אצל בני עירו, ראש עיריית גבעתיים ב-11 השנים האחרונות רן קוניק, פופולארי באופן יוצא דופן - כפי שניתן ללמוד מכך שהוא נבחר שוב ושוב באחוזי תמיכה שמזכירים משטרים דיקטטוריים. יזמים ואנשי נדל"ן, לעומת זאת, חוו בשנות כהונתו את הבנייה בעיר כסיוט בירוקרטי מתמשך, ולחלק גדול מהם אין הרבה מילים טובות להגיד על התנהלות העירייה, בלשון המעטה. לפני כשבועיים התרחש אירוע שעשוי לשנות את התמונה, עם אישורה של תוכנית "התחדשות בניינית" לגבעתיים - תוכנית שאמורה להחליף את תמ"א 38, להוסיף לעיר כ-3,000 דירות ולזרז את ההתחדשות בעיר ברמת הבניין הבודד.
"התוכנית תאפשר לבניינים שמיועדים להתחדשות לצאת לדרך באמצעות היתר בלבד", אמר קוניק בשיחה עם "מרכז הנדל"ן", "אולי לא באותם תנאי בוננזה שתמ"א 38 אפשרה פעם בגבעתיים, זה כבר נגמר מזמן. אבל מה שחשוב לומר זה שבניגוד למה שאמרו על גבעתיים וגם עליי כל השנים, שאנחנו נגד התחדשות עירונית ונגד תמ"א 38 ומקפיאים ומעכבים ולא רוצים, אז מסתבר שבמציאות זה בדיוק הפוך. זה אמנם לקח זמן, אבל היום גבעתיים היא העיר הכי מתוכננת בארץ. כל מטר מתוכנן ויש ודאות מלאה, שזה מה שהיזמים תמיד רצו. זה נכון שיש לא מעט אזורים בעיר שאי אפשר יהיה לעשות התחדשות בניינית, כי העיר זקוקה יותר למתחמים גדולים שייצרו לנו שטחים חדשים".
ובכל זאת, גבעתיים נודעה במשך שנים כאחת הערים האיטיות ביותר בקידום תוכניות. איך אתה מסביר את זה?
"תראה, לקח לנו כמה שנים לתכנן כמו שצריך את העיר. כשנכנסתי לתפקיד שלי הבנתי שאם העיר תמשיך להתנהל ככה, עם הבנייה הפרועה, וחסרת התכנון, בלי דאגה למבני חינוך וציבור, העיר הזאת תיגמר גם מבחינת תשתיות וגם מבחינה כלכלית. לכן התנגדתי לתמ"א 38, כי אז, לפני עשר שנים, כולם רצו לעשות רק תמ"א 38. לא הייתי יכול לדבר על מתחמים. גם הקבלנים והיזמים לא רצו לשמוע מזה.
"ואז התחלנו לתכנן ולעשות תוכנית מתאר ולהקפיא אזורים ולקחת כל מיני שכונות או אזורים בעיר, ולעשות עליהם תוכניות קצת יותר מפורטות בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד השיכון: גבעת רמב"ם, ציר בן גוריון, קידמנו את תוכנית ההסתדרות שהרבה שנים דיברו עליה. אז זה לקח זמן והיתה תחושה באמת ששום דבר לא קורה בגבעתיים, רק רוצים לתקוע ולעכב. עכשיו אתה פתאום מתחיל לראות את הכל רץ, ואנשים פתאום מתחילים להבין את הקונספט ולהשלים איתו ולקדם מתחמים ולהגיש בקשות להיתרים".
שמים דגש על משרדים
בשנת 2023 היו נתוני הבניה בגבעתיים, עיר בינונית קטנה שלא נחשבה מעולם לאימפריית בנייה, גבוהים יחסית עם כ-750 דירות שהחלו להיבנות בה. לדברי קוניק צפויה המגמה להימשך, כעת כשהתהליכים השונים שתוכננו לאורך זמן מתחילים להבשיל. "בשנים הקרובות אנחנו נראה את כל הבניינים במתחם ההסתדרות (מתחם פינוי-בינוי ענק, נ.ב) נופלים אחד אחרי השני ואנחנו נקבל שם שכונה חדשה של כ-3,000 דירות במקום כאלף כיום. יש לנו את אזור הסיטי בצפון העיר, שמתפתח מאוד ובימים אלו נבנה בו מגדל המשרדים הכי גבוה בארץ - פרויקט "ביונד" של חברת תדהר, ולצדו מגדל בן 60 קומות ו-500 יחידות דיור קטנות להשכרה. בדרום העיר אושרה תוכנית כורזים שתכלול 11 מגדלים של 40 קומות, שכוללים בעיקר משרדים אך בקומות העליונות יהיו דירות וגם זה מתחיל להתקדם".
