שלשום (א') הציג משרד השיכון לראשונה את מודל "הדיור המשולב", מודל רכישה חדש שנועד עבור מי שמעוניין לרכוש דירה ואין לו את ההון העצמי הנדרש. היוזמה, שמצויה עדיין בשלבים ראשוניים, יהיה ניתן לרכוש בשלב ראשון אחוז מסוים מהדירה ולשלם דמי שכירות מופחתים כנגד היתרה לתשלום, לאורך תקופה של 5-10 שנים, יחד עם האפשרות להשלים את הרכישה בתום התקופה.
היוזמה הוצגה על ידי עמית גריידי, הממונה על חוק המכר ורשם הקבלים במשרד הבינוי והשיכון ויהודה מורגשטרן, מנכ"ל משרד השיכון והבינוי, באירוע שולחן עגול ביוזמת מרכז הנדל"ן, מול עשרות יזמי נדל"ן, אשר נערך תחת הכותרת "טיפול במשבר המכירות והתמודדות בתקופה מאתגרת ובסביבת ריבית גבוהה". האירוע נערך בשיתוף עם עורך הדין המומחה להתחדשות עירונית דן הלפרט ובהשתתפות אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון.
לדברי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והבינוי, עמית גריידי, במשרד עובדים על "מציאת אלטרנטיבות לעידוד מכירות המשלבות רכישה ודמי שכירות, במודל הנקרא 'דיור משולב'. אנחנו מנסים לצאת מהתפיסה שבה או רוכשים או שוכרים דירה. השיטה עובדת בבריטניה, ובה רוכשים עם הון עצמי נמוך יכולים להיכנס לשוק הנדל"ן עם רכישה של חלק מהדירה". על פי המודל, רוכש עם הון עצמי של 150 אלף ש"ח יוכל לקחת משכנתא של 400 אלף ש"ח ולרכוש 40% מדירה שעלותה 1.5 מיליון ש"ח.
"לאחר הרכישה החלקית, הרוכש ישלם דמי שכירות לטווח זמן בינוני על יתרת הסכום שלא שולם עליו מהדירה, בהתאם לשווי השכירות של דירות דומות באזור. לאחר תקפוה של 5-10 שנים, הרוכש ישלם את יתרת הסכום (900 אלף ש"ח) או שהדירה תימכר. הרוכש יכול להשכיר או למכור את הדירה. עם זאת, מכירה לפני סוף התקופה כוללת סנקציה כלכלית על הרוכש. היזם יהיה אחראי לתיקונים בדירה בהתאם לחוק המכר, אך הרוכש יהיה אחראי על כלל התחזוקה של הדירה. הדירה מהווה כמובן נכס שניתן לסחור בו".
עוד אמר גריידי כי "יהיו סטנדרטים של כניסה לתכנית, בהתאם לשוק הישראלי. במציאות, המכירות ירדו באופן דרסטי ובכל זאת מי שיש לו 150 אלף ש"ח לא יכול לעשות היום שום דבר בשוק הנדל"ן. השיטה הזו ישימה גם בלי תמריץ של המדינה, אבל היא גבולית. חברות נדל"ן הן לא חברות מימון וברור לנו כי מדבר בעסקה שהופכת לסוג של הלוואת בלון". לסיכום דבריו, אמר גריידי כי משרד השיכון והבינוי צפוי לפרסם בקשה לקבלת מידע (RFI) כדי לקבל את ההתייחסות של חברות הבנייה לישימות של המהלך.
היתרונות של המודל, על פי גריידי, הם משמעותיים, משום ש"באופן כזה, זוגות צעירים יכולים לצאת משוק השכירות רווי הסיכונים. בנוסף, מחיר הדירה מתקבע על פי החוזה, כך שהרוכש יודע כמה ישלם בתום התקופה. ישנן שאלות לגבי חלוקה של הדירה – האם הדבר נעשה בבעלות משותפת? האם ניתן יהיה לרכוש חלקים נוספים בדירה במשך התקופה? לא בטוח שזה יתפוס בישראל אבל במשרד יעשו הכל כדי להבין את המורכבויות של התכנית".
"הבנו שאין לנו פריבילגיה להציע רק אפשרות אחת"
המודל עורר ביקורת לא מועטה בקרב הנוכחים באירוע. פנחס מלכה, בעלי החברה הקבלנית מעוז דניאל, ציין כי הממשלה רוצה תכנית על שמה וכי "הזוג הרוכש יצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתא ולא הרבה יוכלו לעמוד בכך. בנוסף, חשוב שהפתרון יכלול גם את שוק הדירות בפרויקטים יד שניה".
רז מנשה, מנכ"ל משותף בחברת הבנייה מבנים, אמר כי "כאשר מדברים על זוגות צעירים עם הון עצמי נמוך, הם יכולים לקנות דירות קטנות יותר. לא כדאי לעודד אותם לקחת על עצמם התחייבויות מטורפות. אם הם יקנו דירות 60-70 מטר, הם פחות ישתעבדו למשכנתא. לא כדאי לעודד אותם לקנות ב-1.5 מיליון ש"ח".
