מאז הקמת הממשלה הנוכחית, החקיקה לשינוי מערכת המשפט מסיטה את תשומת הלב משינוי משמעותי נוסף בקידום הממשלה התואם לתפיסת העולם של חבריה – הרחבת הבנייה ביו"ש. מתחילת 2023 קודמו תכניות של קרוב ל-13,000 יח"ד באזור, מהן אושרו למתן תוקף תכניות הכוללות כ-3,000 יחידות דיור ואושרו להפקדה כ-9,800 יחידות דיור- מספר שיא של דירות בחלון זמנים קצר במיוחד. מעבר לשינוי במדיניות, אנשי נדל"ן מספרים על גידול בביקוש.
"ישנה התעוררות כבר כמה שנים, במה שאני מגדיר מהווה מהפכה", אומר גבי ברששת, מנכ"ל הקרן לגאולת קרקע, עמותה שעוסקת בפיתוח קרקעות למגורים ביהודה ושומרון. "אנשים הבינו שהאזור ממש קרוב למרכז הארץ, כמו למשל רבבה הנמצאת מערבית לאריאל או קריית נטפים הסמוכה לה. הקרבה למרכז ועליית מחירי הדיור הפכו את יהודה ושומרון לאופציה ריאלית למגורים, לא רק על בסיס אידיאולוגי".
מהתגובה של חברות הבנייה למדיניות החדשה, ניתן לראות כי גם אצלן חל שינוי. אל השחקניות הוותיקות בשטח, כמו דונה, משהב, קדמא, תצפית, ש.א.ג (ולול), החברה לפיתוח מטה בנימין, גבאי יזמות ואמנה, מצטרפות לאחרונה חברות כמו 'אמפא ישראל' הבונה מאות יחידות דיור צמודות קרקע בסלעית במערב השומרון, ובקרוב תחל בבניה של 120 יחידות דיור בישוב נופים, אפי קפיטל הבונה בעמנואל וחברת צ.פ. אשר בונה בקריית נטפים ובנוקדים. חברת 'שריקי גרופ' מקדמת בחודשים האחרונים את הפרויקט הראשון של החברה בשומרון, בישוב צופים, בו היא בונה 167 יחידות דיור בבנייה רוויה.
אין זה אומר שהבנייה ביהודה ושומרון הופכת למיינסטרים. ראשית, רוב החברות הגדולות עדיין לא פעילות באזור. סימן נוסף הוא העובדה כי הפניות ליזמיות על מנת להיות מצוטטות בכתבה זו נענו ברובן בשלילה, כך שנראה כי רוב החברות לא נלהבות במיוחד לדבר על הפרויקטים באזור, נכון לעכשיו.
האוכלוסייה מחולקת שווה בשווה בין דתיים, חרדים וחילונים
ביהודה ושומרון יש כיום יותר מ-150 ישובים יהודיים, מתוכם ארבעה המוגדרים בתור ערים, אשר כוללים יותר מחצי מיליון תושבים. על פי נתוני הלמ"ס, נכון ל-2022 יהודה ושומרון היה האזור המוביל בבניית בתים צמודי קרקע, עם 736 התחלות בנייה חדשות (עלייה של 8% לעומת שנה קודם לכן).
לעומת התפיסה לגביה רוב תושבי האזור הם מהמגזר הדתי-לאומי, במציאות האוכלוסייה של יו"ש מורכבת כמעט שווה בשווה מחילונים, דתיים-לאומיים וחרדים. האוכלוסייה החילונית מרוכזת בערים אריאל, מעלה אדומים וביישוב אלפי מנשה, כמו גם במספר יישובים בשומרון כגון ריחן, סלעית, שקד, ברקן ובית אריה, הקרובים לקו התפר. הישובים האידיאולוגים הדתיים מרוחקים יותר לרוב מהקו. האוכלוסייה החרדית מרוכזת בערים ביתר עילית ומודיעין עילית, כמו גם ביישוב עמנואל.
קבוצת דונה בונה ביהודה ושומרון כבר שני עשורים, ועל פי אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי של הקבוצה, משום שהבנייה לא החלה כשממשלת הימין הוקמה, היא גם לא תושפע ממציאות פוליטית מסוימת, אלא מיוקר המחייה ומהדמוגרפיה. "הפרויקטים שהממשלה אישרה לאחרונה יגיעו לבנייה בעוד 4 עד 5 שנים, במקרה הטוב. בשנים האחרונות, על רקע התייקרות המחייה בתחומי הקו הירוק, הנגישות והקרבה למרכז הארץ ולירושלים, נרשמת תנועה גדולה ליהודה ושומרון. התחלנו לבנות באזור לפני שני עשורים במעלה אדומים ובביתר עילית. לפני עשור בנינו באלקנה ובאריאל ובהמשך בשערי תקווה".
