צפיפות של 40 או 70 דירות לדונם? מגדלים של עד 80 קומות, 50 או "רק" 30 קומות? אלו הן השאלות המרכזיות בדיונים הנוכחיים על תכניות בנייה חדשות באזור גוש דן, האזור הצפוף בישראל שממשיך לגדול במהירות. אף על פי כן, למרות הצפיפות הגוברת, המחירים הגבוהים והמחסור בקרקעות בגוש דן, עדיין יש מי שבונה בתים צמודי קרקע. למעשה, נבנים כמה מאות כאלה מדי שנה.
בדיקת מרכז הנדל"ן על פי נתוני התחלות הבנייה שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראה כי ב-5 הרבעונים האחרונים (2023 והרבעון הראשון של 2024), החלה בנייתן של 480 יחידות דיור במבנים צמודי קרקע בערים מרכזיות בגוש דן, כלומר וילות או דו-משפחתיים. בפתח תקווה נרשם המספר הגבוה ביותר של התחלות בנייה עם 112 יחידות דיור צמודות קרקע. אחריה, ראשון לציון עם 93 יחידות, הוד השרון עם 83 יחידות, תל אביב-יפו עם 79 יחידות, וברמת גן והרצליה עם 58 יחידות בכל אחת מהן.
באגפי ההנדסה של העיריות המרכזיות מסבירים כי בנייה צמודת קרקע מתבססת כיום על תכניות בנייה ישנות. לדוגמה, בפתח תקווה בניית צמודי קרקע מתאפשרת מתוקף תוכנית המתאר העירונית משנת 1992. מעיריית ראשון לציון נמסר כי "בנייה צמודת קרקע מתאפשרת בעיר אך ורק מכוח תכניות ותיקות ובאזורים המאופיינים בכך, כדוגמת נווה ים, נווה דקלים ונחלת יהודה".
ראשל"צ: דו משפחתי על 250 מ"ר
"רוב הבנייה בשכונת נווה דקלים בראשון לציון מתבצעת על מגרשים בתוליים שטרם נבנו עליהם," מציין האדריכל מושיק חדידה, שפעל בעבר באזור. "נווה ים היא שכונה ותיקה יותר, ולכן ייתכן שהיו שם תוספות רבות, אך לא נראה שהיו מגרשים חדשים רבים. מדובר במגרשים קטנים של 250 מ"ר המאפיינים בבנייה צמודת קרקע של דו משפחתיים עם חמישה חדרי שינה לפחות," אומר חדידה. בדיקה של מחירי דירות צמודות קרקע באתר יד 2 מעלה כי המחירים בשכונות אלו נעים בין 5-8 מיליון שקל.
ברוב העיריות מציינים כי בעקבות המחסור בקרקעות, אין תכנון לשכונות חדשות עם בנייה צמודת קרקע, והבנייה החדשה נעשית בעיקר באזורים שכבר מאופיינים בבנייה צמודת קרקע. חשוב לזכור כי בשכונות ותיקות של בתים צמודי קרקע כמעט ואין אדמות פנויות לבנייה חדשה, ולכן רוב הבנייה החדשה נעשית במקום בתים ישנים שנהרסים.
בעיריית רמת גן מסבירים כי "אין קידום תכנון לבנייה צמודת קרקע באזורים חדשים, אלא רק בשכונות בהן זהו אופי הבינוי הקיים. בנייה צמודת קרקע מתאפשרת באזורים מוגדרים בעיר כמו תל בנימין, חלקים משיכון ותיקים, רמת חן, שכונת הלל, תל גנים, קריית בורוכוב וקרית קריניצי."
