השבוע (א') האריך בנק ישראל את הוראת השעה המאפשרת לבעלי דירות ליטול משכנתה לכל מטרה עד סוף שנת 2024. זוהי הפעם הרביעית שההוראה מוארכת, בעיקר בשל המיתון הכלכלי והקשיים הכלכליים שגורמים למשקי בית רבים בעקבות המלחמה. משכנתה לכל מטרה היא הלוואה בתנאי משכנתה, כלומר, עם ריבית נמוכה יחסית להלוואה מסחרית רגילה (אך גבוהה יותר ממשכנתה רגילה), ועם פריסה לאורך תקופת החזר ארוכה.

בניגוד למשכנתה קלאסית, משכנתה לכל מטרה אינה קשורה ברכישת דירה, והשימוש בכסף יכול להיות לכל מטרה – חוץ מרכישת דירה שנייה ומעלה (הגבלה של בנק ישראל לצינון שוק הדיור). כמו במשכנתה קלאסית, הבטוחה להלוואה היא הדירה. לדברי יועצי משכנתאות, מדובר בכלי מועיל כאשר משתמשים בו בצורה נבונה, אך הוא עלול להיות מסוכן בשימוש לא נכון.

בהתאם להנחיות בנק ישראל, ניתן ליטול משכנתה לכל מטרה כנגד נכס קיים, כך שביחד עם המשכנתה המקורית על הדירה, הסכום יכול להגיע עד ל-70% מערך הנכס, ולא יותר מ-200 אלף שקלים מעבר ל-50% מערכו. לדוגמה, אם שווי הנכס הוא כ-2 מיליון ש"ח והמשכנתה הקיימת היא מיליון ש"ח, ניתן ליטול משכנתה לכל מטרה בהיקף של 200 אלף שקליםים נוספים, שהם 200 אלף שקלים מעבר ל-50% משווי הנכס. אם המשכנתה הקיימת היא 700 אלף שקלים, הלוואת המשכנתה לכל מטרה יכולה להגיע עד חצי מיליון שקלים.

בתשובה לשאלת מרכז הנדל"ן האם יש כוונה להפוך את ההוראה לקבועה או להרחיבה לאוכלוסיות נוספות, השיבו בבנק ישראל: "כרגע הוארכה הוראת השעה עד לסוף שנת 2024. אין לנו מידע לחלוק כרגע על מחשבות ותכנונים מעבר להארכת הוראת השעה".

"אנשים מנסים לשרוד את התקופה"

יועצי המשכנתאות והבנקים לרוב תומכים בשימוש בכלי, אך מזהירים מפני שימוש לא נכון בו. לדברי אבי יוסופוב, יועץ משכנתאות וחבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, "בחמשת החודשים האחרונים אנחנו לא יורדים מ-600 מיליון שקל ביצועי משכנתה לכל מטרה, כשהשיא היה במרץ השנה, אז נרשמו ביצועים של 730-740 מיליון שקלים. בעקבות המלחמה והעלאות הריבית אנשים מנסים לשרוד את התקופה."

הלקוחות שפונים אלינו הם אלו שלקחו הלוואות רבות כשהריבית הייתה נמוכה. כעת, עם עליית הריביות וההחזר החודשי, הם מחפשים להפחית את ההחזר על ידי פריסת ההלוואה על פני שנים רבות יותר. היום הלוואה מסחרית ניתנת לפריסה עד 7 שנים, ואילו משכנתה ניתן לפרוס עד 30 שנה. זה לא כלכלי, אבל זה נועד לשרוד את התקופה הזו."

יש מקרים בהם לא כדאי לקחת את המשכנתה הזו?

מחדש, כדאי לבדוק את האפשרויות האחרות. אין טעם לפרוס הלוואה שנותרה לה עוד שנה על פני 30 שנה רק כדי להוריד כמה מאות שקלים מההחזר החודשי."

יוסופוב סבור שיש להפוך את הוראת בנק ישראל להוראה קבועה: "ההוראה זמנית וכנראה תוארך עד סוף השנה. אנחנו דורשים שההוראה תהיה קבועה, כי נראה שהציבור מצביע ברגליים. היו דיבורים בבנק ישראל לא להאריך, אבל הם ראו את הנתונים כמונו והבינו שההוראה נדרשת. לדעתי הבנקים מברכים על ההחלטה, כי כשמאחדים את ההלוואות, זה מביא ליציבות הבנקים."

מילוי הדלי ב-200 אלף שקל לא יעזור אם יש בו חור

לדברי מאור אוחנה, מנכ"ל דרכנו לייעוץ משכנתאות, בעבר הייתה אפשרות לבעלי נכסים להגדיל את המשכנתה כדי לסגור הלוואות קיימות ולהתנהל בצורה נוחה יותר. אך כשאחוז המשכנתאות והמימון עלו, בנק ישראל עצר את המהלך לפני הקורונה. בתקופת הקורונה חזר בנק ישראל להוראה דומה עקב המשבר. גם במלחמה הנוכחית חידשו את ההוראה כדי לסייע למפונים ולמי שאיבד את עבודתו. למרות שנראה כי אנחנו נכנסים לשגרה, עדיין מדובר באירוע מתגלגל וההוראה זמנית עדיין תקפה, ייתכן כי החלק הקשה עוד לפנינו.

"המטרה היא לאפשר להשתמש במשכנתה במקום הלוואות רגילות לזמן קצר של חמש שנים, כדי למנוע קריסה כלכלית על ידי פריסה ל-30 שנה עם החזרים נמוכים יחסית. על אף שהסכום הכולל של ההלוואה יגדל, הריביות יחסית נוחות: פריים + 1.5% לעומת הלוואות רגילות שיכולות להגיע לפריים + 7%".

האם זה צעד חיובי?

"זה צעד חיובי עבור מי שמשתמש בכלי בתבונה. אך מי שכבר נמצא בחובות ורואה בזה הזדמנות לקחת עוד 200 אלף שקל, למעשה ממלא דלי שיש בו חור - זה רק ידחה את הקריסה בעוד כמה חודשים. זה מתאים למי שיודע שהוא במשבר זמני שיפתר בקרוב, אבל לא למי שאינו מבין את ההשלכות ארוכות הטווח".

"יש לקוחות שזה מציל אותם"

עינב סבינצר, מנהלת מרחב דרום באלדר משכנתאות ובהתאחדות יועצי המשכנתאות, אומרת כי בעקבות המצב הנוכחי אנשים רבים לקחו הלוואות קצרות טווח שמכבידות עליהם. בנק ישראל מאפשר לאנשים עם נכסים לקחת עד 200 אלף שקל ולהגדיל את המימון על חשבון הנכס לתקופה של 20 שנה, וזה מקל משמעותית על ההחזרים ומציל לקוחות רבים.

אתמול הגיע אליה לקוח עם הלוואות בסך חצי מיליון שקל והחזר חודשי של 21 אלף שקל. כל הכנסות המשפחה הן 21 אלף שקל, מה שגרם לגירעון חודשי של 10,000 שקל נוספים. בעזרת משכנתה לכל מטרה לתקופה של 25 שנה, ההחזר החודשי צומצם לפחות מ-5,000 שקלים.

"הערובה היא הנכס שכבר משעובד לבנק. העלות של משכנתה לכל מטרה גבוהה ממשכנתה רגילה, אך לרוב זולה יותר מהלוואות אחרות. הפריסה והניהול בחשבון הם המפתח, כשההלוואה מיועדת לכיסוי הלוואות קיימות ולא לרכישת דירה".

נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.