מנהל התכנון צפוי לפרסם בקרוב תדריך מדיניות תכנון רחבה לתחום הבנייה לשכירות ארוכת טווח, שיציג מודל תכנון של דירות להשכרה. על פי המודל, יאשרו מוסדות התכנון השונים תוכניות בנייה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, וזאת במטרה לאפשר בניה ותכנון חכמים יותר בתחום.
במטרה להפוך את הפרוייקטים לכדאיים כלכלית עבור היזמים, המודל כולל הטבות משמעותיות - למרות עליית הריבית. המודל החדש מציע הגדלה משמעותית של מספר הדירות בכל קומה - מספר שיכול להגיע גם עד 12 דירות בקומה - שיהיו ברובן קטנות וייבנו ללא ממ"דים. במקום ממ"ד לכל דירה, ייבנה מרחב מוגן קומתי משותף, כמו בבנייני משרדים. בדרך זו, למרות שהשכירות על כל דירה תהיה נמוכה יותר, יהיו יותר דירות בבניין, והרווח מהשכירות יהיה גבוה.
כמו כן, כל בניין או קומפלקס מגורים כזה יהיה מיועד לשכירות לצמיתות, בניהול של גורם אחד שנותן את כל השירותים: היזם יוכל למכור את הבניין בשלמותו בלבד אבל לא יוכל למכור דירות בודדות, והרוכש יחויב להציע את הדירות להשכרה בלבד. ההשכרה לדיירים תהיה ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות, תוך עדכון של שכר הדירה לפי המדד.
"כחלק ממהלך כולל לגיוון שוק הדיור, שיסייע בין היתר להתמודד עם נושא השכירות בישראל, מינהל התכנון משיק תוכנית לתכנון יחידות דיור לשכירות לצמיתות", אומר מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. "המטרה היא להגדיר מראש מקבצי דיור קבועים המיועדים אך ורק לשכירות לצמיתות. אנשים יוכלו לשכור דירה בפרויקטים באזורים מאוד אטרקטיביים בסמוך לאזורי תעסוקה, עם נגישות מרבית לתחבורה ציבורית. אנחנו קוראים ליזמים לבוא ולהגיש לנו תוכניות כאלה".
"מגורים באזורי ביקוש גם למי שאין בידו לרכוש דירה"
משרד האוצר, מנהל התכנון וחברת דירה להשכיר (החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ) עובדים על הנושא כבר מתחילת השנה. האוצר הגיש חקיקה בנושא במסגרת חוק ההסדרים 2023, שנשארה בסוף מחוץ לחוק. אותה חקיקה יצרה עוגנים במסגרת חוק התכנון והבנייה, והייתה אמורה להיות רכיב משלים לתדריך החדש. כשיפורסם התדריך, יש לצפות שגם החקיקה תשוב ותקודם בכנסת. היעד שהציב התיקון לחוק היה שיפור הוודאות בשוק השכירות והפחתת הביקושים לרכישת דירה, שתורמים לעליית מחירי הדיור.
התיקון לחוק הכיר בכך שהמבנה שנקבע כיעוד לשכירות ארוכת טווח הוא בעל מאפיינים ייחודיים, שונים מצורת הבנייה למכירה למגורים. התיקון מציע ש"צפיפות הדיור תהיה לכל הפחות 40 יחידות לדונם", וכן כי "שטח הבנייה בתוכנית שייעודה השכרה למגורים יהיה לכל הפחות כפול מהשטח שהיה ניתן לאשר לפי התוכנית הכוללנית". היקף שטחי השירות שיהיו מיועדים לכלל השוכרים יהיה גבוה, בהם שטחי השירות של חדר כביסה משותף וחדרי התכנסות.
ומה לגבי המחיר? מחירי השכירות ייקבעו לפי ערך השוק הריאלי, והעלייה בכל שנה של דמי השכירות תהיה כמו זו שבהגדרה הקיימת של השכרה לטווח ארוך. העלייה תיעשה באופן שייתן ודאות לשוכרים, ויאפשר להם "להחליט על קביעת מרכז חייהם בבניין שייעודו להשכרה למגורים. מאחר שניתן לשער שבניינים שכאלו יהיו באזורי ביקוש, הדבר יאפשר מגורים באזורי ביקוש גם למי שאין בידו לרכוש דירה באזור שכזה".
בשבוע שעבר אושר פרויקט ראשון מסוגו של חברת "תדהר" בעיר גבעתיים, שפועל על פי המודל המוצע לפחות בחלקו. במסגרת התוכנית יבנה מגדל של 64 קומות, ובו 500 דירות קטנות שכולן מיועדות להשכרה, בהן דירות סטודיו ודירות 2 ו-3 חדרים. 300 דירות תוכלנה להימכר כעבור 25 שנה, ו-200 נוספות מיועדות נקבעו להשכרה לצמיתות. התוכנית מציעה דירות מנוהלות, לרבות מתקנים ושטחים ציבוריים. שכר הדירה ייקבע בהתאם למחירי השוק והוא נתון לחלוטין להחלטתו של היזם בפרויקט.
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.