורר בשכירות מעניקה להם את הגמישות ואת חופש הפעולה שהפך לחשוב בצל המשבר הכלכלי.

אמנם החברה הממשלתית "דירה להשכיר" אמורה הייתה לספק פתרונות לשכירות ארוכת טווח, אבל נכון להיום, המלאי שהיא מציעה נמוך מעשרת אלפים יחידות. "אני מאמין כי עם כניסתם של יזמי נדל"ן לתחום, עם מלאי משמעותי של דירות ועם מחויבות לסטנדרט מגורים ראוי, לתנאי תשלום ידועים מראש ולהבטחת שכירות לטווחים משמעותיים של 5 שנים ויותר, חוקי המשחק בתחום השכירות ישתנו והפעם לטובת השוכרים", אומר ויזל.

מחירי השכירות שומרים על יציבות

לצד הביקוש לשכירות, נשאלת השאלה מה ייקרה לעלות החודשית. ביקשנו מאוהד דנוס, נשיא לשכת השמאים היוצא ומומחה לנדל"ן להעריך את מגמת המחירים: "שוק הדיור אינו הומוגני ולמעשה מדובר בכמה שווקים שכל אחד מתנהג באופן שונה. במטרופולין גוש דן יש ביקוש קשיח לדירות בשכירות ולכן למרות מקרים שוליים, קשה לי להאמין שתהיה ירידה במחירים. יתר על כן, כבכל משבר כלכלי, אנחנו נראה גם עכשיו צעירים מצליחים שיבקשו לשפר עמדות ויעברו למרכז כדי להאיץ את הקריירה שלהם וליהנות משכר גבוה יותר. אלה ישמרו על המחירים ברמתם הנוכחית.

שוק השכירות בפריפריה לעומת זאת רגיש יותר למשבר כלכלי וכבר היום אנו עדים למקומות כמו נהריה ועפולה בהם יחידות הדיור החדשות לא נספגו בשוק והובילו לירידת דמי השכירות. לכן אם תהיה ירידה, סביר להניח שהיא תהיה ניכרת יותר בפריפריה".

תכנית מחיר למשתכן מורדמת ולא מונשמת

תכנית מחיר למשתכן, למרות שלל האתגרים שהציבה ליזמים ולרוכשים, היוותה מעיין הבטחה למחוסרי הדיור להגיע לדירה משלהם. עם מינויו לשר השיכון, הודיע יעקב ליצמן על כוונתו להפסיק את תכנית הדגל של כחלון ולמרות שלא נשאר בתפקידו כדי ליישם את ההחלטה, משרד האוצר הפסיק את ההעברות התקציביות שנועדו לממן את התוכנית כבר ביוני החולף.

לאחרונה אף הודיעו במשרדי האוצר והשיכון כי הם שוקלים לאפשר לזוכי מחיר למשתכן למכור את הדירה שלהם מבלי להמתין 5 שנים ממועד האכלוס או 7 שנים ממועד הזכייה. החלטה זו עשויה לא רק להעמיק את הפער שבין הזוכים במרכז ובין אלה שזכו בפריפריה, אלא גם לייצר מצב בו שווקי הדיור בפריפריה יוצפו בדירות למכירה ומחירן ירד. במצב כזה, אותם זוכים עלולים למצוא עצמם במצב בו הם מוכרים את דירתם בהפסד לנוכח תנאי השוק.

משקיעי הנדל"ן לא הולכים לשום מקום. גם לא לפריפריה

ההשקעה בנדל"ן נחשבת לאפיק הסולידי והמשתלם ביותר מאז המשבר הכלכלי של 2008, שהביא עמו ירידה דרסטית בשיעורי הריבית במשק והפך מסלולי השקעה סולידיים אחרים לבלתי רווחיים בעליל. לצד השחיקה בחסכונות, העבירה ממשלת ישראל באותה השנה את התיקון לחוק הגמל, שאפשר לחוסכים רבים לשחרר את החסכונות שלהם מהבנק ולהשקיע אותם בשוק המגורים, שם חיכתה להם תשואה מפתה משכירות, השבחת הון חסרת תקדים ובנקים ששמחו להעניק מימון לרוכשי דירות להשקעה בשל הסיכון הנמוך. מאז 2008 ועד לימינו, לא קם מתחרה ראוי לאפיק השקעה זה, ולמרות הניסיון להדיר את המשקיעים מהשוק באמצעות העלאת רף המס, המשקיעים פה כדי להישאר.

