בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל ברובו, ביום ראשון האחרון, את ערעורם של דיירים בשכונת נופים במודיעין נגד חברת זילברמינץ, בנוגע לאיחור במסירת דירות שהתרחש לכאורה בשל מגפת הקורונה. השופטת אביגיל כהן הגדילה את סכום הפיצוי שקבע בית המשפט השלום מאלפי שקלים לעשרות אלפי שקלים.
התביעה נגעה לאיחור במסירת הדירות בפרויקט ברחוב יתיר בשכונה, וכללה ארבע תביעות שאוחדו. לפי החוזה, מועד המסירה היה אצל חלק מהתובעים לפני פרוץ הקורונה, במרץ 2020, ואצל חלקם אחרי מועד זה, בכל מקרה בסמוך, בעוד מועד המסירה בפועל היה באפריל-מאי 2021.
ב-22 במרץ 2020, כשבועיים לאחר שפרצה מגפת הקורונה, שלחה החברה מכתב לכל 28 דיירי הבניין, ביניהם התובעים, בו נכתב: "לפני כשבועיים הוכרז נגיף הקורונה כמגפה עולמית...המשק כולו שרוי במצב של חוסר ודאות. קשה לנו להעריך מה תהיה מידת ההשפעה של המשבר הנוכחי על הפרויקטים השונים שמבוצעים על ידי חברתנו, מכיוון שהמצב שנוצר הינו כח עליון שאין לאיש שליטה עליו".
בפנייה לממונה על חוק המכר, הוא קבע ש"החברה קבעה על דעת עצמה שהקורונה היא כוח עליון ועליה לשלם את מלוא הפרש דמי הפיצוי לפי חוק המכר".
התובעים ביקשו סעד של כ-47 אלף עד 73 אלף שקל, לאחר קיזוז של עשרות אלפי שקלים שפיצתה החברה באופן חד-צדדי. הסכומים כללו דמי שכירות בגובה כ-6,800 שקל, לפי הערכת שמאי.
החברה השיבה כי "התקיימו נסיבות מיוחדות וחריגות, בכללן משבר מגיפת הקורונה ונסיבות נוספות שלא היו בשליטתה, שהקנו לה את הזכות לדחות את מועד מסירת החזקה וזאת מבלי שהדחייה תיחשב הפרה של חוזה המכר, ומבלי שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי נוסף. לחלופין, אף אם המשיבה איחרה במסירת הדירה לתובעים באופן המהווה הפרת חוזה, מדובר בהפרת חוזה שהיא תוצאה מנסיבות של סיכול חוזה ואינה עילה לפיצויים נוספים.
"לחילופי חילופין, אף אם המשיבה הפרה את החוזה ולא עומדת לה הגנת סיכול, הטלת חובת פיצוי על המשיבה מעבר לפיצוי ששילמה, תוביל לתוצאה קשה ובלתי מוצדקת. ראוי כי בימ"ש יאריך את מועד המסירה החוזי עד למועד בו נמסרה החזקה בפועל".
בית משפט השלום הפחית 35% מסכום הפיצוי
בית משפט השלום קבע כי מגפת הקורונה השפיעה באופן מהותי על יכולת הנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי התובעים, רוכשי הדירות. על פי עדויות וראיות שהובאו בפניו, נמצא כי החברה לא פעלה בחוסר תום לב וניסתה להשלים את הבנייה בהתאם לחוזי המכר.
בהתחשב בכך שמגפת הקורונה הוכרה כאירוע מסכל שאינו באשמת הצדדים, נקבע שאין להטיל את כל הנזק על הנתבעת. בית המשפט ציין כי הסגר הכללי שהוטל בעקבות המגפה מנע מהחברה לממש את הארכה החוזית של 60 ימים, במקרה של שניים מהתובעים.
בפסק הדין נקבע שיש להפחית 35% מסכום הפיצוי לתובעים. כלומר, התקופה שבין המועד המקורי למסירת הדירה לבין המועד החוזי תחושב עם הפחתה של 35%, והיתרה תשמש כבסיס לחישוב הפיצויים. בעקבות זאת, פיצוי שניים מהתובעים נקבע ל-8,783 שקל ו-10,588 שקל בלבד. בנוגע לתובעים אחרים, החישוב העלה כי הם אמורים להחזיר כסף לחברה בגין הפיצויים שקיבלו, אך מאחר שהחברה לא ביקשה זאת, נקבע רק על דחיית התביעה.
בערעור לבית המשפט המחוזי, טענו התובעים כי החברה לא הוכיחה שמגפת הקורונה הייתה אירוע מסכל, ובמקרה מסוים העיכוב היה עוד קודם לכן. הם טענו כי פסק הדין ניתן בניגוד לפסיקות קודמות ולדעת הממונה על חוק המכר, וכן שלא היו הסכמות לגבי השכירות והעוול שנגרם להם.
