בדיון בתחילת החודש עם מהנדסי ערים מפורום ה-15, נתן אלנתן, ראש מטה התכנון הלאומי, הטיל פצצה כאשר הודיע כי יקדם תקנה שתחייב בנייה של מרפסות סוכה בשיעור של 25% לפחות בכל בניין חדש בגובה 4 עד 16 קומות. מרפסות סוכה הן חלק מהדרישות של קהל הרוכשים החרדי בקנייה או השכרה של דירה, אך גם של הקהל הדתי והמסורתי. לכאורה, הפתרון היה אמור להקל על היצע הדיור לאוכלוסייה החרדית, נושא שנמצא בעדיפות גבוהה בסדר היום של הממשלה.
אל מול ההכרזה של ראש המטה, נראה כי ישנה חזית אחידה של מהנדסי ערים בעלות צביון חרדי וחילוני גם יחד, לצד יזמים, אשר טוענים כי אין טעם בתקנה וכי היא תגרום יותר נזק מאשר תועלת. במכתב שנשלח לאלנתן מטעם איגוד מהנדסי הערים, בראשות מהנדס העיר מודיעין צחי כץ, הובעה ביקורת חריפה על המהלך.
"מדובר בשינוי שעלול להשפיע באופן שלילי על כל הערים בישראל עם פגיעה חמורה ולא מידתית באיכות האדריכלית [...] יצירת תקנה מרחיקת לכת שכזה לא מגובה בהתאם לצרכי השור או למרקם החיים המשותפים בעיר [...] הניסיון לכפות על הבינוי העירוני תקנות בעלות מהות אדריכלית ופרטיקולרית לכל שכונה ועיר, יגרום לקטסטרופה אדריכלית", כך נכתב במכתב.
בשיחה עם מרכז הנדל"ן, אמר כץ כי "בצד אחד של הסקאלה יש חרדים, אבל בצד השני ערבים ובני לאומים אחרים. האם גם אותם נחייב במרפסות סוכה? החקיקה הרי רוחבית. זו התערבות מיותרת משום שהצורך מובן ויש לו מענה. אחרי שדיברתי עם נציגי המטה, הם מסרו שהם בוחנים את הנושא. לדעתי אין לכך השלכות הנדסיות, ומי שאומר אחרת לא בדק את הנושא. יש לכך השלכות אסתטיות. חיוב בנייה של מרפסות סוכה יוביל אותנו למצבים שאנחנו לא מעוניינים להיתקל בהם. חקיקה היא לא אמצעי שמתכננים איתו, אלא קובעת רגולציה של תכנון. ברגע שהחקיקה עצמה מתחילה לקבוע תכנון, הפסקנו לתכנן בעצמנו. הדבר הנכון הוא שכל רשות תקבע לעצמה, לא בחקיקה".
לדברי כץ, בנוסף לבעייתיות בהצעה עצמה – פשוט אין בה צורך. "ביצעתי בדיקה רנדומלית של שתי שכונות במודיעין. בכל שכונה מתגוררים 30% דתיים, ולא קיבלנו מהשטח דרישות למרפסות סוכות. מבלי שקיבלנו הנחיות, מצאנו כי בתכנון חופשי של אדריכלים, 25%-60% יכולות להיות מרפסות סוכה, אם מחשיבים את דירות הגן. במודיעין יש גם במגדלים מרפסות סוכה, בלי שחייבנו זאת. המציאות בשטח מוכיחה כי המהלך הוא הרבה מהומה על לא מאומה".
כץ מספר כי נקבעה למהנדסים פגישה עם אלנתן בנושא בתאריך 6 באוגוסט. "אנחנו מתכוננים לישיבה, בה נציג את המצב במודיעין וברשויות אחרות".
"מדובר במנגנון שהוא סוג של כפייה"
על פי מדד 'ישראל חופשית' משנת 2020, ראשון לציון היא אחת מהערים החילוניות ביותר בישראל, במקום הרביעי אחרי מודיעין, הרצליה ותל אביב. לדברי קיריל קוזיול, מהנדס העיר, התקנה מוגדרת נכון לעכשיו בתור ספקולציה. "לא ראיתי עדיין שום מסמך כתוב. המאפיין הבסיסי של מרפסת סוכה הוא שמיים חשופים מלמעלה. לרוב יש תמיד כמה מרפסות מסוג זה בכל בניין. הדיירים יודעים בדרך כלל להסתדר בשטחים המשותפים - בחצר משותפת או פתרונות אחרים. בבניינים רגילים יש סוכות בדירת גן\ פנטהאוז, או במרפסות זיזיות מתחת לשמיים. אני מניח שזה לא מגיע לשיעור של 25%".
