הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו פרסמה לאחרונה הנחיות מרחביות חדשות הכוללות מגבלות בתכנון מבנים בתחומים מגוונים. ההנחיות המעודכנות נוגעות, בין היתר, לתכנון מרפסות וגזוזטראות, חניות לאופנועים ואופניים, וכן למדיניות חדשה ביחס להקמת בריכות וג'קוזי בדירות גן, דירות גג ובבתים פרטיים בעיר.

ההנחיות החדשות אושרו בהחלטת הוועדה המקומית ב-28 באוגוסט 2024, ופורסמו לציבור ב-31 באוקטובר 2024, מה שהעניק לציבור 30 יום להגשת התנגדויות ועררים לוועדת הערר המחוזית. בתום פרק הזמן, ייכנסו ההנחיות לתוקפן.

לדברי עורכי הדין ענת בירן ואלון קאופמן, ההנחיות עשויות להשפיע באופן משמעותי על תכנון ובנייה בעיר. לדבריהם, לעתים השימוש בהנחיות מרחביות עלול לחרוג מכוונת המחוקק ואף לעמוד בסתירה לזכויות קיימות. הם ממליצים למתכננים, אדריכלים ובעלי נכסים לבחון את ההנחיות החדשות ולפעול במקרה של פגיעה בזכויותיהם.

עדכון הנחיות למרפסות וגזוזטראות

במסגרת ההנחיות, נקבעו מגבלות חדשות על תכנון גזוזטראות ומרפסות. כך, הבליטות חייבות להיות אחידות בכל חזית, ועל הגזוזטראות להיות חופפות ומקורות. חריגה מכך תתאפשר רק בקומה העליונה שאינה קומת גג, בתנאי שאורך הגזוזטרה לא יעלה על שני שלישים מאורך החזית. בבניינים גבוהים, אפשר יהיה לשנות את מיקום הגזוזטראות כל חמש קומות, אך תוך שמירה על חפיפות וזהות ביניהן. לדברי עו"ד בירן, דרישות אלה מצמצמות גמישות תכנונית ופוגעות באפשרות להקים מרפסות סוכה, בשל החובה לקירוי מלא.

הנחיות חנייה לאופנועים ואופניים

עוד עודכנו ההנחיות הנוגעות לחניית אופנועים ואופניים. נקבע כי לפחות מחצית ממקומות החנייה לאופניים ימוקמו בחצרות משותפות, בעוד חניית אופנועים תותר בעיקר בתת-הקרקע, למעט חריגים. מתקני החנייה לאופניים יחוייבו להיות מסוג "פרסה" בגובה מינימלי של 70 ס"מ, בעוד מתקנים ספירליים או תלויים לא יאושרו. עו"ד בירן מציינת כי גם כאן מדובר בהנחיה נוקשה שעשויה להשפיע על ניצול המגרשים וזכויות הבנייה.

מדיניות חדשה לבריכות פרטיות

המדיניות החדשה מגדירה מחדש את התנאים לאישור בריכות פרטיות, כולל ג'קוזי ובריכות נוי מעל שטח של 6.25 מ"ר ועומק של 0.5 מ'. המדיניות כוללת כללים לתכנון בריכות בדירות גן, דירות גג ובבתים פרטיים, כמו מרחק מינימלי מגבולות המגרש, הגבלות על שטח הבריכה, והוראות מיוחדות לעצים בעלי ערכיות גבוהה. כך למשל, בריכות בדירות גן יורחקו לפחות 4 מטרים מגבול קדמי ו-2.5 מטרים מגבולות אחרים. לדברי עו"ד בירן, המדיניות אומנם מאפשרת הקמת בריכות במקרים מסוימים, אך מגבילה משמעותית במקרים אחרים. היא מוסיפה כי ייתכן שהוראות בנושא זה צריכות להיקבע בתכנית מפורטת ולא במדיניות כללית. השינויים מעוררים עניין ציבורי נרחב, וייתכן שיזכו לערעורים ודיונים משפטיים בעתיד הקרוב.

נכתב על כתב מרכז הנדל"ן