במהלך הסגר שמענו לא פעם על משפחות שלא יכלו לשלם את דמי השכירות ועל צעירים שחזרו להורים בשל אותה סיבה. האם עדויות אלה ישפיעו על המוטיבציה להשקיע בשוק הנדל"ן?

לדברי דנוס, למרות חוסר הביטחון הנוכחי, שוק הנדל"ן עדיין מושל בכיפה בקרב משקי הבית ולא רק משום שאין אלטרנטיבה אחרת. למרות המשבר התקופתי, השוק ימשיך לייצר תשואה שנתית משכירות, לצד פוטנציאל להשבחת הון בטווח הארוך.

ויזל מוסיף כי "בעוד שהמשקיעים ימשיכו לראות בערוץ השקעה זה מבטיח, הצורך בביטחון ובסולידיות יחזיר את המשקיעים למקומות בהם יש ביקוש קשיח לדירות, ויוריד את המוטיבציה להשקעה בפריפריה".

עבודה מהבית: שוק המשרדים בקיפאון

אחרי שנים שבהם כולנו פנטזנו על לעבוד מהבית עם כפכפים וטי שירט, בשנת 2020 גילינו שעדיף לפעמים להשאיר חלק מהחלומות במגירה. מחודש מרץ 2020 חלק גדול מהמועסקים עברו לעבוד מהבית ולמרות הנוחות והשחרור מהפקקים, רובם מעידים כי הם היו שמחים לחזור למשרד ועל הדרך ליהנות ממודל גמיש שמאפשר חלוקה של ימי השבוע בין הבית לעבודה. מספר מחקרים שנערכו בתקופה האחרונה מגלים שהן המעסיקים והן המועסקים אוהבים את סביבת העבודה במשרדים, מזהים את היתרונות שלה במישור החברתי, המקצועי והאישי ומבקשים לשמר אותה לטווח הנראה לעין.

"אכן היה מעבר לעבודה בבית בחודשים האחרונים, אבל קשה לייחס את השינוי שעובר ועוד יעבור על שוק המשרדים למגמה זו. נכון להיום שוק המשרדים נמצא בקיפאון, לאחר שנים בהם השוק הזה נהנה מאינטנסיביות", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת הייעוץ CBRE ישראל. "כיום אנו רואים עסקאות מזדמנות שנועדו לשפר עמדות של שוכרים שהפכו להיות הגורם המשפיע בשוק ומביאים לירידה של כ- 20% במחירי המשרדים. עסקאות השכירות בשוק בימים אלה כוללות חברות שהפסיקו או צמצמו פעילות ומציעות שטחים במחיר תחרותי על מנת להקטין את ההוצאות הקבועות, שוכרים שמנצלים את המומנטום כדי לשפר מיקום או לייעל את ההוצאה החודשית, ושוכרים שתכננו להשלים עסקאות ועתה הם לוקחים את הזמן על מנת לשפר עמדות ככל האפשר".

זה הזמן להפוך משרדים למגורים

בשנים האחרונות היינו עדים להופעתם של מתחמי תעסוקה לאורכה ולרוחבה של הארץ. ההערכות הן כי נכון להיום, מלאי המשרדים עומד על כ- 3.5 מיליון מ"ר במרחב שבין חדרה לגדרה. לדברי מוקמל, מדובר במלאי עצום שהתנגש במציאות שהביאה איתה המגפה ולכן היזמים והמשווקים יתקשו לאכלס את אותם פרויקטים בטווח הקרוב.

אחד הפתרונות שמציע מוקמל הוא להקים במהירות וועדה מייעצת של מומחים לנדל"ן, לכלכלה ולתכנון שתגבש מתווה להמרת השימוש ממשרדים למגורים, וזאת במתכונת של לופטים שנהוגה בארצות הברית מזה שנים. "במסגרת זאת, בעלי עסקים יוכלו לשכור לופטים ששליש מהם ישמש למגורים ושני השלישים הנותרים למסחר. כך נמנע מפילים לבנים בלב הערים ומתחמי התעסוקה, נעניק פתרון למצוקת הדיור ונייצר מציאות עירונית עדכנית לטובת כולם".