קוריול אומר בנוסף כי לדעתו יש לתקנה השפעות הנדסיות כלכליות. "אני לא מומחה מבחינת הערכת הסכומים, אבל ברגע שאסור שיהיו מרפסות מעל מרפסות אחרות, הדבר מחייב תכנון בניין מורכב יותר. יש לכך השפעה גם על העלויות וגם על התכנון. בהיבט הנראות של הבניין, זה ייתן צביון אחר. בשכונות שהצביון שלהן הוא הקמה של מרפסות סוכה, נוצר דירוג שונה ונראות אחרת. השאלה היא האם כל עיר רוצה להיכנס לצביון הזה".
קוזיול אומר כי לדעתו מהלך כלל-ארצי הוא לא נכון. "מדובר במנגנון שהוא סוג של כפייה. אני מנסה לדמיין איך יממשו את התקנה ביישובים ערביים. אין כאן שאלה של למנוע מדתיים לגור איפה שהם רוצים. השאלה היא לגבי ההשלכה על הצביון המרחבי של הבניינים והרחוב, והאם כל עיר תרצה זאת בכפייה, או שכדאי להשאיר את זה לשוק". אם יש מספיק דיירים שמעוניינים בכך, אומר קוזיול, "יהיה קבלן שיתכנן עבורם את זה. או לחלופין שכל עירייה או רשות מקומית תנחה באמצעות הנחיות מרחביות. לשם כך נועדו כלים של תכניות בניין עיר: איך אנחנו רוצים שהרחובות שלנו ייראו, לעומת הרחובות בעיר הסמוכה להם מאפיינים אחרים. כשזה מגיע מלמעלה ובא מתוך הכתבה שמתכוונת לרפא כשל שוק שלא ברור האם קיים כלל – זה לא נראה טוב".
הפתרונות לקהל הדתי, אומר קוזיול, הוא "שבמקום שבו בהגדרה יש ציבור שרוצה לרכוש דירות עם מרפסות סוכה, נותנים לכך מענה עם כלים מקומיים. לכן, גם בערים עם צביון דתי אין צורך בכפייה הזו המגיעה מלמעלה".
בתגובה לרציונל של התקנה בתור מענה למחסור בדיור לחרדים, אומר קוזיול כי "השאלה הכוללת היא האם, כמה ואיך מתערב השלטון המרכזי ברביעת הצביון של העיר. אני לא מדבר על הפן הדתי או לא דתי, אלא על הפן האדריכלי-עיצובי, הנגזר מהתקנה הזו".
"התחושה היא שמדובר בצעד קנטרני ולא תכנוני"
גם בערים עם צביון דתי ואף חרדי, לא ממש יודעים איך לעכל את היוזמה של מטה התכנון הארצי. ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש, לא חוסכת ביקורת ואומרת כי "ההנחיה כל כך ספציפית, זה בעיקר מוזר. ההרגשה היא שזה לא נולד ממחשבה תכנונית. במדינת ישראל, מדינה ים-תיכונית, יש הבנה לגבי בתים עם מרפסות. היזמים יודעים היום איך לשווק במקומות מסוימים. יש מקומות בירושלים שאם הם לא יבנו מרפסות סוכה, הם לא יצליחו למכור".
וייס מספרת כי גם בבית שמש, היה יזם שניסה לתכנן בני מרפסות סוכה, "ושלחנו אותו הביתה. זו עיר מסורתית וכולנו יודעים מי הקהל. אמרתי לו שאני לא מעוניינת שלאחר מכן יבקשו היתרים להוספת מרפסות על הבניינים. יש ערים בהן יש צורך במרפסות סוכה ויש ערים שהדבר פחות רלוונטי עבורן. כאשר מטה הדיור מוביל מהלך שכזה, התחושה היא שמדובר בצעד קנטרני ולא תכנוני, משהו שלא מגיע מהתחום המקצועי. אנחנו יודעים איך לתכנן עבור התושבים שלנו".
