יד אליהו מהווה בשנים האחרונות את אחד מהמוקדים החמים ביותר בשוק הנדל"ן התל אביבי. השכונה עוברת בימים אלה מהפכה אורבנית של ממש, שהופכת אותה לאחת השכונות המבוקשות בעיר בזכות המיקום המעולה, הגישה המיידית למרכז העיר ולאיילון ועירוב השימושים בשכונה, המשלב תעסוקה, מסחר, פנאי ובילוי.
תכנית המתאר של עיריית תל אביב לשכונה כוללת את הכפלת מספר יחידות הדיור, שינוי החזות של רחוב לה גארדיה למגדלי מגורים עם מפלס מסחר, שדרוג כבישים ורחובות, ויצירת העדפה לתחבורה ציבורית. פרויקט קירוי נתיבי האיילון שישתרע מיצחק שדה בצפון השכונה ועד לתחנת הרכבת ארלוזורוב, יעביר את מרכז העיר מזרחה, יאפשר הליכה מיד אליהו ועד לים ויטשטש באופן משמעותי את הגבול בין מערב ומזרח העיר.
36.5 אלף שקל למ"ר
כל אלה אינם נעלמים מעיני הרוכשים הפוטנציאליים שמגלים בשכונה עניין הולך וגובר. מנתוני ניתוח השוק, שבוצע באמצעות מערכת הבינה yzer מבית yad2, עולה כי במהלך השנה האחרונה התבצעו כ- 88 אלף חיפושי דירות בשכונה, לעומת ממוצע של כ-20 אלף חיפושים בשכונות הסמוכות.
הדירות המחופשות ביותר היו דירות 3 ו-4 חדרים, המהוות יותר מ-50 אחוז מכמות החיפושים.
עוד עולה מהניתוח כי במהלך השנה החולפת נמכרו 446 דירות חדשות, במחיר ממוצע המגלם כ- 36.5 אלף שקל למ"ר, לעומת מחיר ממוצע של כ- 20 אלף שקל ב- 2015.
אוהד דנוס, נשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא ומומחה לנדל"ן מוסיף: "בחמש השנים האחרונות הפער בין המחיר הממוצע בתל אביב והמחיר הממוצע בשכונה נחתך בחצי, לרמה של כ- 24 אחוז, והערכתי היא כי ככל שהזמן יעבור הפער ילך יצטמצם. ליד אליהו יש כמה יתרונות ייחודיים על שכונות אחרות בדרום העיר: התכנון העירוני, הצפיפות הנמוכה יחסית ואופי האוכלוסייה. כל אלה בתוספת למיקום ולנגישות שהיא מציעה מביאים אליה זוגות ומשפחות צעירות שרוצות להישאר בתל אביב אבל מחפשות שכונות יותר שלוות וכמובן, מחיר אטרקטיבי ביחס לעיר ממערב מחד, ולגבעתיים ממזרח מאידך".
השלישייה הפותחת
בחרנו בשלושה פרויקטים בשכונה, המייצגים את הפרויקטים שנבנים וייבנו בה בטווח הנראה לעין:
פרויקט חלומות TLV ברחוב יפתח, שבנייתו הסתיימה לאחרונה, פרויקט NEXT TLV הממוקם ברחוב לה גרדיה, ופרויקט UPPER HOUSE ברחוב וינגייט. פרויקטים אלה נבדלים בגודלם ובאופיים, והשוואה בניהם יכולה להעניק תובנה על המלאים בשכונה ועל העדפות הרוכשים.
חלומות TLV: ארבעים ושש דירות ב-45 דקות
שיכון ובינוי, חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, היתה גם בין הראשונות לזהות את הפוטנציאל של יד אליהו והשיקה בשנת 2016 פרויקט תמ"א 38 1, במסגרתו נבנו שני בניינים בני 8 קומות ובהם 58 דירות 5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. לכל אחת מהדירות מרפסת, ממ"ד וחניה.
פרויקט זה נהנה ממספר יתרונות וביניהם: המיקום ברחוב שקט, בצמוד לגן הדולפינריום ולבית ספר רוקח, הצמדת חניה לכל דירה, בניינים קטנים ואינטימיים, ועלויות תחזוקה מתונות הנובעות מהיעדרם של שטחים משותפים לדיירים שיש לתחזק.
כל אלה מסבירים את ההצלחה העצומה של הפרויקט: עם השקתו ביולי 2016 נמכרו 46 דירות תוך 45 דקות ושאר הדירות הנותרות נמכרו גם הן באותה השנה.
בדיקה בנתוני המכירות באתר מדלן מראה כי המחיר למ"ר בעת ההשקה עמד על כ-20 אלף שקל למ"ר, ושלוש שנים אחר כך, התבצעה עסקה בפרויקט לפי שווי של 40 אלף שקל למ"ר. מומחים בשוק מעריכים כי כיום המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ- 30 אלף שקל.
