האם ניתן להתייחס למכרז קרקע שפורסם ללא חוברת מכרז כמכרז אמיתי? מבחינת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שתפרסם בעוד שבועיים את סיכומי השנה שלה, ובהם תציג עשרות מכרזים ללא חוברת כשיווקים פעילים, התשובה היא חיובית לחלוטין. אולם עבור היזמים, שהם אלה שאמורים להתמודד במכרזים הללו, מכרז ללא חוברת הוא חסר תועלת. יזם אינו יכול להתכונן ברצינות למכרז מבלי לדעת מה גודל המתחם, מה גובה הוצאות הפיתוח שיהיה עליו לשלם, מהם תנאי השטח ואופי ההתקשרות, ואפילו לא את מועדי הפתיחה והסגירה.
תופעת "שיווקים ללא חוברת" מוכרת בענף, אך מבדיקת מרכז הנדל"ן עולה כי בשנת 2024 היקף התופעה היה חסר תקדים. נכון ל-17 בפברואר, עבור חלק גדול מיחידות הדיור ששיווקה רמ"י במכרזי בנייה רוויה, עוד לא פורסמה חוברת מכרז. מדובר ב-74,351 יחידות דיור, כאשר עבור 38,606 מתוכן (52%) לא פורסמה חוברת מכרז. אלו מכרזים מסוגים שונים - פומביים רגילים, "מחיר מטרה", מכרזי השכרה וייזום - שבהם פורסמו 183 מכרזים לבנייה רוויה, אך עבור 83 מהם (45.3%) לא פורסמה חוברת.
פילוח לפי סוגי המכרזים מצביע על פערים משמעותיים. במכרזי "מחיר מטרה" פורסמו 43 מכרזים עם חוברת, הכוללים 19,372 יחידות דיור, לעומת 27 מכרזים ללא חוברת, הכוללים 16,613 יחידות דיור. במכרזים פומביים רגילים פורסמו 42 מכרזים עם חוברת, הכוללים 13,075 יחידות דיור, לעומת 41 מכרזים ללא חוברת, הכוללים 17,334 יחידות דיור. במכרזי השכרה פורסמו 11 מכרזים עם חוברת, הכוללים 3,078 יחידות דיור, לעומת 10 מכרזים ללא חוברת, הכוללים 3,673 יחידות דיור. במכרזי ייזום פורסמו ארבעה מכרזים עם חוברת, הכוללים 220 יחידות דיור, לעומת חמישה מכרזים ללא חוברת, הכוללים 986 יחידות דיור.
אחת התופעות הבולטות היא דחיות חוזרות של מכרזים ללא פרסום חוברת. לא מעט פעמים חולף זמן מפרסום המכרז ועד פתיחתו, ללא אפשרות ליזמים להיערך כראוי. כך, לדוגמה, מכרז מספר 155/2024 בירושלים, לבנייה של 1,047 יחידות דיור, פורסם לראשונה ב-16 באפריל השנה ונדחה מאז פעמיים. בפרסום האחרון נכתב כי "את חוברת המכרז ניתן להוריד מאתר הרשות החל מ-27.10.2024", אך החוברת עדיין לא פורסמה. המועד האחרון להגשת הצעות במכרז זה נקבע ל-30 בדצמבר 2024, כך שגם אם תפורסם החוברת בימים הקרובים, יהיה ליזמים זמן מועט בלבד לעיין בה ולהגיש הצעות.
תופעה נוספת בולטת היא פרסום מכרזים רבים ברבעון האחרון של השנה (אוקטובר-דצמבר), כאשר המועד האחרון להגשת הצעות נקבע לסוף דצמבר. כך, למשל, בין אוקטובר לדצמבר פורסמו 12 מכרזים הכוללים 7,616 יחידות דיור, כאשר מועדי ההגשה נקבעו ל-23-31 בדצמבר. דוגמה בולטת לכך היא מכרז "מחיר מטרה" לבניית 1,077 יחידות דיור בבית שמש, שפורסם ב-19 בנובמבר, והמועד האחרון להגשת הצעות נקבע ל-31 בדצמבר - פרק זמן קצר במיוחד להתארגנות רצינית.
מקור: אתר רמי. הנתונים עדכניים ל-17.12.24
"מכרז ללא חוברת מכרז אינו מכרז אמיתי"
לדברי עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז: "רמ"י, האחראית על למעלה מ-90% מקרקעות המדינה, נוקטת בשיטה חוזרת של פרסום מכרזים רבים ללא חוברת מכרז בסוף השנה. אם המכשולים ידועים מראש ואין אפשרות לקדם את המכרזים במהלך השנה, מדוע לפרסמם בסוף השנה כשברור שיזמים לא יוכלו להשתתף? עבורנו מדובר בעוד נדבך של אי-ודאות, שמשפיע על התוכניות האסטרטגיות של כל יזם. במצב זה, הענף הופך לתלוי בשיווקי רמ"י, שתמיד נמצאים תחת סימן שאלה".
"המחסור בכוח אדם והריבית הגבוהה מהווים מכשולים משמעותיים בענף. המדינה צריכה להבין שפגיעה בענף הבנייה - קטר הצמיחה השני בגודלו במשק - היא פגיעה ישירה במדינה ובאזרחיה. למרבה הצער, חלק מפקידי האוצר נשענים על נתוני אקסל או דוחות בורסאיים של חברות ציבוריות, אך מתעלמים מהשחיקה ברווחיות ומהעלייה בעלויות המימון והבנייה", מוסיף גוטליב.
"קיים פער גדל והולך בין היעדים שרמ"י מציבה לבין ביצועיה בפועל. מכרז ללא חוברת הוא הצהרת כוונות בלבד. במקום 'לנפח' את המספרים, עדיף לשקף את המציאות - למשל, 'שיווקנו 20 אלף יחידות דיור, ונשארו לנו עוד 20 אלף לשווק'", אומר שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד, "הפער בין ההצהרות למציאות מחריף את התחרות על קרקעות, מעלה את מחירי הקרקעות ומייקר את הדירות עבור הציבור. המצב הנוכחי גם מגביר את הסיכון ליזמים, עם שחיקה בהון העצמי, עלייה בעלויות מימון וירידה בהשתתפות במכרזים".
נכתב על ידי כתב מרכז הנדל"ן