כאשר היא נשאלת האם היוזמה מגיעה בתגובה לניסיונות של מהנדסי ערים וראשי ערים למנוע מגמת התחרדות של הערים שלהם, וייס אומרת כי "אני לא מאמינה שיש מהנדסי ערים שמונעים בכוונה תחילה מרפסות סוכה בתור אנשי מקצוע. אני יודעת שהרבה פעמים מנצלים את הפרקטיקה של מהנדסי הערים כדי להכתיב אוכלוסייה מסוימת בעיר. עם זאת, אם ראש עיר מסוים יחליט שהוא לא מוכן לכניסה של דתיים ולכן לא עושה מרפסות סוכה, הדתיים יגיעו אחרי הכניסה ויבקשו תקנות למרפסת – יש תקנות מעבר, מחויבים לתת להם".
לטענתה, הצעד דורש דיון מעמיק יותר. "אי אפשר שיקבעו את זה באופן גורף על כל הערים. זה יוצר סתירות עם תכניות התחדשות עירונית ובניינים גבוהים. כאשר יש צורך בכך, גם ערים מסורתיות מתקשות בתכנון הזה. מדובר באירוע תכנוני שצריך להתמודד איתו כשבונים לגובה, בלי קשר להנחיה".
מעבר לכך, וייס טוענת כי מדובר בנושא אזוטרי שלא באמת יפתור את הבעיות העצומות מולן מתמודד הענף בימינו. "אני מצפה ממטה התכנון, בתקופה של משבר כה חמור בעולם הנדל"ן, להתמקד בדברים חשובים יותר ולפעול לחקיקה שתפתור את הבעיות – של הזוגות הצעירים והחרדים גם יחד. אין מספיק היצע דיור לאוכלוסייה. אני מצפה לחקיקה אינטליגנטית יותר מחיוב של מרפסות סוכה בכל הערים בארץ".
באשר לאינטרס שמנחה לדעתה את מטה התכנון, אומרת וייס כי "במטה אומרים 'בוא נייצר עוד ועוד מקומות שאוכלוסייה חרדית יכולה לרכוש בהם דירות'. לדעתי זו אמירה של מי שלא מבין בשיווק נדל"ן. הרי בירושלים וגם בבית שמש, גם עכשיו לא יבנו בלי מרפסות סוכה. זה שייבנו בניין עם מרפסות סוכה במרכז תל אביב, לא אומר שזוג חרדי יוכל לרכוש דירה באזור. אני מצפה כי מטה התכנון יפסיק להתעסק עם מרפסות סוכה ויעסוק בחשיבה מאקרו-אסטרטגית, יתחילו לשבת עם רשויות ולחשוב על פתרונות, כמויות. שיספקו פתרונות תעסוקה".
ביקורת גם מצד היזמים: "לא ברור איך התקנה תיושם בפועל"
גם היזמים, מצידם, סבורים כי מדובר בתיקון מיותר. עופר שגיב, מבעלי חברת מיטל הנדסה ויו"ר התאחדות הקבלנים של מחוז חיפה, אומר כי "יצא לי לבנות 7 פרויקטים באזור ירושלים, שם יש אוכלוסייה דתית ומסורתית, אשר מחפשת מרפסות. אני חושב בתור יזם שהדבר צריך נקודתית באזורים בהם יש דרישה, ולא כחוק. ברגע שיחייבו כזה דבר בתור חוק, אנחנו עלולים לקבל בניינים שהנראות שלהם לא תהיה טובה. יש בניינים בירושלים עם הרבה 'פרונקלים' על הבניין כי היו צריכים לבנות מרפסת שיוצאת מחדר כלשהו או מקלחת, וכל פעם היא יוצאת ממקום אחר משום שאי אפשר מרפסת אחת מעל השניה. אנחנו בהתאחדות סבורים כי הנושא צריך להיות ממומש באופן לא מחייב".
