חודש ושבוע לאחר פתיחת מלחמת חרבות ברזל, רבים תוהים איך ייראה היום שאחרי. לכולם ברור שבתחומים רבים – הפוליטי, הבטחוני, הכלכלי ועוד, צפויות טלטלות עזות. כשנשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית עו"ד מנשה כהן מסתכל על היום שאחרי, הוא רואה סכסוכים. המון מהם. בתחומי השכירות, ההתחדשות, המימון ואיפה לא.
את הסיבה לכך הוא מוצא בראש ובראשונה במשבר בענף הנדל"ן, שהתחיל עוד לפני המלחמה, ומחמיר משמעותית בעקבותיה. "כשהיו לנו 15 שנה של צמיחה ועליית מחירים בשוק הנדל"ן, אז כולם היו יכולים להיות 'לארג'ים' ועדיין להרוויח. אני יכול לקנות קרקע ביוקר, אני יכול להיות לארג' כלפי קבלן המשנה שלי וכלפי הרוכשים, ועדיין להרוויח כי המחירים כל הזמן עולים.
"בתקופה של משבר לעומת זאת, אנשים יהיו הרבה יותר הדוקים ופחות גמישים. אותם סכסוכים, שפעם היית יכול לפתור בקלות יחסית, עכשיו לא ייפתרו. עכשיו כשיש סכסוך כל צד נסגר. אין לו את הכסף ואין לו את התזרים. זה יהיה אפילו חסר אחריות מצדו להתפשר. אני רואה יותר ויותר סכסוכים שלא ייפתרו במו"מ ישיר, ואפילו לא בטוח שגם בגישור. זה יכביד על הגעה להסכמות. לכן בתקופה הקרובה הרבה פחות סכסוכים ייפתרו במו"מ ויותר יגיעו לבוררויות ובתי משפט".
כדוגמה לנוקשות שמאפיינת את התנהלות העסקית שצפויה לנו בתקופה הקרובה, מביא כהן את התנהלות בנק לאומי מול חנן מור. כזכור, בשבוע שעבר הגיש הבנק סדרה של בקשות כינוס בשל חובותיה של חברת הנדל"ן בהן טען כי איבד אמון בחברה, והביא להפלת המניה. השבוע הצטרף גם בנק דיסקונט לבקשות ועתיד החברה נראה קודר מתמיד.
"השווי של חנן מור קרס לחלוטין לרמות אבסורדיות, ואתה אומר רגע אחד, זו בכל זאת חברה שיש לה נכסים, חוזים, פרויקטים. יש לזה שווי. אז נכון שיש גם חובות כנגד זה, ויכול להיות שיהיו מחיקות מסוימות, אבל יש נכסים שאפשר לעשות איתם משהו. ולדעתי פה מדובר בהתנהלות שראוי היה לחשוב עליה".
מה בנק לאומי יכול היה לעשות אחרת?
"יכול להיות שהיה נכון יותר להגיע להסכמה מול החברה ולהגיד שבמקום לפנות ישירות לבית המשפט, בואו נמנה את אחד מעורכי הדין הכי בכירים בתחום, או שופט מחוזי בכיר שעסק בחדלות פירעון במשך שנים. והוא ילווה את ההנהלה הבכירה כאיש אמון של הבנק, וייקח את הבעיה המורכבת הזו ויחשוב על פתרון מחוץ לקופסה שיוכל מצד אחד להרגיע את הבנק, לתת לו יותר בטחונות, ולהפיס את דעתו של הבנק, ומבחינת החברה הקבלנית ברור שיהיו ויתורים לבנק".
הם בעצם מוותרים על ההגה.
"נכון, זה גם לגיטימי. הבנק תופס את המושכות יחד עם הצוות המנהל הקיים, נקבעים קריטריונים להוצאת כספים, כמו בחדלות פרעון. במקום לצאת להקפאת הליכים, ואז זה יהיה "לוז-לוז" לכולם כי עכשיו החברה תקרוס לנו, בואו תתנו לי את הסמכויות, תסמכו עלי אני על ההגה. אפשר למנות גם צוות, למשל עו"ד ורו"ח ביחד, זה נעשה במגה וזה היה מאוד מוצלח".
כמה תקדימים יש להתנהלות שכזו?
"יש תקדימים בודדים, אבל אני צופה שכמות המקרים שיידרשו להתנהלות שכזו תלך ותגדל. אנחנו רואים יותר ויותר חברות קבלניות שנקלעו לקשיים תזרימיים, וזה ידרוש מהבנקים והגופים המממנים לחשוב מה הם עושים עם זה. עד היום התגובה האוטומטית היתה פניה לבית המשפט, אבל לא תמיד זה מה שיביא לך את התוצאה שאתה רוצה. כי כשהחברה תקועה, אז גם הנכסים שלה מתחילים להיות שווים פחות.
