המדיניות שמקדמת המדינה בשנים האחרונות להוספת ממ"דים לבניינים ותיקים ביישובי קו העימות בצפון נשמעת כפתרון הולם לבעיית המיגון. עם זאת, יזמים ואנשי מקצוע מודאגים שהיא עשויה להוות מכשול בפני התחדשות עירונית, הנחשבת לפתרון ארוך הטווח המועדף. הם קוראים למדינה לשקול היטב לפני יישום פתרונות מיגוניים.

בסוף מאי אישרה הממשלה תוכניות סיוע לצפון בתקציב של כ-3.5 מיליארד שקלים, מתוכם 1.4 מיליארד שקל מתקציב משרד הביטחון מיועדים למיגון הצפון, עם מענקים לבניית ממ"דים בדירות ישנות. התוכנית מכוונת ליישובים בטווח של עד 2 ק"מ מגדר המערכת, כולל שלומי וקריית שמונה. ההחלטה הזו מצטרפת להחלטת קבינט מ-2018 על הקצאת 5 מיליארד שקל לעשר שנים למיגון הצפון, החלטה שלא עוגנה בתקציב, ולפי דיווחים הושקעו חצי מיליארד שקל בלבד בבניית 700 ממ"דים, 20% מהממ"דים שתוכננו.

עם זאת, יזמים ואנשי מקצוע מטילים ספק בפתרון זה לטווח הארוך וטוענים שהוא עלול להזיק. לדברי אייל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, פתרון זה עלול לסכל פרויקטים של התחדשות: "הוספת תקציב למיגון דירות היא בעיה בהתחדשות עירונית. הפתרון הזמני הופך לקבוע ומאט את הדחיפות לפרויקטים של התחדשות עירונית, שהם הפתרון האמיתי למיגון כללי".

כשנשאל על השפעת מלחמה ובניית פרויקטים של פינוי-בינוי שלוקחת זמן, ענה: "אם היו משקיעים בזה את כל האנרגיה, אפשר היה לסיים תוכנית בשנה".

ומה קורה בינתיים? "כנראה שזה ימשיך כמו עכשיו, הבריחה לפתרון זמני תאט את קצב הפרויקטים, ובתוכניות התחדשות מקימים לא רק דירות, אלא גם מוסדות ציבוריים ממוגנים".

טישל גם מתייחס להפחתת הכדאיות הכלכלית לפרויקטים באזורים אלו, בהם הכדאיות גבולית: "בפרויקטים בקווי עימות אין כדאיות כלכלית או שהיא גבולית ודורשת פתרונות יצירתיים. לדוגמה, בשלומי יש פרויקט של 136 דירות קיימות, כדי שזה יהיה כלכלי צריך מכפיל של 1 ל-9, אך הצפיפות לא מאפשרת זאת. פתרון אפשרי הוא מכפיל של 1 ל-6 עם סבסוד או קרקע משלימה, או ללא דרישה להפרשות לשטחי ציבור".

"אבל אם יוסיפו ממ"דים, לדייר שיש לו 75 מ"ר והוא קיבל הבטחה לתוספת 25 מ"ר, יגיד שהדירה שלו כבר 90 מ"ר וידרוש דירה של 115 מ"ר. בפרויקטים כאלה המכפיל יחמיר והפתרון הזמני יהרוס את הסיכוי להתחדשות עירונית. צריך להשקיע כל שקל ואת כל האנרגיות לא בפתרון זמני אלא בהוספת פקידי רישוי לשלומי ולוועדה המחוזית בצפון".

עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציין כי ההחלטה היא בראש ובראשונה בידיים של הפרט. "בסופו של דבר, הפתרון מיועד לאנשים המתגוררים בגבול, עד 2 ק"מ מקו הגבול. בערים מדובר בשלומי ובקריית שמונה. התחדשות עירונית מתמקדת ביישובים עירוניים, בעוד משרד הביטחון עוסק במיגון היישובים הכפריים. לכאורה, אם יש מתח, הוא נמצא בערים הללו בלבד. כיום אנחנו מנסים לקדם התחדשות עירונית בצפון, כך שבסופו של דבר, הממשק קטן.

