אדם מגיע לדירה שהוא משכיר בעקבות תלונות של השכנים על רעש. איזה נזק הוא כבר עשוי לגלות? אם תשאלו את אורן, בן 32 מרעננה (השמות המלאים של בעלי הדירות שהתראיינו לכתבה שמורים במערכת), השמיים הם הגבול. או לפחות חדר המעליות. "הגעתי לדירה, דפקתי בדלת, וכשהדייר שלי לא ענה החלטתי לפתוח לבד. זה היה הרגע שראיתי שהמנעול איננו".
מה זאת אומרת איננו?
"הדייר איבד את המפתח, אז הוא פשוט ניסר את כל האזור של המנעול והכניס דיקט איפה שהיה המנעול. כשנכנסתי ראיתי אותו יושב שם, לא חושב בכלל לפתוח את הדלת. מה שתפס לי העין בהתחלה זה שהוא צייר על כל הקירות, וכשהסתכלתי מסביב הבנתי שאני לא רואה את התנור שהשארתי בדירה. הוא אמר שהתנור התקלקל, אז הוא זרק אותו. עניתי שזה תנור שלי והוא חייב לשאול אותי, אז ההוא פשוט משך בכתפיים ואמר שאם אני צריך אותו אז הוא בפיר של המעלית. בפיר! הוא לא הוריד אותו למטה אפילו! פשוט פתח איכשהו את הדלתות של המעלית וזרק פנימה תנור אפייה של AEG".
את הדירה ההיא, באזור מוזנח למדי של דרום תל אביב, אורן קנה במחיר רצפה כי הבניין עמד לעבור פרויקט תמ"א 38. "שמנו את כל החסכונות שלנו, הוספנו משכנתה וחיכינו. כולם אמרו שזה רעיון טוב כי דירה זו השקעה מצוינת, רק שבמשך שנתיים לא התקדם התמ"א והשכרנו אותה במחיר נמוך יותר מהמשכנתה ששילמנו כי היינו חייבים להגיד לאנשים שאולי באמצע החוזה שלהם יתחיל הפרויקט. כשסוף סוף התחילו בבנייה השכרנו ממש בזול, רק כדי לקבל איזשהו כסף, ואז נפלנו על המנוול הזה".
מה שקרה לאורן עם משליך התנורים יכול לקרות לכל בעל דירה – אף אחד לא חסין בפני מנחוס - אבל הוא עצמו מייחס את זה פחות למזל רע ויותר לגילו הצעיר ולחוסר הניסיון שלו בנדל"ן. "לא ידעתי כמה זמן יעבור עד שאשכרה יתחילו לבנות, וכשהתברר שנפלתי על שוכר מהגיהינום, לא ידעתי מה אפשר לעשות. אני ממליץ היום לכולם - אל תמהרו לקנות רק כי אתם מרגישים שחייבים. שילמתי המון על הדירה הזאת ורק עכשיו אני מתחיל להחזיר את זה".
אורן חווה אמנם מקרה קיצון, אבל הסיפור שלו מייצג פלח שלם, חדש וצומח, של בעלי בתים בישראל: זוגות צעירים שקונים דירה לא לשם מגורים. כדי לסבר את האוזן, לפי נתונים שפורסמו באחרונה בגלובס, בינואר השנה רכשו זוגות צעירים 4,900 דירות, שמהוות 53 אחוזים מכלל הדירות שנרכשו בישראל באותו חודש - ואם בעבר היינו מסיקים שהדומיננטיות של הצעירים בשוק הנדל"ן היא עניין של הקמת בית בישראל, הרי שכיום מחפשים יותר ויותר מהם דירות להשקעה, ובאזורים שאינם אטרקטיביים למשפחות צעירות.
ביטוי אחד למגמה הזאת צץ לאחרונה ב"מדלן", שם הייתה המודעה הנצפית ביותר בחצי השנה האחרונה (באתר בכלל, ועל ידי רוכשים צעירים בפרט) של דירת שלושה חדרים בלב אזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. המפרט: 64 מ"ר, בלי חניה. המחיר: 1.6 מיליון שקל. היבט אחר של התופעה צף בראיון שהעניקה ל"דה מארקר" טלי כהם, מנהלת שיווק של חברת שפיר, שסיפרה על ההצלחה בשיווק דירות בעיר החדשה חריש דווקא לצעירים: "זוג צעיר צריך לגייס רק 200 אלף שקל הון עצמי ויש לו דירה חדשה", אמרה כהם. "איפה עוד אפשר להשיג דירות במיקום כזה ובמחירים כאלה? זה דירת שלושה חדרים ב-880 אלף שקל". בין חריש לתחנה הישנה אפשר לראות אותו, את הדור הזה של בעלי בתים שהגיל והסטטוס שלהם אופייניים יותר לשוכרים מאשר למשכירים. ואיכשהו – לאור הטרלול הכללי של עלויות הנדל"ן בישראל – היפוך התפקידים הזה הוא לגמרי הגיוני.
