שורת התנגדויות הוגשה בימים האחרונים נגד תוכנית "מתחם גיורא" ברמלה: פרויקט פינוי-בינוי שאושר להפקדה במאי על ידי הותמ"ל. התוכנית שפותחה על ידי רשות מקרקעי ישראל, אינה כלכלית, על פי הטענות, ונדרש להוסיף מאות יחידות דיור כדי שתהיה כדאית. על פי שמאי הוועדה, רווחיות היזמים בששת המתחמים נעה סביב 10%, בעוד שת"י תקן 21, הבוחן כדאיות כלכלית של מיזמי פינוי-בינוי, נדרש רווח יזמי של לפחות 16% ברמלה. בין המתנגדים נמנים יזמים במתחם בהם אאורה, היי גרופ-חי נחמיאס וגרופית, וכן נציגויות דיירים.
התוכנית כוללת בניית 3,206 יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי, עם הריסת 750 דירות ישנות. בנוסף, היא כוללת 76,500 מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר, שדרוג המרחב הציבורי והוספת מבנים ומוסדות ציבוריים. הפרויקט מחולק לשישה מתחמים נפרדים ועצמאיים על שטח של כ-189 דונם בשכונת גיורא, בגבולות רחוב עמיחי ממזרח, רחוב צה"ל מדרום, רחוב חטיבת קרייתי ממערב וכביש 200 מצפון. בצפון השכונה מתוכננת תחנת מטרו בקו M1 שתחבר את העיר למרכז גוש דן. המבנים החדשים יהיו בגובה של עד 25 קומות, לצד בניינים נמוכים יותר של עד תשע קומות.
ההתנגדויות עוסקות בעיקר בחוסר הכלכליות של חלק מהמתחמים. אחת הדוגמאות היא שבמתחם שבו פועלת אאורה יש במצב הנכנס 183 דירות בשלושה מבנים, הכוללים יחידה מסחרית וקופת חולים "כללית". במצב היוצא, צפויות להיבנות 600 דירות לצד שימושי ציבור ומסחר. אחת הטענות של אאורה, באמצעות עוה"ד יעקב כהן ותמיר טביב ממשרד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות', רווחיות הפרויקט עומדת על 13.5% בלבד, נמוך מהמינימום הנדרש של 17%. על פי חוות דעתם של השמאים ארז כהן ואייל לקולודובסקי, שיעור הרווח בפועל נמוך עוד יותר ועומד על 2.93% בלבד, ויש להקצות 940 יחידות דיור כדי להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית. אאורה דורשת לתקן את התוכנית בהתאם, עם הוספת קרקע משלימה, יחידות דיור נוספות והתחייבות עיריית רמלה להיטל השבחה של עד 25%.
חברת היי גרופ-חי נחמיאס, באמצעות עו"ד נדיר אביעד ועו"ד נתן כהן ממשרד יגאל בורוכובסקי ושות', אומרת כי בחלק מהמתחמים אין רווחיות מספקת בעקבות מספר נמוך מדי של יחידות דיור וזכויות בנייה. במתחם שבו פועלת החברה יש 46 דירות, שבמקומן מוצעת בנייה של 171 דירות חדשות – יחס של כ-3.7 דירות חדשות לכל דירה קיימת. שמאית המקרקעין דניאל כהן אלפסי מציינת כי יש צורך בהוספת 60 דירות נוספות כדי להגיע לכלכליות מספקת. בנוסף, תקנות חניה נמוכות ואיסור על דירות גן וקרקע עלולים להקשות על מימוש הפרויקט.
חברת גרופית מקדמת שלושה מתחמים בתוכנית: באחד ייבנו 821 דירות במקום 242 קיימות, בשני – 605 דירות במקום 197, ובשלישי – 162 דירות במקום 40 שמיועדות לפינוי. מאיר חרש, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של החברה, ציין כי שלושה מהם אינם כלכליים על פי תקן 21, וכי יש לשלב קרקע משלימה או סבסוד כספי מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי שיהיו כדאיים, כאשר אחת הסיבות לכך שהמתחמים אינם כלכליים היא מכפיל הדירות הנמוך שניתן להם, הנמוך משמעותית מהמכפיל המקובל ברמלה וגם ממתחמים סמוכים.
גם נציגויות דיירים הגישו התנגדויות בטענה כי התוכנית אינה מקנה כדאיות כלכלית. הנציגות ברחוב צה"ל 4 ,6 ו-8, באמצעות עו"ד מיכל ליבן קובי, טוענת כי הרווח היזמי עומד על 10% בלבד ולא ניתן לממש את הפרויקט ללא מענקים או קרקע משלימה. הדיירים מעדיפים לא להסתמך על מענקים אם אלו לא מוסדרים בחקיקה או בתקציב מוגדר לפרויקט, וטוענים לאפליה לעומת מתחמים אחרים.
מטעם הוותמ"ל ורשות מקרקעי ישראל טרם נמסרה תגובה.
נכתב על ידי כתב מרכז הנדל''ן