לפני סגירת ההרשמה: ההטבות של זוכי "דירה בהנחה" 

אחת השאלות החשובות שכל נרשם להגרלת "דירה בהנחה" שואל את עצמו היא מה גובה ההנחה שלה יהיה זכאי במידה שיזכה בהגרלה. שאלת גובה ההנחה הופכת להיות מבלבלת במיוחד לאור העובדה כי מנגנון קביעת גובה ההנחה, כפי שיתואר בהמשך, הוא מורכב למדי.

חישוב שערך השמאי רועי בן יהודה, לשעבר שמאי מחוז ירושלים וכיום שמאי עצמאי הפועל בעיקר מול רשות מקרקעי ישראל, לגבי שישה פרויקטים המשתתפים בהגרלה הנוכחית של "דירה בהנחה", העלה כי גובה ההנחה נע בין 400 ל-600 אלף ש"ח עבור דירת שלושה חדרים בגודל של 75 מ"ר; הנחה שנעה בין 530 ל-670 אלף ש"ח עבור דירת ארבעה חדרים בגודל של 100 מ"ר; והנחה של 600-845 אלף ש"ח עבור דירת חמישה חדרים בגודל של 125 מ"ר. בסך הכל שיעור ההטבה ממחיר הדירה העדכני שמצא בן יהודה נע בטווח שבין 20%-40% משווי הדירה, בתלות בגודל הדירה ובמיקום הפרויקט. נציין כי בן יהודה הניח שגודל הדירה מחושב לפי מפתח של 25 מ"ר לחדר, הנחה שלאו דווקא תואמת את נתוני תכנון הפרויקטים, שאינם ידועים עוד.

שיעור ההטבה הגבוה ביותר נמצא בפרויקט של האחים בוסקילה בשכונת אשקלון מזרח (אבן עזרא) בעיר אשקלון. שם המחיר סופי לאחר הנחה לדירת שלושה חדרים צפוי לעמוד על 784 אלף ש"ח כאשר גובה ההטבה עומדת על 522 אלף ש"ח ושיעור ההטבה עומד על 40% ממחיר הדירה העדכני. דירת ארבעה חדרים בפרויקט תעמוד על 1.142 מיליון ש"ח כאשר גובה ההנחה עומדת על 600 אלף ש"ח ושיעור ההטבה על 34% ממחיר הדירה העדכני. מחירה הסופי של דירת חמישה חדרים, לעומת זאת, יעמוד על 1.578 מיליון ש"ח כאשר גובה ההנחה עומד על 600 אלף ש"ח ושיעור ההטבה עומד על 28% ממחיר הדירה העדכני.

פרויקט נוסף שנבדק הוא פרויקט של א.י מגדלי טופז בשכונת "דרום חיפה" בחיפה, שבמסגרתו מוגרלות 142 יח"ד. מחיר סופי לאחר הנחה של דירת שלושה חדרים בפרויקט יעלה לפי הערכת שמאי 1.11 מיליון ש"ח כאשר גובה ההטבה עומד על 600 אלף ש"ח ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 35%. דירת ארבעה חדרים תעלה לאחר הנחה 1.6 מיליון ש"ח כאשר גובה ההטבה עומד על 676 אלף ש"ח ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 30%. דירת חמישה חדרים תעלה לפי החישוב כ-2 מיליון ש"ח לאחר הנחה כאשר גובה ההנחה עומד על 845 אלף ש"ח ושיעור ההנחה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 30%. הנחות גדולות נרשמו גם בפרויקט של חברת עמרם את ביטון, מתחם ה-1000 בע"מ, בקריית סביונים ביהוד, במסגרתו מוגרלות 166 יח"ד. מחיר סופי לאחר הנחה של דירת שלושה חדרים בפרויקט יעלה לפי הערכת שמאי 1.87 מיליון ש"ח כאשר גובה ההטבה עומד על כ-500 אלף ש"ח ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%. דירת ארבעה חדרים תעלה לאחר הנחה כ-2.5 מיליון ש"ח כאשר גובה ההטבה עומד על 667 אלף ש"ח ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%. דירת חמישה חדרים תעלה לפי החישוב כ-3.1 מיליון ש"ח לאחר הנחה כאשר גובה ההנחה עומד על 834 אלף ש"ח ושיעור ההנחה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%.

חישוב ההנחה בפרויקט מסוים מורכב ומשווה בין שתי אפשרויות. אפשרות ראשונה היא המחיר הראשוני שנקבע עבור הדירות המשתתפות בהגרלה האחרונה ומופיע באתר ההגרלות של משרד השיכון (מתייחס למחיר למ"ר בתאריך 31.12.2020), ממנו נגזר שיעור ההנחה של 25% ממחיר הדירה ללא מגבלה על גובה ההנחה. בעקבות עליית מחירי הדירות והביקורת על כך שגובה ההנחות ביחס למחירי השוק הנוכחיים גבוהים מאוד, הוחלט להעלות את המ"ר בחישוב ערך הדירה ולהגביל את גובה ההנחה המקסימלי בפרויקטים. בדרך כלל מדובר על סכום של 500-600 אלף ש"ח בתלות היישוב שבו נמצא הפרויקט.