בנוסף, לדברי שגיב "אם בסוף ההתקנה תהיה חובה, צריך להבין איך מורידים את האחוזים ל-10% עד 15%, בהתאם לדרישה באזור. באזור חילוני, זה בוודאות רק יכער את הבניינים ויהפוך את התכנון למורכב יותר. צריך שכל המרפסות יהיו פתוחות לשמיים, אי אפשר לדרג מרפסות אחת מעל השניה. בבניינים יחסית נמוכים של עד 6 קומות, גם ככה יש 10% מהדירות שיש בהן אפשרות שכזו – דירות הגן, מיני פנטהאוז ופנטהאוז". עוד אומר שגיב כי "מרפסות סוכה מייצרות בניינים לא יפים ולא הגיוניים. בפרויקט מסוים בפתח תקווה, הבניין נראה כמו משפך, עם מרפסות מאוד גדולות למטה ומרפסות של 6 מ"ר בלבד דווקא בדירות היוקרתיות. זה סותר את ההיגיון של התכנון וגם את ההיגיון הכלכלי".
לדברי יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן, הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במטרופולין תל אביב, "הדבר הבעייתי בתקנה החדשה הוא לא העלות הנדרשת לבניית המרפסות, אלא הסתירה התכנונית של התקנה בהשוואה לתכניות התקפות ברשויות המקומיות. ההנחיות המרכזיות בתל אביב, למשל, וגם בעוד רשויות, קובעות כי המרפסות צריכות להיבנות אחת מעל לשניה, בעוד שמרפסות סוכה צריכות להיות מתחת לכיפת השמיים. יש כאן סתירה לוגית".
בעיה נוספת בתקנה, לדבריו, היא בעיה חברתית. "מדובר בהתערבות בוטה בשיקול הדעת של כל ראש עיר באשר לנראות הכללית והאופי של כל עיר. לחייב הקצאה של שטחים למרפסות סוכה דומה מבחינתי לחיוב קומת מסחר שפתוחה בשבת. זה לא מתאים לכל מקום, לא תואם את האופי של העיר והצביון של תושביה".
השאלה שצריכה להישאל, לדברי רבינוביץ', "היא מדוע לא להסתפק במרפסות סוכה בערים עם צביון דתי מובהק, בהן הרוכשים באמת זקוקים למרפסות סוכה. אני לא רואה איך התקנה תיושם בפועל. לדעתי לא יהיה ניתן להכתיב לראשי הערים את האופי של העיר שהם עומדים בראשונה, ולכן אני לא מאמין שהתקנה תוכל לקבוע סדר יום חדש".
לדברי גורם במערכת התכנון, הצורך בהסדרת בניית מרפסות סוכה נוצר במהלך העשור האחרון, עם עליית הבנייה למגורים לגובה. "בעבר, כשאנשים גרו בבניינים בני 3 ו-4 קומות, ניתן היה לבנת סוכה בחצר. היום אנחנו בעולם אחר, של בנייה ל-9, 16 ו-20 קומות. מלבד זאת גם רמת החיים עלתה, והציבור רוצה את פתרון נח שלא יצריך לעלות ולרדת ולסחוב. היה צורך לגבש פתרונות – לא רק עבור הציבור החרדי, אלא גם עבור הציבור הדתי והמסורתי שגם עבורו הנושא חשוב. מדובר בתהליך סדור שמתרחש בחודשים האחרונים במינהל התכנון, במסגרתו נמצא כי ישנה אפשרות להגיע ל-25% מרפסות סוכה מתוך כלל הדירות, מבלי שהדבר יפגע בארכיטקטורה.
לדברי הגורם, "המהלך נעשה תוך שיח הן עם מהנדסי הערים. היתה פגישה ראשונה מוצלחת מאד ויהיו פגישות נוספות. גם נציגי התאחדות הקבלנים היו בפגישה ואמרו שמבחינתם אין התנגדות. האמירה כי מדובר בכפייה אינה נכונה. אנחנו עדיין לא יודעים איך תקודם היוזמה – האם באמצעות תקנות מחייבות או בדרך אחרת.
"מדובר בפתרון נדרש הן מההיבט הדתי והחרדי, והן בהיבט של כלל הציבור. מתוך כ-430 אלף יח"ד שנדרשות בשנים הקרובות עבור הציבור החרדי, ההנחה היא שכמחציתן יסופקו בערים ושכונות מעורבות ולא סגרסטיביות, וזה גם אינטרס ציבורי. חשוב שמשפחות חרדיות ודתיות שמעוניינות בכך יוכלו לגור גם בתל אביב, בהרצליה, בראשון לציון או בכל מקום אחר".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.