בשנת 2024 חלה ירידה משמעותית במספר יחידות הדיור ששווקו במסגרת מכרזי "מחיר מטרה" בהשוואה לשנים הקודמות, בעוד שמספר המכרזים בשיטת "כל המרבה במחיר" דווקא עלה, כך על פי ניתוח של נתוני המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שביצע מרכז הנדל"ן.
הנתונים מראים כי בין ינואר לאוקטובר 2024 פרסמו רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון מכרזים לבניית 18,932 יחידות דיור ב-41 מכרזים במסלול מחיר מטרה, זאת לעומת 23,417 יחידות דיור במכרזים שפורסמו באותה תקופה בשנת 2023, ב-28 מכרזים בלבד - ירידה של 19.4% לעומת השנה הקודמת. ביחס לשנת 2022, מדובר בצניחה של כ-30% לעומת 26,934 יחידות דיור ששווקו בעשרת החודשים הראשונים של אותה שנה.
מנגד, במכרזים המיועדים לשוק החופשי נרשמה עלייה חדה. מינואר עד אוקטובר 2024 פורסמו 67 מכרזים לבניית 21,584 יחידות דיור בשוק החופשי, המייצגים עלייה של 105.7% בהשוואה לשיווק 10,489 יחידות דיור במסגרת זו ב-2023. בהשוואה לנתוני 2022 מדובר בזינוק של 196.6%, כלומר פי שלושה ממספר היחידות ששווקו אז – 7,276 בלבד.
בתחום מכרזי השכרה נרשמה עלייה מרשימה גם כן. בין ינואר לאוקטובר 2024 פורסמו 15 מכרזים שהציעו 5,044 יחידות דיור להשכרה, מה שמהווה שיא כל הזמנים. מדובר בעלייה של 157% לעומת 1,962 יחידות דיור ששווקו באותו פרק זמן ב-2023. בהשוואה ל-2022, שבה פורסמו 15 מכרזים עם 3,875 יחידות דיור באותה תקופה, מדובר בעלייה של 30%. ב-2021, פורסמו 16 מכרזים שכללו 4,324 יחידות דיור – עלייה של כ-16.65% בהשוואה לשנה הנוכחית.
נתון בולט נוסף הוא הירידה הדרסטית במספר יחידות הדיור ששווקו במסגרת מכרזי "מחיר מטרה" בשנת 2024. בעוד שבשנת 2023 כולה שווקו 36,804 יחידות דיור במסגרת זו, נכון לתחילת נובמבר 2024 עומד הנתון על מחצית מכך בלבד. אמנם בחודשים נובמבר ודצמבר נרשמת בדרך כלל עלייה בשיווק הקרקעות, כפי שקרה ב-2022 ו-2023, אך נראה כי השנה קיים פער משמעותי שכבר כעת מעלה חשש כי הנתון השנתי הכולל יהיה נמוך באופן ניכר מהשנים הקודמות. יצוין כי הניתוח כלל כל מגרש ששיווקו נועד לבנייה רוויה, כשהוא נחשב פעם אחת בלבד, ללא כפל ספירה למכרזים שנכשלו וניסו לשווקם שוב.
"הממשלה לא צריכה להתערב בקביעת המחיר"
השנה שווקו מספר מתחמים מרכזיים לבנייה רוויה באמצעות "מכרז פומבי רגיל", ובהם מתחם "שדה דב" עם שני מכרזים שהציעו יחד כ-5,000 יחידות דיור. מתחמים נוספים כוללים את קריית אתא (1,224 יחידות דיור), מחנה גנים ברמת גן (1,200 יחידות דיור), וכן מתחם אמת המים התחתונה בירושלים עם 1,047 יחידות דיור.
במקביל, מכרזי מחיר מטרה בולטים שיצאו השנה כוללים את שכונת דוד לוי בדימונה, שם שווקו 1,974 יחידות דיור, שכונת פסגת רמות בבאר שבע עם 1,544 יחידות דיור, ומכרזים נוספים בבאר יעקב וביבנה שהציעו בהתאמה 1,262 ו-1,226 יחידות דיור.
פרופ' בן שחר מסביר כי תפקידה של הממשלה בתחום הכלכלה, ובפרט בשוק הדיור, הוא לטפל בכשלים ובחסמים שמונעים את פעילות השוק באופן יעיל. "הממשלה אינה צריכה לקבוע את מחירי השוק. אלא עליה להתערב במקרים בהם השוק אינו פועל באופן תקין עקב כשלים מובנים. במקרה של ישראל, כשל שוק מרכזי הוא העובדה שהמדינה שולטת בכ-95% מהקרקע, כך ששוק הקרקעות מתנהל למעשה כמונופול". בן שחר מוסיף כי נוסף על השליטה בקרקע, הממשלה מחזיקה גם בתהליכי התכנון והשיווק, מה שהופך אותה למונופול מוחלט בתחום. מצב זה, לדבריו, יוצר מחסור כרוני בהיצע יחידות הדיור ומהווה את שורש הבעיה. "הממשלה לא צריכה ליזום תוכניות שמנסות לקבוע מחירים – השוק יודע טוב ממנה מהו המחיר הראוי. יחד עם זאת, היא בהחלט יכולה וצריכה להתערב בסיוע בדיור לשכבות המוחלשות בחברה, אשר זכאיות כמו כולם לקורת גג“, הוא מסכם.