סביר להניח כי הפרויקט ישמור על האטרקטיביות שלו לאורך זמן בזכות המוניטין של החברה היזמית, האופי האינטימי שלו והמיקום בשכונה.
שורה תחתונה: שיכון ובינוי יודעים בדיוק מה הישראלים אוהבים והמספרים מוכיחים את זה. האופי האינטימי של הפרויקט, המיקום שלו והקרבה לגינה גדולה ומוסדות חינוך ישמרו על מעמדו כאטרקציה למשפחות הצעירות בשכונה.
NEXT TLV – רחוב לה גארדיה מודל 2021
הפרויקט של החברות ב.ס.ר והחברה להתחדשות עירונית בשכונה, שאמור להתאכלס בינואר 2021, מספק מענה לשאלה כיצד ייראה העתיד של רחוב לה גארדיה.
מדובר בפרויקט פינוי בינוי, הראשון מסוגו בשכונה, שנחשב לאחד הגדולים והשאפתניים מסוגו בעיר. במסגרתו נהרסו שלושה בנייני רכבת ובמקומם נבנו ארבעה בניינים בני 7-8 קומות ובהם 275 דירות 2-5 חדרים. בכל הדירות, המצטיינות בגודלן הנדיב (דירות 3 חדרים: כ-70 מ"ר, דירות 4 חדרים: 92-110) ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה פרטית בחניון תת קרקעי בן 320 מקומות. שטחי הציבור בפרויקט כוללים חדר כושר ומועדון דיירים. מפלס הרחוב של הפרויקט יכלול שטחי מסחר בהיקף כולל של כאלף מטרים, ופיתוח נופי של הרחוב שישנה לחלוטין את הנוף האורבני בשכונה.
מומחים בענף מעריכים כי המחיר למ"ר בפרויקט בעת השקתו עמד על כ-20 אלף שקל. נכון להיום אין דירות למכירה בפרויקט אולם סביר להניח כי אם יימכרו בו דירות, מחירן ינוע סביב 35 אלף שקל למ"ר ומעלה.
בפרויקט נוסף של החברה ברחוב יד לבנים בשכונה המשווק בימים אלה, החברה בונה פרויקט ובו שני בניינים בני 7.5 קומות ובהם 98 דירות 3-5 חדרים עם חניה, מחסן ומרפסת לכל דירה. מהחברה נמסר כי המחירים בפרויקט נעים סביב 35 אלף שקל למ"ר.
שורה תחתונה: מי שקנה זכה! כבר היום התשואה על ההון עומדת על כ-75 אחוז תוך פחות מחמש שנים ונראה כי ככל שהפיתוח האורבני של השכונה יתקדם, הביקוש לשכירות או לרכישה בפרויקט ימשוך את המחירים למעלה.
UPPER HOUSE- מעל 700 דירות בשני מגדלים
פרויקט UPPER HOUSE של גינדי החזקות הוא כנראה אחד הפרויקטים עם ההייפ הגדול ביותר בשנים האחרונות, בזכות הקמפיין שהובילה נטע ברזילי.
מדובר בפרויקט חריג בהיקפו בשכונה: שני מגדלים בני 30 קומות ובהם 704 דירות 2-4 חדרים ופנטהאוזים, שמציב לא מעט אתגרים לרוכשים: מיקומו בצמוד למגרש החניה של היכל מנורה ממקם אותו באחד מהמוקדים הסואנים ביותר בעיר, העובדה כי חלק מהדירות ימכרו ללא חניה צמודה בשל תקן החניה החדש של תל אביב, והתכנון של הפרויקט המייצר 12 דירות בקומה שחלקן כלואות.
יתר על כן, בניגוד לעלויות הניהול בפרויקטים אחרים בשכונה, דמי הניהול בפרויקט זה עשויים להיות גבוהים בשל העלויות הכרוכות בתחזוקת מגדלים. נציין בהקשר זה כי בחומרי השיווק של הפרויקט מצוין כי כל הנכסים ינוהלו על ידי החברה.
למרות כל האתגרים האלה, החברה דיווחה בינואר השנה כי 507 דירות בפרויקט נמכרו תוך שנתיים וניתוח של נתוני העסקאות מעיד על מחיר ממוצע של כ- 36 אלף שקל למ"ר. באתר החברה מופיע כי נמכרו יותר מ- 600 דירות.
הפרויקט שבנייתו החלה, אמור להתאכלס ב-2024 ובימים אלה החברה מקדמת מבצע, במסגרתו תעניק לרוכשים שכירות מובטחת לשבע שנים בפרויקט.
שורה תחתונה: למרות האתגרים הניצבים בפני הדיירים העתידיים בפרויקט ניכר כי מדובר בהצלחה שיווקית. הפרויקט הוא הגבוה והגדול ביותר בשכונה וסביר להניח כי מרבית הרוכשים בו הם משקיעים המתכוונים ליהנות מתשואה על שכירות.