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אמר כי "האתגר הכי גדול הוא שהשוק השתנה. עד לא מזמן כל לכל מכרז היה ביקוש, גם באזור ביקוש וגם מחוץ לאזור ביקוש, ובמקרים בהם הייתה טעות, השוק ידע לתקן אותה. אנחנו מבינים כי הדבר הראשון הוא היצע ובשביל לייצר היצע עלינו לשווק כמה שיותר. אני מניח שבשבועות הקרובים תראו את כל המכרזים שנדחו יוצאים לדרך. בנוסף, נסבסד את עלויות הפיתוח עבור מכרזים שנכשלו".
עוד אמר מורגנשטרן כי מודל "דירה להשכיר" לא עובד ברמות הריבית הנוכחיות. "אנחנו מוכנים לקחת 100 מיליון ש"ח ולהעניק אותם בתור מענק של כמה עשרות אלפי שקלים לכל יח"ד. במצב של היום הבנו כי אין לנו פריבילגיה להציע רק משהו אחד, ואנחנו לא רוצים לחפש תכנית חדשה, אלא לספק יציבות לשוק. לכן, בחרנו שלא לעשות שינויים משמעותיים שיכניסו את השוק לטלטלה. אחד הנושאים המרכזיים לקבינט הדיור הבא הוא רשויות שטוענות שהן לא יכולות לקלוט תושבים נוספים. אנחנו רוצים לראות איך אנחנו מצליחים שלא להיות בני ערובה של הרשויות המקומות, משום ש-80% זו עבודה מול הרשויות בצורה כזו או אחרת. אין לנו פתרון קסם נכון לעכשיו, מלבד הסרה של חסמים. כאשר תהיה לנו חבילה שלמה של מקלות וגזרים בקבינט, יהיה לנו קל יותר להתקדם".
"שליש מהחברות היזמיות נמצאות בסיכון גבוה"
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעלים של משרד העוסק במיזוגים ורכישות בתחום ההתחדשות העירונית, הזהיר כי מספר היזמים והקבלים הצפויים לקרוס במהלך השנה עומד על 680 לכל הפחות, על פי ההערכה שלו. "עד שנת 2022 המצב היה טוב. 2023 מציגה מציאות אחרת: ריבית גבוהה, בחירות ברשויות המקומיות. היום פועלים 1,500 יזמים בעולם ההתחדשות העירונית. אחת מתוך 3 חברות יזמיות או קבלניות מצויה ברמת סיכון גבוהה". לדבריו, למרות שחברות רבות מעוניינות בשיתופי פעולה, בעקבות המצב בשוק, נמנעים שיתופים פעולה בעקבות חששות תדמיתיים ומתוך הבנה כי השוק יפרש כל ניסיון למכירת פעילות בתור קשיים כלכליים של החברה. לכן, אומר עו"ד הלפרט, "ישנה חשיבות גדולה לביצוע מהלכים באופן דיסקרטי".
עו"ד הלפרט הוסיף כי "במכרזי דיין צריך לדעת איך לזכות במכרז ואיך להתנהל. יזם ירושלים אולי לא יידע איך לעבוד בתל אביב. יזם שבונה גשרים ולא מימש אף פעם פרויקט פינוי-בינוי לא בטוח יידע איך לעשות זאת. צריך להבין גם מהו התזמון הנכון לקחת פרויקט. בעלי דירות רוצים להיות מעורבים בשלב התכנון". הצעדים המרכזיים המומלצים עבור יזם שרוצה להגדיל את הסיכויים לזכייה במכרז, "הם חשיפה יזומה של המצב הכלכלי של החברה, כולל דוחות כלכליים והצגת ניסיון רלוונטי. חשוב שהמנכ"ל יבוא באופן אישי לכנס של הדיירים, כדי שיראו מול מי הם מתנהלים".
"בחודשים האחרונים של השנה ייצרו עשרות אלפי יח"ד לשיווק"
אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון, אשר השתתף באירוע, אמר כי ירידת מחירי הדיור היא עובדה קיימת. "יזמים רבים סיפרו בחודשים האחרונים על הצרות שלהם. יזמים מדברים איתי בשיחות סגורות על הורדת מחירים. אפשר לראות מבצעים של מימון המשכנתא אי אי-הצמדה למדד. בהחלט יש ירידת מחירים מתונה עד בינונית. חלק מהיזמים דיברו על הצלחה במכירת דירות של עד 2 מיליון ש"ח, אבל דירות יקרות יותר קשה יותר למכור בשוק החופשי. עוד תופעה היא יזמים שהיו להם דירות להשכרה בעקבות החוק לעידוד השקעות הון, שלא התביישו להגיד שהדבר כבר לא כדאי מבחינה כלכלית. יזמים מכל הארץ ויתרו על הטבות המס והחליטו למכור את הדירות האלו".
עוד הוסיף רוזנברג כי "בחמישה החודשים האחרונים של השנה ייצרו לשיווק עשרות אלפי יחידות דיור ונדביק את מרבית הפער, שעומד על 30-40 אלף יח"ד עד סוף 2023. אנחנו בוחנים רעיון נוסף – קול קורא שיזמין יזמים למכור לנו דירות שהם נתקעו איתן. אנחנו נוכל להשתמש בפלטפורמה השיווקית של ההגרלות, ולקבל קהל מיידי. היום יש 140,000 משקי בית חסרי דירה הזכרים להשתתף בהגרלה באופן מיידי. אנחנו נציע להציג את הדירות עבורם בהנחה של 10% ממחיר המחירון".