אמנם ההחלטה לביטול תכנית תמ"א 38 בעוד שנה וחצי נפלה כבר בנובמבר 2019, אך החלטת ממשלה בעניין טרם התקבלה. כשברקע מתרחשות בישראל מערכות בחירות חדשות לבקרים, בקרב גורמים בענף נוצר חשש ממשי לחוסר וודאות, מאחר שלא סופקה עדיין תוכנית חלופית מספקת וראויה. לא רק זאת, לא ברור האם ביטול התכנית יתרחש גם בהיעדר תוכנית חלופית שתספק מענה לתרחיש של רעידת אדמה.
החלופות שנמצאות בדיון בימים אלה נועדו להסיר אי וודאות בפרויקטים באמצעות מספר כלים, ביניהן הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות, וייעול התהליכים באמצעות ייעוד ציבורי כחלק ממבנה שנכנס לתהליך התחדשות עירונית, במטרה לתת מענה למחסור בשטחי קרקע פנויים.
הכוונות טובות - אבל מה צפוי לקרות בפועל אחרי אוקטובר 2022?
על הנייר הכוונות טובות ונבחנות כל הזמן חלופות, אבל אז נכנס ההיבט הכלכלי לתמונה. "היתרון העיקרי בתמ"א 38 במתכונתה הקיימת, הוא ההטבות השונות במיסוי הניתנות ליזמים. הטבות אלו מאפשרות ביצוע פרויקטים ברמה גבוהה ומימון כל השירותים הניתנים לדיירים, לצד רווחיות נאותה עבור היזמים," אומר נדב בר טורא, בעלים שותף בחברת "רוש בריא 38 בע"מ" לפיקוח ותיאום עבור דיירים בהתחדשות עירונית.
"עם פקיעת התוכנית, ההטבות הללו עלולות לעבור שינוי מהותי לרעה ואפילו לביטול וברגע שהרווחיות או ההיתכנות של פרויקטים תצטמצם עקב ביטול ההטבות במיסוי, ובעקבות זאת יידרש צמצום בהוצאות היזם על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי, אחת ההוצאות שעלולות לעמוד במוקד הניסיונות לביטול היא פיקוח מטעם דיירים על פרויקטים להתחדשות עירונית. יתכן שהתקציב של המפקח יהיה כל כך נמוך שלא יתמנה מפקח בכלל, או שיתמנה מפקח בשכר נמוך ואז איכות השירות ששומרת על זכויות הדיירים במסגרת הפרויקט תיפגע."
מה הופך את מפקח הדיירים לציר החשוב ביותר עבור בעלי הדירות במסגרת התחדשות עירונית?
מפקח הדיירים, הוא למעשה אחת משתי הדמויות הראשונות והחשובות ביותר שנכנסות לתמונה כשפרויקט מתגבש, ומלווה את בעלי הדירות לצד עורך הדין. שעה שעורך הדין עובד על הצד המשפטי, מפקח מכין מפרט טכני עליו יתמודדו היזמים במסגרת מכרז, וקובע מה יופיע בו. המפקח בוחן את היזמים השונים במסגרת המכרז ואת יכולתם לעמוד במפרט, זאת כדי להבטיח לדיירים את איכות הפרויקט המוגמר.
"כאשר היזם מתכנס לתכנון לצורך בקשה להיתר בנייה, אנחנו מבצעים בדיקה לפי מספר פרמטרים: שהתכנון משקף את ההסכם שסוכם בין היזם לדיירים ואת המפרט הטכני, שזכויות הדיירים בתכנון הזה לא נפגעות ושקיים היגיון תכנוני," מסביר בר טורא.
"בזמן שהיזם מעוניין במפרט כמה שיותר רזה ומעורפל, המפקח מצדו דואג לפירוט כמה שיותר ברור וחד משמעי," מוסיף ערן רושו, בעלים שותף ב"רוש בריא 38 בע"מ", "אנחנו מבססים כמה שיותר וודאות ובהירות בשלבים מוקדמים בתהליך, כך שהפרויקט והדיירים ייהנו מוודאות, שקט, וכמה שפחות ליקויי בנייה בסופו."
להתקדם לתמ"א 38 - למה כאן ועכשיו?
"דווקא בגלל אי וודאות ודוחק כלכלי מצד היזם, צריך להקפיד שבעתיים על מפקח טוב ולהתעקש על התמורות שלו, כדי שיוכל לפעול בחופשיות ובלי לחצים של היזם," מסביר רושו, "עצם העובדה שנוצר סד זמנים מאד ברור שכל מה שנכנס לתהליך עד אוקטובר 22' נהנה מתמריצים ויש לגביו וודאות, זה מייצר הזדמנות. גם היזמים נמצאים באותה דילמה והם מבינים שכדאי לסגור כמה שיותר פרויקטים עכשיו כי לא יודעים מה יהיה אחר-כך. מפקחים מסייעים לנציגויות הדיירים להוביל תהליך לחתימת הסכם והגשת תכנית לפני פקיעת תכנית תמ"א 38, ובשיקלול כל ההיבטים האלו, נוצרה הזדמנות להתקדם ולממש פרויקטים כל עוד ניתן."