הנדל"ן הוא רכבת, אם לא תעלה היא תברח
איתן זינגר, מנכל "מדלן", מסביר כך את הפיכתה של דירה בתחנה הישנה ללהיט הגדול באתר שלו: "אם פעם היינו עושים הכל כדי למצוא לאנשים דירה שיוכלו לגור בה, היום הרבה צעירים אומרים לי 'עזוב, תגיד לי מה אני יכול להרשות לעצמי ומה תהיה התשואה. שכונות שאנשים לא רצו לשמוע עליהן הופכות לאופציה לגיטימית, כי ברור לכולם שלמרות שזו דירה ראשונה של צעירים, היא לא למגורים".
אני בעצמי אחד מהצעירים האלה. לא מזמן עוד חשבתי שאשתי ואני הצלחנו לצבור סכום משמעותי – חמישה אפסים נראים כמו הרבה בדו"חות האלה שמגיעים במייל - אבל מה באמת אפשר לעשות עם זה? בהתחלה השקענו קצת בבורסה, אלא שבין הסיכון הגבוה למיסוי על הרווחים נשארתי בעיקר עם לחץ בחזה. השלב הטבעי הבא היה לחשוב על רכישת דירה; הרי כל מה שצריך זה לקחת משכנתה שתהיה קצת יותר גבוהה משכר הדירה שאנחנו משלמים כרגע. הו, התמימות: בדקנו וגילינו שכדי לקנות באזור שלנו, מרכז תל אביב, נצטרך לשלם כל חודש משכנתה גדולה משמעותית משכר הדירה שלנו, אבל לפחות יהיה לנו זמן להתרגל כי זה יימשך 30 שנה. להתרחק מהאזור אמנם יצמצם עלויות, אלא שעדיין נשלם משכנתה והדירה שנקבל לא תהיה ממש מהחלומות. אבל מה אם נקנה באזור מרוחק, 100 קילומטר דרומה או צפונה?
אלונה מקרית אונו עברה בדיוק את תהליך המחשבה הזה. גם לה היה קצת כסף, גם היא חיפשה דירה באזור שלה וגם היא התפכחה. "היה לנו סכום נאה בנוסף לכסף שהמשפחות של שנינו הסכימו להוסיף, ועדיין, לא היה שום סיכוי שנוכל לקנות דירה בלי להיחנק ממשכנתה לכל החיים. מצד שני, היה לנו רצון חזק להגיע לדירה משלנו. יש תחושה שהנדל"ן הוא רכבת, ואם אתה לא עולה עליה, היא תברח כל כך רחוק שבחיים לא תוכל להשיג אותה. אז התעקשנו והתחלנו לחפש דירות ברדיוס הולך וגדל מהמרכז, עד שנעצרנו על יקנעם".
למה דווקא יקנעם?
"אני במקור מהצפון הרחוק, הרבה יותר צפון מיקנעם. בשבילי זו תמיד הייתה העיר שכשמגיעים אליה אז אומרים 'או, תכף אנחנו בתל אביב'. שאלנו קצת, סיפרו לנו שזו עיר בצמיחה, קנינו בשכונה שנאמר שהיא משתבחת, וזהו, יש לנו דירה".
חשבתם לעבור לגור בה?
"פחות מלרגע. כשרואים אותה לעומת הצ'יקמוק שיש לנו כרגע במרכז זה מתפתה, אבל דירה זה יותר מבית. יש לנו את העבודות שלנו, החברים שלנו, והכי חשוב - בתי הספר של הילדים. ברגע שילדים מסתגלים למערכת חינוך, המחשבה לעזוב קשה עד בלתי אפשרית".
איך זה להיות בעלת דירה?