"אבל אם אתה ממנה מנהל שעובד יחד עם החברה להוציא את העגלה מהבוץ, זה עדיף. יש לנו במוסד לבוררות מחלקה מקצועית לחדלות פירעון עם כמה מהמשפטנים הבכירים בתחום – השופט בדימוס עדי זרנקין, מאיר ליפא, גיא גיסין, פרופ' דוד האן שהיה אחראי על חדלות הפירעון במשרד המשפטים ועוד".
"בישיבה אחת או שתיים חסכת שנים בבית המשפט"
ככלל, כהן ממליץ למי שעוסק בנדל"ן לנסות להימנע מהגעה לבית המשפט ככל הניתן. "המלחמה הולכת לייצר לנו הרבה סוגיות שלא עסקנו בהן קודם, והשאלה היא אם בית המשפט הוא הכתובת. אני בטוח שלא. עד שבית המשפט יתחיל לדון, ויגיע להכרעה בעוד 5 שנים, המלחמה מזמן תיגמר ואנחנו בכלל בסיטואציה אחרת לגמרי.
"יש פתרון הרבה יותר טוב. קודם כל נתחיל בגישור, אצל מגשר שמתמחה בתחום שבו פרץ הסכסוך, נניח התחדשות עירונית . הוא מבין את האינטרסים של הצדדים, הוא חי את התחום, הוא כבר ייצג דיירים או יזמים, הוא מבין מה כל צד רוצה, ויכול להציע הצעות מחוץ לקופסה. הוא יכול להציע דברים שאתה במו"מ ישיר לא רוצה להציע מחשש שתפגין חולשה, ואז הצד השני ירצה יותר וכן הלאה. יש על זה אינסוף מחקרים שכשבמו"מ מעורב צד שלישי, הוא יכול להוציא לך את הערמונים מהאש ולפתור את הבעיה. הוא יכול להציע את ההצעה שאתה לא יכולת להציע ישירות, כאילו ההצעה היא ביוזמתו".
כהן מתגאה במבחר עורכי הדין שעובדים עם המוסד, שלדבריו מאפשר לצדדים לבחור מגשר מוסכם מתוך כמה המוצעים להם: "יש לנו במוסד מעל 80% הצלחה בגישורים שזה דרמטי. תחשוב שאתה בישיבה או שתיים פותר סכסוך שעל שטויות יכול היה להסתבך שנים בבית משפט על כל המשתמע מזה – תקיעת הפרויקט, צווי מניעה, ואני עוד לא מדבר על ההוצאות המטורללות לעורכי דין ומומחים ופגיעה במוניטין כי הכל מתפרסם בתקשורת".
וכשזה לא עובד?
"אם הגישור לא מצליח, באותם פחות מ-20% מהמקרים, אז הפתרון הוא להעביר את הסכסוך לבורר שיש לו סמכות להכריע. לא המגשר. זה מישהו אחר שגם הוא מומחה בהתחדשות עירונית, ואותם הנושאים שנותרו במחלוקת, שלא הצליחו לגשר עליהם, הוא יכריע. המטרה היא שהפרויקט ימשיך ולא יעצור".
איך פועל המוסד בימי המלחמה, יש גישורים ובוררויות גם היום?
"בשבוע הראשון היינו בהלם, כמו כולם. נעצרו כל הדיונים, לאף אחד לא היה ראש. עכשיו חזרנו לעבודה מלאה. מתקיימים דיונים בחדרי הישיבות, ואם מישהו לא יכול להגיע יש אפשרות להתחבר באמצעים טכנולוגיים, בין אם הוא עו"ד, עד או בעל דין. היה לנו מקרה של מישהו שהתחבר באמצעים טכנולוגיים לדיון תוך כדי המילואים.
"הגישה שלי היא שככל הניתן, צריך לשמור על 'שגרת מלחמה'. המלחמה הזו לא תסתיים בתוך שבוע-שבועיים, זה עניין של שבועות ארוכים, אפילו חודשים, והמשק לא יכול להיות עכשיו בהקפאה. העלות של כל יום כזה שהמשק מוקפא היא מאות מיליונים ויותר, ובסוף מישהו צריך לשלם על זה. לכן אנחנו צריכים לחזור לשגרה. כמובן שאם מישהו לא יכול - מתחשבים ודוחים, אבל כל עוד זה אפשרי אז מקיימים את הדיון".
יצא לכם כבר לקבל אליכם סכסוך נדל"ני שקשור במלחמה?
"זה עדיין מוקדם. כדי שמקרה יבשיל לסכסוך שמגיע לבית משפט לוקח זמן. נעשתה אלינו פנייה ראשונית לגבי בעל עסק שיצא למילואים וסגר את החנות – האם הוא צריך או לא לשלם שכר דירה. אנחנו בוחנים את זה ואני מניח שזה יועבר לגישור".
בכלל, כמות הסכסוכים בנושא שכירות הולכת להיות עצומה.