אם זיהיתם דומיננטיות של שטחי משרדים בכל הקשור לבניה החדשה - זה לא מקרי. בין שטחי המשרדים האינסופיים של ת"א, ומתחם הבורסה של השכנה רמת גן, מצאה עצמה גבעתיים ללא מתחמי תעסוקה משמעותיים, שהם אלו המניבים את לעירייה את מרב ההכנסות מארנונה, ובשנים האחרונות שמה דגש על הנושא.
"כידוע, גבעתיים סובלת מתמהיל ארנונה לא טוב", אומר קוניק, "חלק גדול ממנו מבוסס על מגורים וזו אחת הסיבות שדחפתי גם את ביונד וגם את כורזים. כולם מבינים שגם בגבעתיים יש פוטנציאל עצום להתחדשות עירונית, ושיש ראש עיר שרוצה התחדשות עירונית. רק צריך לתת את האפשרות מבחינה גם כלכלית לעיר לעמוד בזה מבחינת בניית חידוש העיר ומתן פתרון לתשתיות ותכנון נכון. היום אני יכול להגיד לך שאני רגוע לגבי התכנון העתידי של העיר".
גבעתיים כבר היום היא אחת הערים הצפופות בישראל, וכשעיר מצטופפת נוצרות מצוקות תחבורתיות - גם מחסור בחניה וגם עומסי תנועה. איך אתם מתמודדים עם הסוגיה הזאת?
"זאת סוגיה קשה, כי גם הסמכות לעשות שינויים וחידושים בנושא לא נמצאת עדיין בידי ראשי הרשויות ולכן אנחנו תלויים בהחלטות ממשלה. אני טוען שכל עוד אין תחבורה ציבורית נורמאלית בסופי שבוע, יהיה מאוד קשה לתושבים במדרג סוציו-אקונומי 9 של גבעתיים לוותר על הרכבים שלהם. וכל עוד המדינה מעודדת עלייה של איזה 300 אלף רכבים כל שנה על הכביש ונותנת לכל עובד רכב בליסינג מהעבודה, אז למה שאנשים יוותרו על הרכב? זה אתגר שעם כל הכבוד לגבעתיים הקטנה, לא ייפתר על ידינו".
לדברי קוניק "80 אחוז מתושבי גבעתיים יוצאים כל בוקר לעבוד מחוץ לעיר. זו אחת הסיבות שאני רוצה לפתח כמה שיותר מהר את כורזין ואת הסיטי שלנו כדי שבעלי מקצועות חופשיים, מנכ"לים, עורכי דין, יעבירו את המשרדים שלהם לגבעתיים וילכו ברגל או ייסעו באופניים. יש אצלנו קו מטרו מתוכנן - שאלוהים יודע מתי הוא יצא לביצוע. הוא יעבור מתחת לכל רחוב כצנלסון, וביום שהוא יפעל הוא ייתן פתרון לא רע בכלל. יש את הקו הסגול של הרכבת הקלה שלא נכנס לתוך העיר אבל עובר באלוף שדה וייתן מענה לא רע לדרום העיר. אבל בסוף צריך פה שני מהלכים מאוד מאוד רציניים וכבדים שהם נמצאים כרגע בסמכות הממשלה".
מה לגבי צמצום הדרגתי של תקני חניה?
"יש היום חניה אחת לדירה ולדעתי זה גם ילך וירד. אבל יש לזה גם צד שני. אני לא מייצג את היזמים, אבל בסוף אנשים בגבעתיים משלמים הרבה כסף על דירות וחשוב להם נושא החניה. אנחנו נותנים ליזמים "פול' של חניות והם מחלקים אותם בהתאם לצרכים של הרוכשים. כך אפשר יהיה לקנות דירה בלי חניה בכלל, ולדירות מסוימות ימכרו 2 וגם 3 חניות. יהיה להם קשה מאוד למכור דירות איכותיות וגדולות עם חניה אחת".
אשכול גנים בן 5 קומות
מלבד תחבורה, אתגר נוסף שעומד בפני ערים מצטופפות הוא הקמת מבני ציבור וחינוך בכמות מספקת. הפתרון שמצאו בגבעתיים, שבסופו של דבר יגיע לכל ערי גוש דן, הוא לבנות את אלה לגובה. "בנינו אשכול גנים, שלדעתי הוא הכי גבוה בארץ, בן 5 קומות. לכל קומה יש מרפסת גדולה שהיא בעצם החצר של הגן", מתאר קוניק. "יש לנו בתכנון בית ספר חדשני שנבנה בתוך מגדל מגורים. זה גם משהו חדשני. אנחנו צריכים להיות מאוד יצירתיים.