מחיר הדירה הסופי נקבע על פי המנגנון הבא: מחיר הדירה לאחר הנחה הגבוה ביותר מבין שתי האפשרויות, ובתנאי שלא יעבור את מחיר הדירה שנקבע ב-31.12.2020 ללא הנחה. במקרה ומחיר הדירה לאחר הנחה באפשרות השנייה עבר את המחיר המקורי של הדירה ללא הנחה, מחירה הסופי של הדירה יהיה המחיר המקורי כפי שנקבע בתאריך 31.12.2020.

לטובת המחשת החישוב ניקח מקרה של דירת ארבעה חדרים בפרויקט גילה בירושלים (הגרלה מספר 2504). מחיר דירה נכון ליום 31.12.2020 (כולל מע"מ ושטחים צמודים) עמד על 2.095 מיליון ש"ח. שיעור ההנחה עבור הדירה הזו עומד על 25% שהם כ-524 אלף ש"ח. שווי הדירה לאחר הנחה עומד על 1.571 מיליון ש"ח. לעומת זאת, מחיר דירה עדכני בפרויקט (כולל מע"מ ושטחים צמודים) עומד על 2.632 מיליון ש"ח. גובה ההנחה במקרה הזה הוא 500 אלף ש"ח והמחיר העדכני לאחר הנחה עומד על 2.132 מיליון ש"ח. המחיר לאחר ההנחה הגבוה יותר הוא באפשרות השנייה. התנאי השני קובע שמחיר הדירה העדכני לא יכול להיות גבוה יותר מערך הדירה המקורי ללא הנחה ולכן המחיר הסופי של הדירה יקבע לפי מחיר הדירה המקורי ללא הנחה - 2.095 מיליון ש"ח. גובה ההנחה בפועל הנגזר מחישוב זה הוא למעשה הפער בין ערך הדירה העדכני לערך הדירה הסופי, והוא עומד על 532.6 אלף ש"ח.

"המנגנון הזה לא פשוט להבנה", אומר בן יהודה, "לא לאנשי מקצוע ובטח לא לציבור הרחב שמנסה להבין מה המחיר שזורקים לו. אדם שזכה בדירה לא יודע על מה ההנחה, אתה לא קונה כאן משהו במאה שקל אלא משהו בהרבה מאוד כסף כשאין לך מושג מה המחיר בפועל. אנחנו צריכים לפשט את זה עבור האזרחים, זה לא אומר להם כלום המחיר שמראים להם המכרזים. 11 אלף למ"ר, רק מה זה אומר במחיר הדירה? אף אחד לא יודע. זה יותר מורכב כי אתה גם לא יודע מה שטח הדירה, וזה נעלם מאוד גדול. אתה לא יודע מהי הדירה שאתה קונה ומהי העלות ומהן המשמעויות, צריך לעשות סדר לאנשים".

"במסגרת הגרלות 'דירה בהנחה', הזכאים צריכים להיות מודעים לכך שמעבר לזכייה עצמה, יש חשיבות להבנת ההיבטים הכלכליים והמשפטיים של העסקה", אומר עו"ד אריאל פרידמן ממשרד פרידמן סלע ושות', מומחה לייצוג בעסקאות נדל"ן. "ביצוע בדיקות כדאיות באמצעות שמאי מקצועי הוא חשוב שכן הוא מספק תמונת מצב מדויקת על עלויות צפויות, רמת הפיתוח באזור, והערכת שווי הנכס בפועל. בנוסף, הזכאים צריכים לשים לב שהמחיר הנקוב בהגרלה עשוי להיות מושפע ממדדים או תוספות אחרות, ולכן הבנה מלאה של ההשלכות הכלכליות באמצעות הערכה מקצועית יכולה למנוע הפתעות בלתי צפויות ולהבטיח יציבות בתהליך הרכישה".

מאור אוחנה, מנכ"ל "דרכנו" רשת לייעוץ משכנתאות, מציין כי "רכישת דירה במסגרת תוכנית דירה להנחה היא כדאית מאוד מבחינת הזכאים ומבטאת הטבה של מאות אלפי שקלים, אולם הזוכים בהגרלות צריכים להיערך פיננסית מראש וההמלצה שלנו היא לא לחכות לשלב בחירת הדירה, לבחור את הדירה ורק אחר כך לחפש את מקורות המימון אלא לבדוק כבר בעת הזכייה מה הסכום העומד לרשותם. לאחר שמקורות ההון העצמי ויכולת ההחזר ידועים ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שאותה הם יוכלו לרכוש במסגרת ההגרלה. יש לזכור שהמחיר למ"ר אינו סופי ויש להוסיף לו את עלות המרפסת, המחסן והחניה".

עוד מוסיף אוחנה כי "להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה יוכלו לעמוד ולבחור את הדירה בהתאם. זה יאפשר לזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. עדיף לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לזכות בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן. בשנים האחרונות ראינו זוגות שזכו בדירות אבל בגלל הערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה ונאלצו לוותר על הזכייה".

 נכתב על ידי כתב מרכז הנדל"ן