בנגב ובגליל, אומר סבן, "אפשר לגור ביישוב כפרי, אבל הוא מרוחק מאזורי התעסוקה הגדולים. ביהודה ושומרון, לעומת זאת, אפשר להמשיך לעבוד במרכזי תעסוקה עם הכנסה גבוהה בתל אביב או בהרצליה. מעבר לכך, הישובים נמצאים במגמת צמיחה, רובם נותנים שירות טוב לתושב מבחינת חינוך וחברה, ועד לפני מספר חודשים גם המצב הביטחוני היה חיובי יותר".
סבן מסביר כי "זוג צעיר בישראל יכול לקנות היום דירת 4 חדרים ב-1.9 מיליון ₪, מחיר זול יחסית. בישובים קרובים יותר לקו הירוק כמו אלקנה, המחירים יקרים יותר. אורנית, הצמודה לקו הירוק, יקרה כבר היום, שם מחיר דירת 4 חדרים מגיע ל-2.4 מיליון ₪". לדבריו, קבוצת דונה עומדת לבנות בקרוב 680 יחידות דיור במודיעין עילית, "שם התכנון הוא למכור דירות 4 חדרים במחיר של 2.2-2.4 מיליון ₪".
עוד אומר סבן כי "היום אין כבר ישוב ביהודה ושומרון המאפשר תב"עות שלמות של צמודי קרקע. התכנית של היום מאפשרות אולי 20-30%, והשאר בבנייה רוויה. באלקנה ישנה בנייה של 7-8 קומות. נתון זה נובע בין היתר מביקושים ומחסור בקרקעות. הערים בישראל היום צפופות וההתרחבות היא רק באזור הזה. ישראלים שרוצים לעבור במרכז הארץ, זו האפשרות היחידה כיום למגורים בסגנון כזה. המחירים ביו"ש עומדים להיות מושפעים מהמחירים בתוך הקו הירוק.
עם זאת, סבן מודה כי יש לשוק ביהודה ושומרון סוגיות הדורשות פתרון. "פרויקטים חדשים לציבור הדתי-לאומי ולציבור חרדי נמכרים בקצב גבוה, משום שהמשפחות שלהם נמצאות שם באופן טבעי. עם זאת, כדי להביא אוכלוסייה חדשה בהיקפים גדולים, צריך להוריד את העניין הביטחוני מהשולחן. גם הנושא התחברותי דורש פתרון – אין רכבות, והתושבים מתבססים על רכבים פרטיים בלבד".
בתור חברה ירושלמית, סבן אומר כי "רוב הקבלנים בעיר היו תמיד מעורבים בפעילות ביהודה ושומרון. אנחנו מסתכלים על הפעילות שם בהיבט הכלכלי בלבד. במכרזים של אריאל ואלקנה לפני כמה שנים היינו לבד, אף אחד לא רצה לבנות שם. היתרון בנדל"ן הוא שמדובר בשוק מבוזר וכיום יש חברות רבות, בינוניות וגם קטנות, שבונות באזור. מי שלא מכיר את האזור לא יתחיל לבנות שם, כמו למשל חברות הממוקדות בתל אביב. אנחנו, לעומת זאת, יודעים לעבוד באזורי הפריפריה וגם ביהודה ושומרון. אנחנו לא מקובעים. אחרי הכל, עד לפני כ-14 שנה היו גם חברות שנמנעו מהשתתפות במכרזים מסוימים בירושלים".
"הדרך למימוש תכניות ביהודה ושומרון תיקח זמן זהה לכל תכנית אחרת בישראל"
לפני מספר שבועות אישרה הממשלה שינוי משמעותי בדרך בה תכניות בנייה מאושרות ביהודה ושומרון. אם בעבר היה נדרש אישור של שר הביטחון וראש הממשלה לכל שלב בקידום של התכנית, החל מההפקדה שלה ועד למתן התוקף, כעת לאחר החלטת הממשלה, מרגע האישור ולאחר קבלת אישור ראשוני מהדרג המדיני, יידרשו בהמשך אישורים של השר במשרד הביטחון בלבד, בצלאל סמוטריץ', בנוגע לכל שאר השלבים. מהלך זה צפוי לקצר משמעותית את הזמן הלוקח בין התכנון לבנייה בפועל. בהצעת ההחלטה אשר פורסמה על ידי משרד ראש הממשלה, נכתב "על פי המוצע, מעת שהדרג המדיני נדרש והחליט לאשר קידומה של תוכנית בשטח מסוים, לא יהיה צורך בהידרשות מחודשת בשלבים הנוספים שלאורך ההליך התכנוני".