"עכשיו זה סבבה, יש לנו דיירים טובים, אבל זה היה חתיכת תהליך. מיד אחרי שקנינו פרסמתי את הדירה ואף אחד לא התקשר. שבועיים היא עמדה ריקה בלי שמישהו יתעניין, עד שזוג אחד יצר קשר. הם נראו לנו קצת חשודים, אז שאלתי אם יש להם עבודה ואיך לשלם, והם אמרו שהכל בסדר. לא עלה בדעתנו בכלל לבקש תלושי משכורת או משהו כזה. פשוט רצינו שוכרים. וכמובן, תוך חודשיים הם הודיעו שהם עוזבים כי אין להם כסף".
הם מצאו שוכרים חלופיים לפחות?
"כן, שעשו סיוט בבניין. חנו בחניות לא שלהם, לא שילמו ועד בית. אחרי חודש הם שאלו אם יוכלו לקבל את החודש הבא חינם וכשענינו לא הם פשוט עזבו ונשארנו בלי דיירים. תבין, באתי מנקודת מבט של שוכרת שבעלי הבית תמיד נראו לה רעים. גם עכשיו, כשיש לי שוכרים טובים, אני חוששת ממה שיקרה כשנרגיש שערך הנכס עלה ונבקש להעלות את שכר הדירה. מה גם שבעלי דירות בצפון הם לא כמו במרכז. במרכז הם עושים מה שבא להם כי הם יודעים שלא משנה מה, מישהו ייקח את הדירה. בצפון זה לא ככה. אם לא תהיי נחמדה, לא ייקחו את הדירה שלך. יש מספיק היצע בשביל שתוכל להיפגע מזה".
דור חכם יותר מהקודם
עו"ד נדב בריח, הבעלים של חברת "BE נדל"ן", חש שהסיפור של אלונה מאוד אופייני לבעלי הדירות החדשים. "אדם צעיר שבא לרכוש דירה לא באמת יודע איפה לרכוש ומה לעשות עם דירה. הם לא יודעים איפה השוק רווי והם עלולים לקנות דירה דווקא במקום שיהיה קשה מאוד להשכיר אותה. כל הידע הנדל"ני של הצעירים מתבסס על זה שמחירי הדירות עלו מאוד בעשור האחרון ולכן 'דירה זו אחלה השקעה'".
מעניין שהנתונים הכלכליים מתווכחים עם התפיסה הזאת. עליית המחירים העצומה של בתים בעשר השנים האחרונות היא נדירה; כשבוחנים את 30 השנים האחרונות, עולה שהשקעה בבורסה הניבה תשואה גבוהה יותר. ולא צריך אפילו ללכת כל כך רחוק: נכון לשנת 2018, דירה בגוש דן לא הניבה יותר מ-3% תשואה שנתית. זה נתון שאפילו השקעה סולידית למדי בבורסה אמורה לעקוף.
זה נכון לגוש דן, אבל אחד האלמנטים המשמעותיים ביצירת המעמד החדש הזה של בעלי דירות צעירים הוא פרויקט "מחיר למשתכן", שמאפשר לזוגות לרכוש דירה באזורים פחות מבוקשים בעלות נמוכה משמעותית ממחיר השוק. "אבל יש סכנה בקנייה כזו", אומר עו"ד בריח. "הדירות שצעירים קונים במחיר למשתכן הן באזורים רוויים, ובסופו של דבר הם ישכירו בפחות ממה שחשבו. אנחנו ממש רואים דירות בפריפריה שנשארות ריקות כי אנשים לא באו לשכור. הזוכים במחיר למשתכן לא מעוניינים לעבור לגור בהן בעצמם, אז מספר התושבים באזור לא גדל ולא מפתחים למשל את מערכת החינוך, אז אנשים לא רוצים לעבור לגור שם וזה מעגל שקשה לפרוץ".
אז אתה לא ממליץ.
"זה תלוי - באזור, בכמה קנית, בכמה משכנתה תצטרך לשים. מצד שני, הרוכשים חכמים. הם רואים את השוק, את המחירים שעולים, ורוצים להיות חלק ממנו. בהרבה מובנים זה דור חכם יותר מהקודם. אבל התחושה שזו ההשקעה הנבונה היחידה נובעת לא רק מהשוק אלא גם ממחשבה שקיימת רק בישראל: אנשים כאן מרגישים שהם חייבים דירה. באירופה יש רבים שמעבירים את כל החיים בשכירות".
באירופה יש גם הרבה יותר חוזים לטווח ארוך, ככה שהדייר לא חושש שכל שנה השכירות שלו תעלה.