"יש בתכנון לקדנציה הקרובה הקמה של שני בתי ספר חדשים בעיר, כשבית הספר האחרון שנבנה בה היה בתחילת שנות ה-60, עוד לפני שנולדתי. יותר מ-60 שנה לא בנו כאן בית ספר. אבל העיר שינתה את פניה. עד לפני עשור היא הייתה בין שלוש הערים המבוגרות בארץ. היום זאת העיר השנייה בצעירותה בגוש דן אחרי תל אביב, הגיעו אלפי משפחות צעירות לגבעתיים. אפשר לראות את זה בבתי הקפה, בגינות הציבוריות, ואנחנו נדרשים לתת מענה לפתרונות של מבני חינוך וציבור. בשביל זה אנחנו יצירתיים. מכניסים בכל התוכניות שטחים, לוקחים קומה ראשונה, קומה שנייה בתוך המבנים. למשל בהסתדרות בחלק מהמגדלים יהיו בקומת הקרקע שני גני ילדים".
כבר הרבה שנים אנחנו מדברים על חזון של מגדלים עם קאנטרי קלאב על הגג ובית כנסת בקומה השביעית ובית ספר בקומות 1 עד 4. אז אצלכם זה מתחיל לקרות.
"בסוף כנראה שזה מה שיהיה. בקומת מינוס שבע יהיה בית קברות, מעל זה קומת ילודה, גן ילדים, בית ספר ודיור מוגן. אנשים יעברו חיים שלמים בתוך בניין. זה לא משהו הזוי".
"בסוף כולם רוצים לגור במרכז"
בשנים האחרונות עוברת גבעתיים הליך "תל-אביביזציה", זאת כאשר יחד עם המשפחות הצעירות ושטחי התעסוקה הגיעו אליה גם בתי קפה ואפילו בארים ופאבים שמספקים לעיר המנומנמת עד לא מזמן סצנת חיי לילה. אך ישנו היבט נוסף ומעט מטריד יותר של דמיון לתל אביב, והוא שממש כמו שכנתה הגדולה - גם גבעתיים הופכת ל"עיר לעשירים", כזו שמי שלא מועסק בהיי-טק יתקשה לרכוש או לשכור בה דירה. לדברי קוניק, כך זה היה כמעט תמיד: "מאז ומעולם גבעתיים היתה יקרה. גם בני דורי, כשהתחילו להתחתן ולהביא ילדים ורצו דירה, לא יכלו לקנות בגבעתיים ועברו לקריית אונו, גני תקווה או רעננה. תבדוק ותראה שיש שם המון בני גבעתיים. היא הייתה עיר יקרה כי היא תמיד הייתה קרובה לתל אביב".
קוניק מציין את מיזמי ההשכרה בעיר, וכן את ההוראות לתכנן לפחות שליש מהדירות כדירות קטנות כצעדים להוזלת הדיור, אך גם לו ברור כי זה רחוק מלהספיק: "בסוף כולם רוצים לגור במרכז הארץ, ובטח בעיר איכותית כמו גבעתיים. בסוף זה תמיד היה וכנראה יישאר מקום יקר שלא כל אחד יכול לגור בו. זה טבע העולם, אתה יודע, זה יפה להגיד שבוא נייצר בגבעתיים דירות שכל אחד יוכל לקנות ויהיה במחיר שווה לכל אחד. זה לא יקרה כל כך מהר".
"הבעיה היא שהביקוש תמיד תמיד הרבה יותר גדול מההיצע, ועל כל דירה שמתפנה או נבנית יש באמת הרבה קופצים והרבה צעירים. המצב הזה הוא לא מצב אידיאלי. אני לא אגיד לך שאני בוכה עליו, כי בסך הכל זאת אוכלוסייה טובה, אבל יש פה בעיה שהיא הרבה יותר גדולה מגבעתיים, של היצע דירות קטן. לכן אני חושב שככל שבאמת הממשלה תשקיע בהגדלת היצע הדירות, מה שהיא לא בכיוון כרגע לצערי, זה יוכל להביא לפתרון. אם היא באמת תשקיע ותקדם התחדשות עירונית אמיתית, שזה לא שזה ייקח 20 שנה, בסוף המחירים ירדו".
נכתב על ידי כתב מרכז הנדל"ן