חשיפה של מרכז הנדל"ן: על פי נתוני ההגירה הפנימית של 2022, ירושלים רושמת את ההגירה השלילית המשמעותית ביותר. במהלך 2022 עזבו את העיר קרוב ל-16,000 איש יותר בהשוואה למספר המהגרים אליה. עם זאת, אוכלוסיית העיר המשיכה לגדול בעקבות הריבוי הטבעי (מספר הלידות פחות כמות הנפטרים), שעמד על 20,000 איש, ובנוסף גם מאזן הגירה בינלאומי, בו רשמה העיר תוספת נקיה של כ-8,500 תושבים חדשים. הנתונים עולים מדו"ח אוכלוסייה ביישובים ובמועצות אזוריות ל-2023, אותו פרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר משקף את ההגירה בעיר ישראל ב-2022.
גם תל אביב ממוקמת בצמרת הערים עם הגירה שלילית, אשר עמדה ב-2022 על 7,552 תושבים. בדומה לירושלים, העיר זכתה לתוספת בפועל של אוכלוסייה בעקבות מאזן הגירה בינלאומי שהוסיף לה 9,640 תושבים. עוד בצמרת הערים ה'ננטשות' – אשדוד (נתון שלילי של 4,768 תושבים), בני ברק (הגירה שלילית של 2,695 תושבים) וחיפה עם פער שלילי של 1,771 תושבים.
שלא במפתיע, הערים עם מאזן הגירה חיובי כוללות בעיקר ערים עם בנייה מאסיבית בשנים האחרונות. בבית שמש נרשם מאזן הגירה חיובי עם תוספת של 7,428 איש, הנתון הגבוה ביותר בין הערים. העיר השניה ברשימה היא חריש, הממשיכה להיבנות, עם תוספת נקיה של 5,210 תושבים. ערים נוספות בצמרת הערים עם הנתונים החיוביים ביותר הן נתיבות עם 3,042 איש, קריית גת עם 2,569 ויבנה עם נתון חיובי של 1,767.
הגירה חיובית בערים הסמוכות למטרופולינים הגדולים
על פי ניתוח של חברת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, עולה כי הפרשי מחירים גדולים בין מחירי דירות בשתי ערים שכנות עשויים להשפיע על ההגירה, כאשר במרבית המקרים העיר הזולה יותר רושמת מאזן חיובי, לעומת מאזן שלילי בעיר היקרה. עוד עולה מהניתוח כי לרוב מדובר על מעבר מעיר גדולה יותר ליישוב קטן יותר מבחינת מספר תושבים.
הניתוח של אמבסדור השווה בין פערים במחירי הדיור בערים שנבדקו (מחיר ממוצע של דירות בנות ארבעה חדשים, מקבלן ויד שניה). בנוסף, הניתוח השווה את העלייה במחירי הדירות לאורך 3 השנים האחרונות בתור מרכיב סיבתי להגירה לעיר השכנה לאור יוקר המחיה והקושי ברכישת דירה.
"ללא ספק, הערים הקטנות יותר הנמצאות בסמוך למטרופולינים הגדולים, כמו טירת הכרמל, בית שמש, אופקים וערים נוספות, הן אלו שנהנות מהגירה חיובית בעקבות מחירי הדיור הנוחים באופן יחסי לישוב הסמוך והגדול יותר, מה שהופך את המעבר אליהן לאטרקטיבי", אומרת רינת פרץ, מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת אמבסדור אשר ביצעה את הניתוח.
הדוגמה המובהקת ביותר לכך, אומרת פרץ, נמצאת בשתי ערים הנמצאות בשתי הקצוות של הרשימה - ירושלים ובית שמש. הסיבה לכך נובעת באופן חלקי מכך שמחירי הדיור בבית שמש נמוכים ב-18% מירושלים. מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים בירושלים עומד על 2.76 מיליון ₪, לעומת בית שמש בה המחיר עומד על 2.34 מיליון ש"ח.
"ההגירה הגדולה מבחינת כמות מירושלים נובעת בין השאר מגודל האוכלוסייה – העיר גדולה פי 2.5 מכל עיר גדולה אחרת במדינה – כך שהמחסור בפתרונות דיור מוביל מגזרים שונים, כמו המגזר הערבי והמגזר החרדי, לעזוב בעקבות יוקר המחייה והיעדר היצע דיור רלוונטי".
לדברי עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל נדל"ן אשר מקדמת פרויקטים בבית שמש, "ההובלה של בית שמש מבחינת הגירה פנימית חיובית אינה מפתיעה. אנו רואים בשנים האחרונות השקעה נרחבת בקידום ופיתוח תשתיות לצד בניית פרויקטים למגורים – בין היתר מדובר בהקמת מחלפי תנועה, הרחבת מסילות הרכבת, הגדלת כבישים פנימיים, הקמת פארקים גנים, מוסדות ציבור ועוד".
הישראלים עוברים מחיפה לטירת הכרמל הסמוכה (והזולה יותר)
עוד נתון משמעותי עולה מהניתוח של חיפה, אותה עזבו ב-2022 1,771 תושבים בחישוב הנקי, ככל הנראה מהגירה אל טירת הכרמל הסמוכה, כך אומרת פרץ, שם נרשמה הגירה חיובית נקיה של 1,500 תושבים חדשים. בעיר הקטנה יותר מחירי הדירות עדיין נמוכים ב-20% לעומת חיפה. חיזוק נוסף לכך אפשר לראות בפערי המחירים בין חיפה לטירת הכרמל, אשר צמחו ב-3 השנים האחרונות, כאשר בחיפה הם עלו ב-35% וטירת הכרמל רשמה צמיחה של 23% בלבד", אומרת פרץ.
עוד אומרת פרץ כי "נתניה וחדרה, ערים סמוכות אחת לשניה, רשמו שתיהן עלייה של כ-40% במחירים ב-3 השנים האחרונות, אך הפערים במחירי הדירות נותרו גבוהים ועומדים על 23%, מה שמשפיע על שוק הרוכשים מבחינת יכולת רכישה. המעבר הטבעי יותר הוא לעיר הקרובה והזולה יותר, חדרה, שם דירת 4 חדרים ממוצעת עולה כ-1.93 מיליון ₪ לעומת 2.37 מיליון ₪ בנתניה".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.