שמואל בוקסר, ראש עיריית נס ציונה, מתאר את תהליך המשא ומתן שהוביל לחתימת הסכם הגג בין עיריית נס ציונה, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ומשרד הבינוי והשיכון. "היה משא ומתן קשוח עם רמ"י. הם יודעים את המקצוע, אבל גם אנחנו יודעים את המקצוע. אני איש עסקים, אני לא גדלתי לא בפוליטיקה ולא בעסקנות. בגיל 70 נעשיתי ראש עיר. לפני זה ניהלתי עסקים. היה משא ומתן קשוח אבל הוגן".
אתמול (ג'), בשעה שכמה משרי הממשלה נכחו בבית המשפט המחוזי בתל אביב לצד ראש הממשלה, אירח בוקסר בעירו את שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, במסגרת אירוע שכוונתו לקדם תהליך לבניית 5,600 דירות חדשות בנס ציונה.
במסגרת ההסכם שנחתם, ייבנו בעיר כ-5,600 דירות חדשות, ובמקביל יושקעו כ-400 מיליון שקלים בשדרוג ופיתוח תשתיות עירוניות. מתוך כלל הדירות, 3,600 כבר אושרו לבנייה, וחלקן אף הוצאו לשיווק. יתרת הדירות, המונות כ-2,000 יחידות דיור, נמצאות בתהליכי אישור, בין היתר באזורים שונים כמו צפון מזרח נס ציונה, כפר אהרון והמבואה הצפונית. "באמת היה לנו עם מי לעבוד והיה לנו עם מי לדבר", בוקסר מוסיף, "והסיכום הסופי היה עם ראש רמ"י ינקי קווינט. הובלנו את זה במשך שנתיים כשאנחנו גם רוצים לשמור על הצביון למרות הפיתוח. עיר עם לב של מושבה".
איך אתם גם מפתחים וגם שומרים על הצביון הכפרי של העיר?
"אנחנו לא הולכים לבנות מגדלים, ויש לנו יתרון עצום כי רשות התעופה מגבילה את גובה הבניה בעיר לעד 91 מטר מעל פני הים, אז אנחנו לא עוברים את ה-16 קומות. בהתחדשות עירונית, בכל התוכניות בהיקף של 3,000 דירות, יש לנו בסך הכול חמישה בניינים של 14 קומות ואחד של 15. כל היתר 12 קומות. זו המדיניות של העירייה לרווח את הבניינים".
גם בשכונות צמודי הקרקע לדבריו הוא לא מתכוון לגעת: "כרגע יש לנו 15,400 בתי אב - שליש מהם בתים צמודי קרקע. באזורי הבניה החדשים שגובלים בשכונות צמודות קרקע. אנחנו מתחילים ב-6 קומות וחצי, ממשיכים ל-8-9 ורק כשהולכים לשוליים מגיעים לקומות גבוהות יותר, כדי לשמור כמה שיותר על האופי ועל המרקם".
אזור גבעת הכורכר, הריאה הירוקה של העיר, נחשב לשטח ירוק עם ערכי טבע גבוהים. חלק מהאזור מוגדר כשמורת טבע, אשר מוגנת מפני פיתוח, ואילו בחלק נוסף שלה מפשירים לאחרונה מוסדות התכנון קרקעות, מהלך שבאופן טבעי מעורר לא מעט התנגדויות. "תוכנית 'מתחם חרודי' (תוכנית לבנייה של כ-2,000 דירות בצפון-מערב העיר, דנ"ק) רצה בוותמ"ל ואנחנו מתנגדים לה", אומר בוקסר, "וזה לא נכנס להסכם הגג. היום זה בדיונים בוותמ"ל, זו החלטת ממשלה. זה עוד לא הגיע להתנגדויות, אבל אנחנו בדיונים ועושים הכל לשנות את זה. אחרי כל התוכניות, כולל אלה שהמדינה מתכננת מעל ראשנו, אנחנו נשמור על שליש מהעיר ירוקה לחלוטין. יש לנו בעיר 15,400 דונם, ומתוכם יש חמשת אלפים ומשהו דונם שלא ייגעו בהם בשום מקרה".
"כבר 15 שנה לא בנו שכונות חדשות בנס ציונה"
על פי נתוני הלמ"ס, בנס ציונה מתגוררים כיום קצת פחות מ-50 אלף תושבים. אוכלוסיית העיר איכותית, ומדורגת באשכול סוציו-אקונומי 8 מתוך 10, אך בשל היעדר בבניה חדשה היא גם עיר מזדקנת. בהיעדר בניה, גם מחירי הדירות במגמת עליה, ועומדים כיום על כ-2.9 מיליון בממוצע לדירת 4 חדרים חדשה, וכ-3.9 מיליון לדירת 5 חדרים.
עיר מזדקנת, גם לפי הדיווחים שלכם. גנים נסגרים ובתי ספר מתמזגים, יש לכם תוכניות להצעיר את העיר?