לדברי ברששת, "עד היום תב"ע היתה יכולה לחכות במשך שנים רק מסיבות פוליטיות, על אף שהתקבלו כל האישורים לגבי התכנית. אם ההחלטה שאושרה לאחרונה אכן תתממש, לתכניות ביהודה ושומרון ייקח אותו זמן כמו כל תכנית אחרת בישראל עד ליציאה לפועל. החלטה זו תגביר את זרם היזמים שיגיעו ליהודה ושומרון. יזמים בלי אורך רוח כלכלי, לא היו מעוניינים לקחת חלק בבנייה ביהודה ושומרון עד כה, משום שהם לא ידעו כמה זמן ייקח עד שתכנית כלשהי תצא לפועל. כעת המצב צפוי להשתנות".
ברששת מוסיף כי "ביהודה ושומרון יש עדיין אפשרות להשיג מגדרים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, אשר הופכים לזן נכחד במקומות אחרים, ובמחירים זולים יותר. יש כבר יישובים בהם יש רשימות המתנה. הפניות לא מפסיקות. לצד זאת, הממשלה מקדמת מהלכים אחרים כמו סלילת כביש 60 החוצה את כל האזור, שיכלול תאורה ויותר נתיבים, וכביש עוקף חווארה רשם התקדמות משמעותית".
היום, אומר ברששת, "יש תחרות בין יזמים על קרקעות. פעם היה סיכון גדול יותר משום שהיו הקפאות בנייה. היום הסיכוי גדול מהסיכון, בעיקר משום שבחודש יוני האחרון הוחלט על קיצור הליכי הבנייה ביהודה ושומרון, והתפתחות זו צפויה לעזור".
"חלק מהבתים הפרטים באפרת עולים 4-6 מיליון ש"ח"
הבעלים של חברת 'שורשים', המשווקת פרויקטי נדל"ן ביהודה ושומרון, אוריה אלנקווה, אומר כי השאלה אינה 'האם לעבור ליהודה ושומרון' אלא 'איפה לגור ביהודה ושומרון'. "היום הביקושים גבוהים מצד זוגות צעירים, משפרי דיור ומהגיל השלישי. בישובים כמו עלי וברוכין, יש תופעה של זוגות מבוגרים מפתח תקווה אשר מגיעים כדי להיות קרובים לילדים ולנכדים. יש מקומות בהם המחיר הוכפל ואף שילש את עצמו. בישובים הסמוכים לגוש עציון, כמו נוקדים ותקוע, המחירים עלו משמעותית. עמוק יותר בשטח, בישובים כמו אפרת, אלעזר ואלון שבות, המחירים עלו במאות אלפים. באפרת, למשל, המחיר לפני ארבע שנים עמד על כ-15,000 ₪ למ"ר, והיום הוא עומד על 24,000 ₪ למ"ר. היום יש בתים פרטיים באפרת עם תג מחיר של 4-6 מיליון ₪. באלון שבות, הנמצא בסמוך לצומת גוש עציון, הבתים עולים 3-4 מיליון ₪".
ביישובים מרוחקים יותר, בדרום הר חברון או צפון השומרון, המחירים נוחים יותר "ומרוויחים שם את החלום לבית צמוד קרקע, ועדיין אפשר למצוא בתים על שטח של חצי דונם במחירים של 1.5-2 מיליון ₪", אומר אלנקווה. "אין נהירה לשם, זה נכון, אבל מי שמעוניין בבית צמוד קרקע והמחיר גבוה לו, יתרחק לפריפריה של הפריפריה – ככה זה בכל רחבי הארץ. במקרה הזה, מדובר על משפרי דיור בתוך יהודה ושומרון. אלא שגדלו באזור רגילים לאיכות חיים של קהילות וצמודי קרקע ולא מוכנים לוותר על כך, אבל מצד שני לא יכולים להרשות לעצמם לגור בישובים בהם גדלו".