"נכון, אבל החבר'ה הצעירים שקונים דירות במחיר למשתכן לא מתכוונים ממילא לגור בהן, אז הם עדיין יסבלו כשוכרים ממחירים שעולים כל הזמן. המצב בישראל הוליד יצור כלאיים חדש, כזה שחש שהוא חייב להיות בעל נכס אבל לא יכול לקנות לעצמו, אז הוא בעל נכס שבעצמו ממשיך לנדוד".
איתן זינגר מוסיף: "שמע נתון - 37% מהדירות במחיר למשתכן בעפולה נקנו על ידי אנשים שאינם מהאזור. ככה גם דימונה. זוגות צעירים מגיעים עם נניח 200,000 שקל ולוקחים עוד משכנתה של מיליון כי הם המומים שאפשר לקנות דירת חמישה חדרים במיליון מאתיים. אבל אז הם לא מצליחים להשכיר את הדירה, או לפחות לא במחיר סביר. אם הם באו מראש בלי גב כלכלי, הם לא יוכלו להחזיר ההשקעה. תכפיל את זה באלפי זוגות ותבין שיש כאן סכנה רצינית".
שהיא?
"בנקים עלולים לקרוס".
השקעה שיכולה לחזור כמו בומרנג
"לא רצינו להתעסק עם שוק ההון", מסביר אלונה למה היא ובעלה קנו דירה להשקעה. "נכון שלהשכיר דירה זה עבודה, אבל גם בורסה זה עבודה. יש לי חברה שהשקיעה וראיתי איך כל יום היא נכנסת לבדוק נתונים, נלחצת, מזיעה. יש הרבה פחות לחץ עם דירה, בייחוד אם היא חדשה מהניילונים. כמובן שגם ככה יש דברים שצריך לתקן, אבל עדיין, אני יודעת שהערך שלה יעלה, ולא משנה מה - בסוף יש לי דירה. זה כסף לפנסיה, כי מי יודע מה יהיה עם הפנסיה שלי בישראל. גם אם לא אגור בה, אולי הבן שלי יגור בה. ואולי, כשהערך שלה יעלה, אמכור אותה ואקנה דירה במרכז בסוף".
אבל גם המחירים במרכז יעלו.
"נכון. אז כנראה שאף פעם לא תהיה לי דירה במרכז".
את הדירה ביקנעם קנתה אלונה לפני שלוש שנים, בפרויקט שהעבודה בו עדיין לא הסתיימה בעת הרכישה. לשיטה הזו, שזוגות צעירים רבים בוחרים בה, יש יתרון גדול: רוב הקבלנים מבקשים כהתחייבות מראש רק חלק מהמחיר, 20-10 אחוזים, ואת השאר משלמים עם מסירת הדירה. הצעירים מממנים את התשלום הראשוני בהון העצמי שלהם, וכשהם מקבלים את הנכס, שכר הדירה מכסה את המשכנתה. מכיוון שההחזר על רוב המשכנתאות קטן עם השנים, ואילו ערך הדירות כמעט תמיד עולה, הרוכשים מצליחים להרוויח הכנסה נוספת שגדלה ככל שהזמן חולף.
"כרגע זה לא המון", מעדכן קובי מנתניה, שרכש דירה בפרויקט חדש ביפו ד', "אבל נחמד לדעת שקניתי דירה והיא כבר מייצרת קצת אקסטרה הכנסה". את הדירה רכש לפני חמש שנים באזור שנחשב "מתפתח".
זה "מפחיד" בנדל"נית מדוברת, לא?
"כן, אבל חמי קנה שם דירה והציע לי. הוא טען שזה אזור שהולך להשתפר כשהרכבת הקלה תעבור שם, מה שיעצים את ערך הדירות. טיפה קראתי ושמעתי המלצות מחברים, וזהו. בדיעבד זאת הייתה יכולה להיות השקעה שתחזור כמו בומרנג, אבל זה לא קרה".
למה לא פשוט לקנות דירה בנתניה, מקום המגורים שלך? הרי אם יכולת לקנות ביפו, גם נתניה הייתה בהישג יד.
"יכולתי לקנות בנתניה, אבל לא דירה שתשמש אותי לכל החיים. ביפו קניתי שלושה חדרים, לא דירה לגדל בה משפחה, מה גם שכשקניתי לא הייתי בטוח איפה ארצה לגור. עברנו ממקום למקום, קצת תל אביב, קצת ארצות הברית".