ביקוש במחסנים לוגיסטיים

איגוד האינטרנט הישראלי ערך סקר שבדק את בשימוש באינטרנט בישראל במהלך תקופת הקורונה, ממנו עולה כי 9% מכלל האוכלוסייה החל לרכוש בגדים וציוד במהלך הסגר הראשון (מרץ-מאי 2020). מדובר בגידול פנומנלי של 14% שנבע מהנסיבות. נתון זה מצטרף לעידן בו תחום הקמעונאות בישראל חווה משבר אמון חריף מצידו של הצרכן, שהולך ומגדיל באופן עקבי הן את מספר העסקאות והן את היקפם הכספי.

מוקמל צופה כי המשבר הכלכלי, יחד עם העצמת המסחר המקוון, ישפיע בזמן הקרוב בעיקר על הקניונים, שיאלצו להוריד את מחירי השכירות בשיעור של 20-30% ואת דמי הניהול בשיעור דומה.

לצד הורדת המחירים, הקניונים לדבריו יתבקשו לשנות את המודל העסקי שלהם ולהגמיש אותו, להציע ללקוחות תקופות שכירות קצרות יותר, לשלב חנויות POPUP לצד הפעילות הרגילה, לייצר חווית ביקור משמעותית יותר מזו של השנים האחרונות ולפנות לתחומים אחרים שכיום רגילים לשלם מחירים נמוכים בהרבה על שכירות ולצרוך שטח גדול יותר, כמו למשל חנויות אופניים. "גם במקרה הזה, אנו רואים בבירור שהצרה של אחד היא לפעמים הברכה של האחר. בעוד ששוק הקמעונאות סובל ממשבר הולך ומעמיק, הרי ששוק הלוגיסטיקה הולך ומתרחב. ההתעצמות האדירה בתחום המסחר המקוון מביאה לגידול עצום בדרישה למחסנים לוגיסטיים ולהפיכתם למקומות עתירי טכנולוגיה, בהם משולבים רובוטים מתקדמים שנועדו לייעל ולשפר את קליטת הסחורות, ליקוטן והפצתן".

מחירי הדירות לא ירדו

בואו, אנחנו יודעים מה כולם רוצים לדעת ולכן השארנו את זה לסוף: האם מחירי הדירות יתייצבו סופסוף? ובכן, מחירי הדירות הן פונקציה של ביקוש והיצע, לכן ככל שההיצע יורד המחיר עולה. בשנת 2020 חלה ירידה חסרת תקדים של כ- 37% בשיווק קרקעות המדינה, המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל וחמור מכך, ירידה של למעלה מ- 50% בתכנון יחידות דיור חדשות.

מה זה אומר? בשוק בו קיים פער קבוע של אלפי יחידות דיור מידי שנה, בשנים הקרובות הפער הזה ילך ויגדל, יהיו יותר רוכשים פוטנציאליים לדירה אחת ולכן המחיר יעלה. לצד השחיקה המשמעותית של המלאים העתידיים, חשוב לזכור כי הריבוי הטבעי בישראל, העומד על 3.1 ילדים במשפחה (כמעט פי 2 מאשר ב- OECD), והצפי לעלייתם של כרבע מיליון יהודים מאירופה וארצות הברית בחמש השנים הקרובות, יביאו לעלייה נוספת בביקוש ובמחיר.

אוהד דנוס מפרסם מזה ארבע שנים סקירה רבעונית של מחירי הדיור ב-16 ערים מובילות במדינת ישראל. מהסקירה עולה כי בין יוני 2019 ויוני 2020 מחירי הדירות עלו בממוצע בשיעור של 2.6%. "אני מעריך כי עד לסוף 2021 מגמת המחירים תישאר יציבה בשל ההשלכות המיידיות של הקורונה והאווירה הכללית במשק. עם זאת, חשוב לזכור כי הירידה המשמעותית במלאי הדירות תשפיע על השוק לאורך השנים הקרובות ולכן יש לי יסוד סביר להניח כי החל משנת 2022 נתחיל לראות עלייה עקבית במחירי הדירות".