"אדם שיש לו פתרון מיידי להקמת ממ"ד ומעוניין בכך, גם אם הוא נחות מבחינה תכנונית, עדיין מדובר בפתרון. הוא נשאר עם דירה ישנה ולא נהנה מיתרונות ההתחדשות, אך מתווסף לו ממ"ד, שהוא פתרון מציל חיים ואנחנו במצב מלחמה. כמובן שאין לנו עניין לעמוד בדרכו של מי שזכאי למענק כזה, למשל בקריית שמונה, ורוצה לבנות לעצמו ממ"ד במצב הנוכחי. אולם, האדם הזה יקבל את הפתרון הפחות טוב. הוא מקבל ממ"ד ומפסיד את היתרונות של פינוי-בינוי, כמו שכונה משודרגת, רחוב חדש, דירה חדשה, איכות חיים משנת 2024, בניין עם תקנים נגד רעידת אדמה וכל מה שהתחדשות עירונית מביאה איתה. זו דילמה שאנשים מתמודדים איתה, אך בסופו של דבר, היא קיימת רק במקומות מצומצמים."

לדברי במברגר, לפחות בקריית שמונה מקודמות ומתוקצבות תוכניות התחדשות רחבות יותר: "לאחרונה עברה החלטת ממשלה לתקצב התחדשות בעיר בהיקף של 120 מיליון שקל, וכבר לפני ההחלטה אנחנו מקדמים כ-6 מתחמי פינוי-בינוי גדולים. כעת, החלטת הממשלה מאפשרת לנו את התקציב לפרסם קולות קוראים ליזמים לקבל את המענק הממשלתי."

דוגמה למקרה בוחן הוא מוצא בשדרות, שמוגנה כמעט כולה אך לא מוותרת על התחדשות עירונית: "בדרום פועלת תוכנית מיגון במשך שנים רבות, ורוב שדרות ממוגנת בממ"דים. שדרות עברה תהליך חסר תקדים, ולמרות זאת, היום כשאנחנו עובדים עם העירייה ומינהלת תקומה, אנו מקדמים מתחמי פינוי-בינוי, למרות שממ"דים כבר הוצבו. הדיירים עדיין רוצים את כל היתרונות שהתחדשות עירונית מביאה, כולל הריסה ובנייה מחדש. גם בעיר שעברה מיגון מלא יש רצון למתחמי פינוי גדולים, ואנחנו עובדים עם הרשות המקומית לתכנון המרחבים ופרסום קולות קוראים בעתיד."

"לא רוצים לשים פלסטר אלא לפתור את הבעיה"

עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסכים עם הטענה: "בצפון יש הרס משמעותי של מבנים שאני לא בטוח כמה הממ"ד הוא הבעיה היחידה שם. לעומת זאת בדרום - בעוטף וביישובים שנהרסו, הוקמה מינהלת תקומה לפתח את החבל ברמת ההתחדשות הכי רחבה שיכולה להיות".

בעניין תוכנית הוספת הממ"דים, איציקוביץ אומר: "אני מסכים עם העמדה שזה חסם של התחדשות, וזו ראייה צרה של המציאות כי לתוכנית התחדשות, מלבד העניינים הביטחוניים, יש היבטים כלכליים וחברתיים. דווקא מכוח המציאות שנכפתה עלינו יש הזדמנות לקדם התחדשות בדרך יותר מהירה ויעלה, הכוונה היא בעיקר לקידום התכנון. הסוגיות הקנייניות שמלוות את ההתחדשות העירונית במרכז פחות רלוונטיות בפריפריה, ודאי באזורים הפגועים.

"יש לזכור כי כדי לבנות ממ"ד עדיין צריך להתקשר עם קבלנים ואולי גם לקיים מכרזים, וגם איכות הבנייה היא שאלה. לומר גם כאן נדרש פרק זמן מסוים. אבל אם כבר משקיעים, אנחנו לא רוצים לשים פלסטר אלא לפתור את הבעיה, ומול הברירה של התחדשות רחבה אין ספק מה עדיף".

לדבריו, ניתן לנצל את הפתרונות שמקדמת תקומה באזור העוטף גם לצפון הארץ: "בדרום מינהלת תקומה כתבה ספר, שניצל את ההזדמנות להעשיר את האזור ותיקן עוולות חברתיות, כמו שדרוג שירותי בריאות. אפשר ליישם גם חלק מתוכנית תקומה בצפון, זה עניין של תקציב ויוזמה, אבל זה חייב להיות ככה. הצפון אפילו צריך את זה יותר".

תגובת משרד הביטחון: תוכנית 'מגן הצפון' שמוביל משרד הביטחון ביחד עם פיקוד העורף, פועלת לקידום מרכיבי הביטחון בגבול הצפון ולמיגון היישובים סמוכי הגדר, בטווח 0-2 ק"מ מהגבול, וזאת מתוקף החלטת ממשלה ובמטרה ברורה של הצלת חיים ויצירת מרחבים מוגנים ב-21 יישובים צמודי גדר בשלב ראשון והרחבת התוכנית ליישובים נוספים.

נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.