הוועדה המחוזית של מחוז דרום אישרה השבוע להפקדה תכנית חלופית של עיריית אשדוד לתמ"א 38. מדובר בתכנית עירונית אותה גיבשה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם עיריית אשדוד, במטרה ליישם התחדשות בניינים בשטח העיר. מכוח התכנית יהיה אפשר להפיק היתרים.
התכנית תהווה חלופה לתמ"א 38 והיא מאפשרת את המשך הפעילות של ההתחדשות במרקם האורבני, באמצעות מנגנון של חידוש בניינים בודדים. התכנית מכסה שטח של 14,250 דונם ופוטנציאל הבנייה שלה עומד על כ-8,000 יח"ד.
התכנית תהיה תקפה ברוב החלקים של אשדוד והיא מגדירה מספר מנגנונים להתחדשות: פינוי-בינוי, הריסה ובנייה, עיבוי וחיזוק, ובנוסף גם מנגנון למיגון בלבד, על פי צרכי העיר. התכנית תקפה עבור מבנים אשר על פי חוק התכנון והבנייה מוגדרים 'טעוני חיזוק', אך היא מתירה גם מיגון במבנים שאינם מוגדרים כך, בעיר הנמצאת תחת איום בטחוני.
על פי התכנית, יהיה ניתן להוסיף יחידות דיור בכל העיר ותוספת גדולה יותר ברחובות המרכזיים של אשדוד, בהם יכולים הדיירים לקבל סל זכויות גדול יותר, מתוך מטרה לעודד חיים עירוניים אינטנסיביים ולקדם הקמה של חזיתות מסחריות וצרכי ציבור, במקביל לקביעת עקרונות ברורים של בינוי ושפה עיצובית אורבנית משותפת לכל הרחובות המרכזיים. ברחובות אשר מהווים צירי תחבורה של הסעת המונים, תהיה התייחסות מיוחדת לכך בקביעת סל הזכויות האפשריות.
התכנית מבחינה בין מבנים עם עדיפות לחידוש בתור חלק ממתחם פינוי-בינוי, לבין מבנים אותם יש לחדש באופן אינדיבידואלי, מתוך מטרת על של חידוש מיטבי של המרקם האורבני, יצירת דופן וחזית אחידה בעיר והגברת האינטנסיביות של סגנון החיים.
על פי התכנית, במבנים הנדרשים לחיזוק בלבד, תהיה אפשרות לחריגה בהשוואה לתכנית הקודמת אך ורק במקרים חריגים. בחיזוק ותוספת, התכנית מתירה תוספת של שתי קומות מעל לבנה הקיים והרחבה של כל קומה בתוספת שטח של 25 מ"ר. בקומת קרקע בנויה בשטח משותף, תהיה אפשרות לתוספת של שלושה קומות ובבניינים בני עד שתי קומות תהיה אפשרות לתוספת של 25 מ"ר לכל יח"ד. בנוסף, תתאפשר הרחבה של 12 מ"ר בפרויקטים של מיגון בלבד, ובמתחמים בעלי שטח של יותר מ-2 דונם, תידרש הגשת תכנית לוועדה המקומית.
התכנית קובעת גם מנגנון מעקב ובקרה, מתוך מטרה לפתח באופן מאוזן את המרקם העירוני אל מול התשתיות העירוניות והמרחב הציבורי. בעקבות זאת, התכנית מהווה שדרוג למנגנון של תמ"א 38 אשר הוגדר ברמה הארצית ולא היתה בו התייחסות ייעודיות לצרכים עירוניים של ערים ספציפיות.
"לראשונה – תכנית המאפשרת הוספת קומות עבור מיגון הבניין"
באפריל האחרון, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את ההצעה של שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, אשר כללה הארכה של תוקף תכנית תמ"א 38 ב-17 רשויות מקומיות המקדמות נכון להיום תכנית עירונית חלופית לתכנית תמ"א 38, במקביל להארכת חלון הזמנים האפשרי להגשת תכניות מסוג זה.
על פי ההצעה, בכל רשות מקומית בה הגורמים השונים מקדמים תכנית חלופית לתמ"א 38, תוקף התכנית המקומית יוארך עד לפברואר 2024, כאשר בחלון זמן זה הרשות המקומית נדרשת להשלים את הגשת התכנית החלופית למוסד התכנון הרלוונטי.
אם הרשות המקומית תגיש את התכנית המחליפה עד פברואר 2024, התוקף של תמ"א 38 יוארך בתחומה עד מאי שנת 2026, או עד למועד אישור התכנית המחליפה (המועד המוקדם ביניהם), אלא אם הוועדה המקומית תחליט כי היא מתנגדת להארכת התמ"א עד מאי 2026.
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר כי "התכנון העירוני המוצלח של העיר אשדוד והתשתיות שלה מאפשרים יחדיו התחדשות של מבנים בודדים בעיר. בשנים האחרונות הצליחה העיר לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בהיקפים נאים, אשר במסגרתם חוזקו ומוגנו עשרות מבנים ונוספו יח"ד בשכונות הוותיקות של העיר. על רקע הפעילות הנוכחית בעיר, מייד לאחר ההחלטה על הסיום הקרוב של תמ"א 38, החלו העירייה והרשות להתחדשות לנסח תכנית עירונית חלופית, אשר אושרה כעת להפקדה.
"הודות לתוכנית, יהיה ניתן להמשיך בחידוש בניינים בודדים ברחבי העיר, להגדיל באופן משמעותי את מלאי יחידות הדיור באזורים הוותיקים ולשלב שטחי מסחר במבנים קיימים ברחובות ראשיים המתאימים לפעולה זו. מעבר לכך, התוכנית מציעה לראשונה מנגנון להוספת קומות בתמורה למיגון ולהקמת ממ"דים בבניינים שנבנו בין השנים 1980-1992 ללא ממ"ד. שיתוף הפעולה הפורה מצד עיריית אשדוד הוביל לאישור ראשון של תכנית התחדשות ברמת הבניין הבודד במחוז דרום".
תומר גוטהלף, מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, הדגיש כי "התחדשות בניינית מהווה הליך משלים חשוב להתחדשות של מתחמים, אשר תוכל להתרחש באשדוד בהיקפים משמעותיים. התוכנית הכוללת של אשדוד להתחדשות בניינית מובילה לביצוע של הליכים באופן פשוט וקצר יותר, והיא תקל על מימוש הפרויקטים השונים ברחבי העיר".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן