ירידה דרמטית חלה בהיקף התחלות הבנייה למשרדים ברבעון הראשון של 23', על רקע ההיצע הגבוה והריבית הגבוהה אשר השפיעו על המצב. חברת שיווק הנדל"ן "נווה העיר" ערכה ניתוח של נתוני הלמ"ס עבור מרכז הנדל"ן ומצאה כי ברבעון הראשון של 23' התחילה בנייה של 174 אלף מ"ר בשטח משרדי, המבטאת הערכה של קצב בנייה שנתי של כ-700 אלף מ"ר, לעומת שנת 22' בה החלו להיבנות 1.286 מיליון מ"ר למשרדים- ירידה של כ-46% בקצב הבנייה.
נתון נוסף שעלה הראה כי אחוז התחלות לבנייה של משרדים מתוך כלל התחלות הבנייה עמד ברבעון הראשון על 4.4% לעומת 22' בה היה נתון של 7.6%.
בבנייה לייעוד מסחרי הייתה ברבעון הראשון עלייה של 6%, עם תחילת בנייה של 142 אלף מ"ר, כלומר קצב שנתי מוערך של 568 אלף מ"ר לעומת 535 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 22' כולה, במידה שקצב הבנייה יישמר. מכלל התחלות הבנייה לייעוד מסחרי, משקל התחלות הבנייה עמד ברבעון הראשון על 3.5%, לעומת שנת 22' בה עמד על 3.2%.
מנכ"לית נווה העיר, דורית סדן, טוענת כי ניתן לראות כיום מגמה של צמצום בשטח משרדי בביקוש חברות ועסקים. "אם לפני שנתיים היה ביקוש שטחים של 500-1500 מ"ר, היום הביקוש הגבוה הוא למשרדים קטנים בשטח של עד 150 מ"ר, בעיקר בקרב חברות ההייטק. חיפוש שטחים גדולים של קומות שלמות על ידי חברות כמעט ולא קיים".
על פי סדן, גם בשוק המסחר חלה ירידה, כאשר רוב החברות כבר לא שוכרות שטחי מסחר עצומים. "עליית הריבית החדה שגרמה לעלויות מימון גבוהות, ההאטה הכללית בשוק שגרמה לצמצום בהוצאות של חברות עקב משבר ההייטק, העבודה מהבית שאיתנו גם 3 שנים אחרי משבר הקורונה וגם יוקר המחיה שמוביל להידוק חגורות בקרב חברות ועסקים- כל אלה מהווים סיבות לשינוי בסוג הביקוש. אם לא יהיה מהפך בתחום ההייטק ובשוק הנדל"ן, להערכתי המגמה הזו תישאר איתנו בשנים הקרובות- אני לא צופה מכירה או השכרה של שטחי ענק, אלא המשך התמקדות בשטחים קטנים".
אם מסתכלים על נתוני התפלגות התחלות הבנייה לפי ייעוד, נראה שמגורים תפסו נתח של 71% עם 2.837 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות ברבעון הראשון, בהשוואה לאחסנה ותעשייה שם החלו להיבנות 9% (359 אלף מ"ר), לייעוד משרדים החלו להיבנות 4.4% (174 אלף מ"ר, ייעוד מלונות עם 4% (151.5 אלף מ"ר), עבור מסחר 3.5% (142 אלף מ"ר), עבור מבני חינוך 2.7% (107 אלף מ"ר), מבנים ציבוריים עם 2.7% (98 אלף מ"ר), עבור תקשורת ותחבורה 1.6% (62.5 אלף מ"ר), עבור חקלאות 1.3% (50 אלף מ"ר) ולייעוד מבני בריאות כ-0.5% (14 אלף מ"ר).
פתח תקווה שוברת שיאים
בראש דירוג הערים שמובילות בהתחלות בנייה לשטח משרדי ניצבת פתח תקווה, עם נתון של 50.5 אלף מ"ר עבור משרדים שהחלו להיבנות בה ברבעון הראשון. נתון זה מהווה זינוק חד לעומת כמות השטח שהחל להיבנות בה ב-22' כולה אז עמד על כ-22 אלף מ"ר.
אחרי פתח תקווה ניצבת חיפה, בה החלו להיבנות 24.5 אלף מ"ר של שטח משרדי (ב-22' החלו להיבנות בה 187.5 אלף מ"ר), במקום השלישי נמצאת רחובות בה החלו להיבנות 17.5 אלף מ"ר, רביעית נמצאת ירושלים עם 17 אלף מ"ר, אחריה עכו חמישית עם 14 אלף מ"ר. דווקא תל אביב, בה בשנים האחרונות החלו להיבנות מאות אלפי מ"ר לייעוד משרדי, נרשמו ברבעון הראשון בהיקף מזערי 224 מ"ר בלבד של התחלות בניה.
יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, מסביר שבפתח תקווה קיימים היום שטחי משרדים בהיצע גדול ושגם לאחר העלייה בריבית, התחלות הבנייה בעיר נמשכו. "בשנים 23-25 יהיו זמינים לשוק 467 אלף מ"ר של שטחי משרדים שנבנים בעיר, חלקם נבנים בשלבים ונפרסים על מספר רבעונים של התחלות בנייה. הדבר מראה על החוזק של העיר. אני מאמין שחברות הבנייה הגדולות והמבוססות, למרות גובה הריבית, ימשיכו בבניית שטחי משרדים. הן יבנו את הפרויקטים בשלבים על פני כמה רבעונים לפריסת ההוצאות".
ובצמרת הבנייה למסחר - נתיבות
העיר נתיבות מובילה ברבעון הראשון של 23' בניתוח התחלות הבנייה בייעוד מסחרי. ברבעון הראשון החלו להיבנות בה 47 אלף מ"ר של שטחי מסחר, לעומת שנת 22' בה נבנו בה 0 מ"ר. אחריה ניצבת העיר מודיעין בה חלה עלייה דרמטית לנתון של 12 אלף מ"ר שהחלו להיבנות למסחר, לעומת שנת 22' כולה בה החלו להיבנות רק 762 מ"ר. למקום השלישי הגיעה באר יעקב בה נבנו 11 אלף מ"ר לעומת 0 מ"ר ב-22', רביעית נמצאת תל מונד עם 10,000 מ"ר לעומת 97 מ"ר בלבד ב-22', חמישית הגיעה כפר יונה עם כ-10,000 מ"ר לעומת 0 ב-22'. תל אביב ירדה מהמקום השני בשנת 22' למקום ה-13 עם כ-2300 מ"ר בלבד שהחלו להיבנות בה ברבעון למטרות מסחר.
חן גור לוטן, מנהלת תחום הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין, אומרת כי "בשנים האחרונות חלו שינויים בתחום המסחר שהמקור שלהם עוד בתקופת הקורונה ואיתנו עד היום- קיימת העדפה למרכזים שכונתיים וקטנים בקרבה לבית בניגוד לקניוני קניות ענקיים והומי אדם. הציבור עבר שינוי בהרגלי הצריכה מה שמשפיע גם על העיריות, שהחלו מעדיפות קידום שטחים מסוג זה בתוכניות המתאר של הערים שלהן".
לדבריה, "העיר נתיבות מובילה בבנייה של שטחי מסחר ברבעון, כמו גם ערים קטנות נוספות כמו כפר יונה ומודיעין. ראשי ערים רצו לצמצם את תופעת ה'יוממות' בערי השינה לפיה אנשים יוצאים בבוקר מהעיר לעבודה וחוזרים אל העיר רק בערב, ולכן מקדמים אזורים של שימוש מעורב למסחר ותעסוקה וגם למגורים, והדבר בא לידי ביטוי בנתונים".