לדבריו, "משולש הזהב" שמוביל לעליית מחירים הוא מסחר, תשתיות ותחבורה, ותעסוקה. "בשנים האחרונות נרשמה התפתחות מהותית בכל הנוגע לכבישים ותשתיות. יש לזכור כי פיתוח הכבישים מציל חיים לפלסטינאים ולישראלים גם יחד- מדובר באינטרס משותף. הצלע השניה, כאמור, היא מסחר. בשנים האחרונות נפתחו מרכזים מסחריים בתוך תחומי היישובים, במקומות בהם היה רק רמי לוי בעבר, וכיום יש בהם קופות חולים, בתי קפה, מסעדות, ומרכזי ספורט, כך שפחות צריך לנוע בכבישים. הצלע השלישית היא תעסוקה – היום נבנים מתחמי עבודה משותפים בשומרות ובגוש עציון, כמו מתחם 'הלולים', בברוכין יש מתחם בשם 'צוותא', מה שמאפשר לאנשים לקרב את התעסוקה למקום מגוריהם".
"אנחנו יכולים לפתור את בעיית הדיור של גוש דן – תנו לנו קרקע"
כאשר שואלים את ראש המועצה האזורית שומרון, יוסי דגן, מהו האזור המבוקש ביותר בישראל כיום, הוא אומר ללא היסוס שמדובר ביהודה ושומרון, ובפרט השומרון. "המועצה שלנו מובילה מבחינת קצב צמיחה, עם 6-8% גידול בשנה. רואים את זה בכל המדדים, ומחירי הדיור עולים בקצב משמעותי. האוכלוסייה שמגיעה לעזור מגוונת מאי פעם, גם מבחינת השקפה פוליטית", לדבריו.
אם הממשלה תשחרר יותר קרקע, אומר דגן, "אנחנו יכולים לפתור את מצוקת הדיור של גוש דן. כל מי שמבין נדל"ן יודע כי כל בית בשומרון הוא פחות דירה ברוטשילד. עתודות הקרקע בשומרון עומדות על מיליוני דונם ריקים. השומרון הוא פריפריה קרובה, רק 20 דקות מתל אביב. אנחנו עושים סקר שביעות רצון כל שנה והיא עומדת על 85%. מרבית התושבים מרגישים בטוחים. כמובן שיש שיאים של בעיות ביטחוניות, כמו עכשיו. אבל האזורים בשומרון שיש בהם התיישבות רבה, כוללים גם רמת ביטחון גבוהה יותר".
לדברי דגן, בימי ממשלת אולמרט, נוצרו הרבה 'שסתומים פוליטיים', כך הוא מגדיר אותם, שמטרתם היתה עיכוב אישורי הבנייה. עם זאת, היוזמה העדכנית של הממשלה לקיצור התהליך והעברתו לידי השר סמוטריץ', תקל על כך מעכשיו.
"מדינת ישראל קראה לנו לשבת באזור. אין סיבה שראש הממשלה ושר הביטחון יעסקו בכל גן ילדים שצריך לבנות ביישובים. אולמרט רצה להפוך את ההתיישבות להיבט פוליטי. הסיפור האמריקאי מנופח גם הוא ומשתמשים בו לצרכים פנימיים בישראל. הלחצים הבינלאומיים מהווים כלים עבור הצדדים. הסיפור מבחינתי הוא מדיניות הפנים של ישראל. אני מקווה שהחסמים הביורוקרטיים יוסרו. ראשי המועצות באזור מכווננים לנושא הבנייה. כל יזם שמגיע לבנות ביו"ש מקבל ליווי. היום אנחנו הרבה יותר רעבים לבנייה. ב-7 שנים חתמתי על כ-7,000 היתרי בנייה". בחודש אפריל האחרון הודיע משרד התחבורה על סיכום עם האוצר על תכנית חומש אשר תכלול השקעה של 50 מיליארד ₪ לקידום התחבורה בישראל, וכי היא תכלול בין היתר השקעה של מיליארדים בתשתיות הדרכים ביהודה ושומרון והפיכת הכבישים לבטוחים יותר.
בתחילת חודש יולי האחרון הודיע משרד התחבורה על פתיחת כביש לב יהודה – לוינגר, אשר נסלל בהשקעה של 300 מיליון ₪ ומהווה שדרוג והרחבה של כביש 60. הכביש החדש צפוי להקל על התנועה מצומת גוש עציון לכיוון דרום לכיוון קריית ארבע – חברות ודרום הר חברון, והוא נסלל מתוך מטרה להרחיק את התנועה מאזורי המגורים בכפרים בבית אומר ואל ערוב, להרחיב את הכביש ולשפר את הזרימה ורמת הביטחון של הנוסעים. בנוסף, נפתח כביש עוקף שומרון ומקודם מנהור כביש גוש עציון והחיבור שלו לכביש בגין בעיר הבירה.