החברה הסכימה לתקן את פסק הדין ולשלם פיצויים לפי חישוב מתוקן של 150% עבור שמונה החודשים הראשונים, אך הצעה זו נדחתה על ידי המערערים. החברה טענה שאין הצדקה להתערב בקביעות בית משפט השלום בנוגע לאומדן דמי השכירות או העובדות לגבי תקופת האיחור במסירה, מאחר שהקורונה הוכרה כגורם מסכל שהשפיע על העיכוב בבנייה ובמסירה.
המחוזי: "המילים משבר הקורונה או מגפת הקורונה - אינן מילות קסם"
בית המשפט המחוזי קיבל את רוב הערעורים, וקבע שאין לשנות את מועדי מסירת הדירות ודמי השכירות משום שהפערים אינם משמעותיים. בנושא העיכוב בשל הקורונה, נקבע כי "לא נעשתה הבחנה בין התקופות השונות. צמד המילים משבר הקורונה או מגפת הקורונה אינו מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבנייה וכל איחור במסירת דירות".
בפסק הדין, המחוזי ציין כי למגפת הקורונה הייתה השפעה על העיכוב במסירת הדירות, אך לא כל העיכוב נבע ממנה. "לא מצאתי מחומר הראיות שהונח לפני כי ביכולתי לקבוע איזה מן העיכוב נבע ממגפת הקורונה ואיזה לא". עוד צוין כי בית משפט השלום קבע שאפשר היה להפחית יותר מגובה הפיצוי לו היו מסופקים יומני עבודה, אך הם לא הוגשו ולכן לא ניתן לדעת מה היה העיכוב בגין הקורונה, וזה באחריות הנתבעת. בחלק מהמקרים, מועד המסירה היה לפני פרוץ הקורונה ולכן היה צריך לשלם פיצוי על תקופת הגרייס, ללא קשר למגפה.
השופטת קבעה כי מדובר באיחור משמעותי של בין 10.5 ל-13.75 חודשים ויש לחשב את האיחור מהמועד החוזי, ולא החל מ-60 יום מהמועד החוזי. היא פסקה פיצוי בסכומים של בין 34,300 שקל ל-67.75 אלף שקל לכל תובע, ובסכום כולל של 210,250 אלף שקל.
בשל הסכמת החברה לחישוב לפי הסעיף הנכון לחוק, השופטת חייבה אותה בהוצאות נמוכות יחסית של 16,000 שקל, 4,000 שקל למשפחה. את התובעים ייצג עו"ד איתן פלדמן ואת החברה ייצגו עו"ד גיא הרמלך ועו"ד ברק משה.
מומחית: "על היזם מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בכוח עליון"
עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות', מציינת כי פסק הדין מתיישר עם הפסיקה בישראל, במיוחד ביחס למגפת הקורונה, כמו גם מצבים של מלחמה ומבצעים צבאיים. "בתי המשפט לא קיבלו באופן אוטומטי אי תשלום פיצוי עקב איחור במסירה בנסיבות אלו. יש לבחון את הקשר הסיבתי בין המגפה (או המלחמה/המבצע) לבין האיחור או השיבוש בלוח הזמנים, גם אם ישנה חפיפה בלוח הזמנים בין הבנייה לבין תקופת המגפה או הלחימה.
עו"ד גולדפלד מסבירה: "כדי שהטענה תתקבל, על היזם מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בכוח עליון ובנסיבות אובייקטיביות מהותיות שהשפיעו על מילוי התחייבויותיו במועד, בצורה שמצדיקה את העיכוב במסירה. לכן, על היזם המבקש להימנע מתשלום הפיצויים להוכיח את הקשר הסיבתי באמצעות ראיות כתובות, כולל יומני עבודה, המציינים את כמות העובדים (הקיימת והחסרה), כמות הכלים שהופעלה (או לא הופעלה), עיכובים במשלוחים וקבלת חומרים וכדומה".
"הנחת המוצא היא שאין חולק שדי בעצם קרות המגפה או המלחמה כדי לקבוע שמדובר בעיכוב שאינו בשליטת היזם ושאין לשלם בעבורו פיצויים. אולם, קושי מתעורר כאשר מוכח על ידי המוכר כי גם ללא הנסיבות החיצוניות הללו, היה היזם מתעכב במסירת הדירות מטעמים אחרים. במקרים אלו, על היזם להוכיח, באמצעות ראיות כתובות, את פרק הזמן הקשור במובהק למגפה או למלחמה. מכאן החשיבות הרבה של תיעוד בזמן אמת, מרגע פרוץ הנסיבות המיוחדות," מסכמת עו"ד גולדפלד.
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.