בתל אביב מרבית הבנייה צמודת הקרקע מתקיימת מצפון לירקון, בשכונות רובע 2 הכוללות את תל ברוך, צהלה, רמת החייל, הדר יוסף ונאות אפקה. "בראייה אסטרטגית, עיריית תל אביב-יפו אינה מעודדת או מקדמת תכניות להוספת מבנים צמודי קרקע או תכניות חדשות בצפיפות נמוכה," מסבירים בעירייה, "יחד עם זאת, תל אביב רואה בשמירה על מגוון טיפוסי המגורים כמרכיב משמעותי בחוסן העירוני. מרקמי כיס ושכונות בבנייה נמוכה מאפשרים מגוון סוגי מגורים לא רק בצפון העיר אלא גם בדרומה ובמזרחה. בעת אישור תוכנית המתאר תא/5000, היו יחידות המגורים בבנייה נמוכה כ-6% מכלל יחידות הדיור בעיר, והאחוז יורד לאור הפיתוח העירוני."
צפון ת"א: 4 קוטג'ים על מגרש של 700 מ"ר
"הקוטג'ים הזולים והקטנים ביותר הם אלו שנמצאים בשכונות רמות צהלה, רביבים וגני צהלה", מציין המתווך מוטי אקרמן, שפועל באזור שנים רבות. "מדובר במגרשים בגודל של בין 150 ל-200 מ"ר, שהם קטנים מאוד. בדרך כלל יבנו ארבעה קוטג'ים על מגרש אחד של 700 מ"ר. מה זה עושה? זה מייצר בתים עם מפלסים קטנים יותר, כ-50 מ"ר למפלס, ולכן יש צורך לבנות ארבעה מפלסים: מרתף, קומת קרקע, קומה ראשונה וקומת גג. רוב הבתים בשכונות האלה בנויים כך, ועלותם נעה בין 6 ל-9 מיליון שקלים".
"אם רוצים לעלות מדרגה אחת", מוסיף אקרמן, "מדברים על שכונות רמת החייל ושיכון דן. לפי התב"ע, צריך מגרש של מינימום 250 מ"ר כדי לבנות בית, מה שהופך את המפלסים לגדולים יותר, 70-80 מ"ר, וכולל גינה גדולה יותר. אפשר גם לוותר על אחד המפלסים, כמו קומת הגג או המרתף. במגרשים גדולים לא מנצלים את כל זכויות הבנייה, כך שהמנעד בשכונות הללו רחב יותר. מחירי הדירות נעים בין 7 ל-12 מיליון שקלים, תלוי בגודל הקרקע וסוג הנכס".
"המדרגה הבאה היא תל ברוך הדרומית, צהלה ואפקה", מתאר אקרמן, "שכונות יוקרתיות בהן המגרש לפי התב"ע צריך להיות בגודל 400-600 מ"ר לבית. רוב המגרשים הם בגודל 500 מ"ר ומיועדים לדו משפחתיים, מה שיוצר צפיפות נמוכה יותר, עם מרווח גדול יותר וכמות נמוכה יותר של רכבים ואנשים. מרגישים את זה מיד כשמסתובבים בשכונה. מחירי הבתים באזורים הללו מתחילים ב-14 מיליון ויכולים להגיע גם ל-17 מיליון שקלים".
איפה בכל זאת אפשר לבנות בתים צמודי קרקע על אדמות חדשות באזור המרכז? "באזור המרכז והשרון", מסביר אדריכל בועז שניר, "יש הרבה אדמות חקלאיות שעדיין לא הופשרו ואדמות בתהליכי תב"ע רבות שיהיו זמינות לבנייה עתידית. בנוסף, יש אפשרות בנייה באזורים הקיבוצים בשרון כמו שפיים, געש וגליל ים, שם יש שטחים לבנייה פרטית".
"האדמה בארץ הולכת ומצטמצמת עם השנים", ממשיך שניר, "ככל שהילודה עולה והמדינה קטנה יותר, יש פחות ופחות אדמות, ולכן מחיר הקרקע עולה בהתמדה. המחיר של הקרקע כל הזמן עולה, ומי שבונה בתים צמודי קרקע הם אנשים אמידים, זו פריבילגיה. אם החלום שלך הוא בית צמוד קרקע, תוכל להגשים אותו בפריפריה. אך אם החלום הוא בית צמוד קרקע במרכז, זה חלום של עשירים".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.