לדברי דגן, "הכבישים הם אבן בוחן לצמיחת ההתיישבות יותר מהיתרי הבנייה. אני נאבק על סלילת כבישים. כביש עוקף חווארה ייפתח בעוד שישה חודשים, העובדות בעיצומן גם על הכפלת כביש 446, כביש 60 ובקרוב ייצאו לדרך פרויקטים נוספים. אנחנו מתרכזים לא רק בבנייה עצמה – פרסמנו תכנית חומש לחינוך, הקמנו את קרן קולנוע שומרון, קבוצת אליצור שומרון בכדורסל. היום אנחנו כבר לא מעבר להרי החושך".
הפרסום על ההקפאה סותר את המציאות בשטח
לפני שבוע התווסף עוד טוויסט בעלילה, על רקע פרסומים כי ראש הממשלה יתחייב בפני ארה"ב על הקפאת הבנייה בהתנחלויות על סוף השנה הנוכחית. בלשכת ראש הממשלה מיהרו להכחיש את הפרסומים, אך בכל מקרה הפרסומים הם תזכורת נוספת למעמד של יו"ש, אשר אינו זהה חוקית ופוליטית לשאר חלקי הארץ.
ברששת מוסיף כי "כל הממשלות, עוד מימי רבין ופרס, כולן קידמו בנייה ביהודה ושומרון. לא תהיה בעיה לעצור את זה. בסופו של דבר נתניהו מחליט, אבל השותפים שלו לא יאהבו את זה". בכל מקרה, אומר בר ששת, "הפרסום סותר את ההתנהלות של הממשלה בפועל: "רק לאחרונה אושרו אלפי יחידות דיור, אני לא רואה אופציה שלא לבנות. יש בנים ממשיכים ביישובים, הרבה זוגות צעירים במצוקת דיור גדולה מאוד, משום שהפתרון שלהם כרגע הוא רק ביהודה ושומרון. אני לא רואה איך משהו יעצור את זה".
עצירת הבנייה ביהודה ושומרון, אומר דגן, "תשפיע על בנייה במקומות אחרים במדינה. היום ישנה מצוקה גדולה מאוד בבנייה וחלק מהישראלים מוצאים פתרונות דיור ביהודה ושומרון. אם לא יתחילו לבנות אלפי יח"ד עכשיו, אלפי משפחות צעירות יצטרכו למצוא פתרונות אחרים – ואיפה זה יכול לקרות? רבים גרים בבנייה זמנית, בקרוואנים, ומחכים במשך שנים עד לבניית קבע, כאשר לאורך השנים מבטיחים להם הרבה הבטחות.
חברת 'הר כביר' בונה ביהודה ושומרון כבר 22 שנים. מנכל הר כביר, יקי יונגריס, אומר כי עולם היזמות ביהודה ושומרון השתנה לחלוטין מאז תחילת הבנייה באזור. "נהיה כאן צפוף יותר מבחינת כמות החברות שעובדות כאן, ויש באופק עוד חברות גדולות שייכנסו לבנות, משום שהערך של אזור השומרון עלה מאוד. עם זאת, מי שקונה ביהודה ושומרון מגיע לרוב מאוכלוסייה מקומית שהיא 'שבויה'. תושבי האזור שנשארים כאן. אני לא יודע עד כמה הממשלה הנוכחית עשתה פה שינוי עד כה, בשטח אני לא מרגיש דברים שמשתנים לעת עתה בכל הנוגע להתנהלות המנהל האזרחי. אם הסמכויות יעברו לשר סמוטריץ' והדברים יתחילו להתקדם, זה יהיה נפלא מבחינתי. עם זאת, ההחלטה שהתקבלה עדיין לא מיושמת בשטח".
לסיום, יונגריס מעריך כי מספר התושבים ביהודה ושומרון יגדל וגם הווילות ייעלמו עם הזמן. "חובה להיכנס יותר לבנייה רוויה – אין מה לעשות. אם רוצים להגדיל את האוכלוסייה, אי אפשר לתפוס שטחים. השלב הבא הוא בנייה בבקעת הירדן. לדעתי במהלך העשור הקרוב המגמה הולכת לשם, משום שהשטחים שאפשר לבנות עליהם ביהודה ושומרון ייגמרו".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.