מעניין. אתה בדיוק יצור הכלאיים שדיברתי עליו עם עו"ד בריח. בעל דירה שממשיך לנדוד.
"לגמרי. אבל כרגע התיישבנו בנתניה, הילדים כבר לומדים פה ונראה שהנדודים נגמרו. הייתה מחשבה שערך הדירה ביפו יעלה בשלב מסוים ואז נמכור ונקנה בנתניה, אבל דווקא זה שערך הדירה עולה מעביר תחושה שעדיף להמשיך להשכיר ולשכור בעצמי".
אלירן מתל אביב (38) מאמין בקניית דירות, ברבים, אבל לא למגורים. "אני ממליץ לכל אחד לקנות דירה, להרוויח ממנה קצת ואז להשתמש בה כערבון לקניית דירה נוספת". אומר ועושה: יש לו כבר שתי דירות והוא בדיוק מחפש את השלישית. את הראשונה קנה בבאר שבע לפני כחמש שנים. "אבא שלי הוריש לי קצת כסף שהספיק כמעט בדיוק לדירה בבאר שבע. חבר שעובד בנדל"ן בעיר סיפר לי על פרויקט חדש, בדקתי אותו קצת וקניתי".
זה לא סיפור, להיות הבעלים של דירה במרחק שעה וחצי נסיעה בלי פקקים?
"לא ממש. יש לי משפחה בבאר שבע שיכולה לנסוע לבדוק מה צריך בדירה, אם צריך. אם משהו מתקלקל, אני מבקש מהדיירים לצלם לי ואז מעביר הודעה לחברה שעשיתי אצלה ביטוח דירה והכל מטופל צ'יק צ'ק".
לא נפלת אף פעם על דיירים בעייתיים?
"כשהשכרתי לסטודנטים הם גרו בדירה מטונפת, אבל זה לא הפריע לי. כשהם עזבו פשוט הבאתי חברת ניקוי. מה שכן מבאס בסטודנטים ובשותפים באופן כללי זה שכל אחד נכנס בתאריך אחר ויוצא בתאריך אחר, ככה שאיזה שלוש פעמים בשנה התעסקתי עם מציאת דיירים, אז הפסקתי עם זה. עכשיו יש לי שם משפחה ואני בקושי מתעסק איתם. רק מה, לפעמים זה קצת מצחיק שהדייר שלי יותר מבוגר ממני".
ואיך אתה עם שכר דירה?
"אני חושב שאני נהדר", הוא צוחק. "נגיד, היו למשפחה כמה חודשים לא טובים אז הסכמתי זמנית להוריד להם את המחיר. כבר יש לי שתי דירות ואני צעיר, לא חייב את הכסף. זה נחמד להיות מסוגל לעזור כשצריך".
פולין זה לפולנים
אלירן הוא היחיד מבין המרואיינים שבדק ברצינות אפשרות של רכישת דירה בחו"ל. מפתיע בהתחשב בכך שתשואה על דירה אטרקטיבית ביוון מניבה כיום בין חמישה לשמונה אחוזים בשנה ובפולין יכולה התשואה להגיע ל-11%. "אבל", אומר אלירן, "יש גבול לכמה אפשר לא להבין בנדל"ן שאתה קונה. בדקתי קצת, הבנתי שזו אופציה, אבל זה נראה לי בעייתי. מילא לנסוע שעה לבאר שבע, אבל טיסה של חמש שעות לפולין למקרה שחייבים? בהחלט לא בשבילי".
אלונה מקרית אונו מדברת על שיקול אחר: "אני יודעת שיש בחו"ל חברות ניהול, אז לא חייבים לטוס כל הזמן הלוך-חזור, אבל להתמודד עם בירוקרטיה של ארץ אחרת, נהלים שיש להם שם - זה סיבוך שאין לנו שום סיבה להיכנס אליו".
אבל דירה בארץ כן. זה קטע, כי כל הדיבור כאן הוא של "אי אפשר לקנות דירה בארץ הזאת", אבל הנה, את ועוד הרבה אנשים קונים. רק לא למגורים.
"חשוב לזכור שאנחנו, והרבה כמונו, גם את הדירה המרוחקת לא יכולנו להרשות לעצמנו בלי סיוע מההורים. וגם אני בסופו של דבר קניתי דירה רק כדי שלילדים שלי יהיה איזשהו כסף בעתיד. זה מעגל שמי יודע אם אי פעם יישבר".