"כבר 15 שנה לא בנו שכונות חדשות בנס ציונה ולא עשו פינוי-בינוי. יש שכונה אחת, אבל זה בטל בשישים וגם לא בנו דירות קטנות. יש לנו דור שלם שגר אצל השכנים שלנו. אנחנו נאלצנו לסגור בחמש שנים 25 גני ילדים ועכשיו אנחנו אמורים לסגור עוד בית ספר. במסגרת הבנייה החדשה אנחנו בונים מאות דירות של 'דיור מכליל' - דירות 50 מ"ר ו-20% מהדירות עד 80 מ"ר, בשביל זוגות צעירים שצריך להחזיר אותם לעיר.
"כרגע אין כאן היצע דיור. כשמודעה מתפרסמת יש עליה אלף קופצים. פה לא צריך להתאמץ הרבה. לא להשכיר ולא ולא למכור. המחירים פה הם נוראיים כי לא בנו פה הרבה שנים. אנחנו גם הולכים לעשות מאות יחידות דיור להשכרה ולטווח ארוך במחיר מפוקח. לכן ההסכם הזה הוא באמת פריצת דרך בלתי רגילה ובשורה פנטסטית לכל תושבי העיר. לא רק שאנחנו הולכים לבנות שכונות חדשות, הסכם הגג נותן לנו באמת משאבים פנטסטיים לפיתוח ולתשתיות של העיר הקיימת, שגם אותם צריך".
בהסכם הגג מקודמות 5,700 דירות בבניה חדשה. לעומת זאת, אין הרבה מתחמי פינוי בינוי שאושרו בעיר.
"זה לא מדויק. בסך הכול יש לנו שש תוכניות התחדשות שאושרו בוועדה המקומית בהיקף של כ-3,000 דירות, 2,000 מהן תוספתיות. שתיים מהן אחרי אישור תב"ע במחוזית, ועוד שתיים שכבר עברו להפקדה.
מה הסטטוס שלכם בחלופת תמ"א 38?
"אני עד היום עושה תמ"א-1, ולא נשארו לנו כמעט בתים שצריכים התחדשות בניינית. נשארו אולי כמה בניינים ונראה איך נפתור את הבעיה".
"ברשות הארצית לא יודעים מה זה נס ציונה"
בימים אלה מקדמת המדינה כמה מהלכים במסגרת חוק ההסדרים הנוגעים לסמכויות השלטון המקומי. במסגרת תיקון חקיקה המקודם בחוק ההסדרים מוצע כי בקשה שלא טופלה ברשות המקומית בתוך פרק זמן קצר תועבר לרשות הרישוי הארצית שתנפיק את ההיתר במקום הרשות המקומית
את בוקסר המדיניות החדשה מקוממת: "ברשות הארצית לא יודעים מה זה נס ציונה. לא רק נס ציונה. הם לא יודעים מה קורה בעיר, הם לא יודעים מה הצרכים שלה, הם לא יודעים את הדמוגרפיה, הם לא יודעים את הטופוגרפיה. אנחנו יודעים לעשות את זה. אנחנו עושים הכל כדי שהיזמים יישארו אצלנו וניתן להם את השירות הכי טוב שיש בעולם. אני נמצא בכל ישיבה בוועדה המחוזית, וזה קורה פעם בשבוע, אני לא שולח רק את מהנדס העיר. בכל ישיבה אני נמצא כדי לדחוף את העניינים. אנחנו מכירים הכי טוב את העיר, את התושבים. אנחנו יודעים מה הצרכים שלהם ומה השירות שאנחנו יכולים לתת לתושבים החדשים".
מה משך הזמן הממוצע שלוקח לכם לטפל בהיתר?
"זה מאוד תלוי. יש הקלות, אין הקלות, פרסומים. תלוי גם מי הגופים המתכננים שעומדים מולנו. יש יותר מקצוענים, פחות מקצוענים. בלי לפגוע חס וחלילה באף אחד. זה מאוד תלוי ביזם ובאנשים שהוא מעסיק מולנו. אבל פה אצלנו הדלת פתוחה".
מה לגבי תקנות הרישוי העצמי שאושרו לאחרונה?
“לא רואה מי פועל לפי זה. אני מניח שגם בשכונות החדשות לא יפנו אלינו בצורה כזו. קשה לי לראות מי ינפיק היתר באופן עצמאי כשיש לו דלת פתוחה אצלנו. אני גם לא רואה את האדריכלים רצים לחתום על תוכניות כאלו גדולות. אבל אולי זה יעבוד. לא התנגדתי. אם אני אתנגד, זה יעזור לי?".
מהלך נוסף זה תוכניות העיצוב האדריכלי שמינהל התכנון מגביל.
"אני ליברלי לחלוטין בעניינים האלה, אבל מצד שני, כשאתה בונה שכונה אתה רוצה לראות בה איזושהי אחידות, ואני חושב שלקבלן פה קל בשכונות החדשות כי מכרו להם מתחמים שלמים. אז הקבלן לא יבנה ארבעה, יש לו שמונה בתים לבנות, הוא לא יתחיל לשחק בהם. קבלן שיבוא מולנו ויקבל את האופי שאנחנו מבקשים, ואנחנו לא עד כדי כך קשוחים, אז אין בעיות. אבל כמובן שיש לנו מגבלות. אנחנו רוצים ציפוי באבן, שצ”פים מסודרים, גנים וגינות. ואני עוד לא נתקלתי בבעיה מול הקבלנים".
נכתב על כתב מרכז הנדל"ן