"הולכים להיות סכסוכים אדירים, זה דומה לתקופת הקורונה. נסיבות שמחייבות עסקים לסגור הכל, אנשים שיושבים בבית בפחד. השאלה היא מי לוקח כאן את הסיכון. כשאתה מתקשר בחוזה, אז אתה משקלל סיכונים. אתה אומר 'אני מתחייב למטרה מסוימת בתקופה שבה יכולים לקרות כל מיני אירועים, ואני עדיין מחויב כי חוזים צריך לקיים'. זו התפיסה הכללית של דיני החוזים בישראל.
"יש את אלמנט הסיכול, שאם קורה משהו שהוא בלתי צפוי לחלוטין ולא ניתן היה לצפות, אז אפשר בנסיבות מסוימות לא לאכוף את החוזה. אבל בית המשפט העליון כבר אמר אחרי מלחמת יום כיפור שבמדינה כמו מדינתנו כל דבר צפוי, אפילו מלחמה. וגם אם תגיד שה-7.10 היה בלתי צפוי לחלוטין ואף אחד במדינת ישראל לא חלם שיקרה מה שעברנו ב-7 באוקטובר, עדיין לפי הדין הכל צפוי, ולמעשה בית המשפט העליון הפך את עניין הסיכול לאות מתה. אבל יש פה בעיה אמיתית. יש מלחמה ויש אנשי מילואים שלא יכולים לקיים את ההתחייבויות שלהם".
גם נושא העיכובים במסירת הדירות הולך לככב.
"יהיו עיכובים במסירת הדירות. זה ודאי, גם בגלל העובדה שהפועלים מיהודה ושומרון לא יכולים יותר להגיע. כמעט כל החוזים כוללים סעיפי 'כח עליון' וכשיהיו עיכובים יהיו הרבה דיונים על סעיף הכח העליון – האם הוא חל פה. גם זה עניין די פרשני, שתלוי איך ניסחו את הסעיף. אבל ככלל, מקרים של סגר ומצב מלחמה, זה בעיני יכול לחול, ואז הקבלן פטור מתשלום דמי שכירות ואיחור מסירה".
ועוד ייצאו הוראות וחוות דעת משפטיות מטעם המדינה.
"נכון, אבל הן יהיו רק בגדר המלצה. המדינה עם כל הכבוד יכולה להתערב רק במה שקשור למדינה. היא לא יכולה להתערב בכל מה שקשור לשוק הפרטי. אם אני כרתתי איתך חוזה וקבענו מה הפתרון במקרה של סיטואציות מסוימות, המדינה לא יכולה להגדיר פתרון אחר. זו התערבות בחופש החוזים. אנחנו יודעים שבית המשפט העליון בפס"ד אפרופים המפורסם התערב בחופש החוזים, ולכן מקודם כיום תיקון חקיקה כדי להגביל עוד יותר את האפשרות שבית המשפט יתערב בחופש החוזים, ואם בית המשפט מוגבל להתערב, אז על אחת כמה וכמה שהמדינה לא יכולה. היא יכולה רק להמליץ".
גם בתחום התחדשות צפויים עיכובים. לדעתך דיירים עשויים לבקש להשתחרר מחוזים עם קבלנים?
"השאלה היא מהן האפשרויות שעומדות בפניהם. נניח יש בעיה לקבלן ולכאורה הדיירים לפי החוזה יכולים להשתחרר, אז מה האלטרנטיבה? לחפש עכשיו קבלן שפתאום ייתן להם עולם ומלואו? בכלל לא בטוח. יכול להיות שגם אם יש הפרה לכאורה דיירים לא ירצו לפוצץ את העסק ויעדיפו לגלות אורך רוח. יש שיקולים לכאן ולכאן.
"בכלל, אני חושב שכולם צריכים להיות יותר גמישים בתקופה הזו, בטח דיירים ובעלי דירות, כי זו כבר לא התקופה שהייתה. צריכים לבוא לקראת הקבלנים והיזמים, גם הבנקים והגופים המממנים וגם הדיירים ובעלי הדירות כי אין מה לעשות - הבעיה היא לא של הקבלן הספציפי שלהם, הבעיה היא רוחבית. ולכן אורך הרוח נדרש כאן מכולם.
"באמריקה לבנק יש אפס סבלנות. ואז כשקבלן נתקע, אז הם זורקים סחורה לשוק, ואז אנחנו רואים התמוטטות של יותר מ-50% משווי הנכסים שזה בלתי נתפס. בישראל מעולם לא היו דברים כאלה. כשהיה מיתון הבנקים החזיקו את הקבלנים, ובצדק. כי הם הבינו שאם הם יזרקו סחורה לשוק הכל ייפול, ואז גם מה שיש להם - לא יהיה להם. בסוף זה סייקל, אז צריך לעבור את הסייקל הזה. בסוף המחירים יעלו. אם כולם יהיו סבלניים, זה יפעל לטובת כולם".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.