פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נתקעים בגלל דיירים בודדים שמכל סיבה שהיא מסרבים להסכים עם תנאי העסקה או עם התמורות שהם עתידים לקבל בעוד שנים מעטות. עד היום דיירים-סרבנים כאלה זכו להגנה מצד המחוקק ונחשבו לצד החלש, אך לאחרונה המגמה השתנתה ובתי המשפט החלו לנקוט צעדים ולהפעיל סנקציות נגד דיירים כאלה, במטרה לאפשר לפרויקט להתקדם.
"חשוב להבחין בין דייר סרבן שמטרפד עסקה לדייר סרבן שבאמת מרגיש שזכויותיו נפגעו", מסבירה עו"ד רוית סיני, מומחית בייצוג דיירים בתמ"א 38 ופינוי-בינוי. "לפעמים מספיק להסביר לאנשים מדוע העסקה הזו כדאית ולשכנע אותם לחתום. אגב, הרבה פעמים מופעל מצד היזם לחץ מיותר כבר בתחילת הפרויקט, שאם הדייר-הסרבן לא יחתום, תוגש נגדו תביעה בבית משפט. חשוב להסביר: לא ניתן לתבוע דייר סרבן לפני שהתקבל אישור להוצאת היתר בנייה. כל עוד אישור כזה לא התקבל, אין אפשרות לתבוע".
אבל עד היתר בנייה יש עוד כמה שלבים, היזם צריך להכין תוכנית ולהגיש אותה לאישור הוועדה. מה אחוז הדיירים שחייב לחתום על ההסכם כדי לאפשר ליזם להתקדם?
"עד היום החוק קבע ש-80 אחוז מהדיירים חייבים להיות חתומים, כדי שהיזם יוכל להגיש בקשה להריסה או פינוי-בינוי", מבהירה עו"ד סיני. "החוק הזה הולך להשתנות בקרוב במסגרת חוק ההסדרים שכבר עבר בקריאה ראשונה בכנסת והרוב הדרוש יהיה 66 אחוז בלבד, מה שיאפשר לפרויקטים רבים להתקדם. עם זאת, כמובן שצריך לזכור, שכדי לקבל את ההיתר עצמו, צריך להגיע ל-100 אחוז דיירים חתומים".
איך אפשר להבדיל בין דייר שמטרפד את העסקה לדייר שבאמת מרגיש שזכויותיו נפגעו?
"קיימים שלושה קריטריונים: הראשון ביניהם בודק האם העסקה כלכלית", מבהירה עו"ד סיני. "קודם כל, מבחינת היזם ברור שהעסקה כלכלית, אחרת היא לא הייתה יוצאת לפועל. ומבחינת הדייר צריך להבין שרווחיות מבחינתו זו לא רק הגדלת שטח הדירה, אלא גם תוספת מרפסת שמש, או חניה. כולנו הרגשנו מצוין מה זה לחיות בלי מרפסת בסגר הראשון. אגב, עלות הוספת מרפסת וממ"ד יכולה להגיע לעתים ל-200,000 שקל, סכום לא מבוטל".
"הקריטריון השני בודק האם ההסכם שומר על הדיירים. האם לכל דייר יש את כל הערבויות הנדרשות כדי להגן עליהם במקרה והיזם יפשוט רגל או בכל מקרה אחר בו לא תסופק להם התמורה", היא ממשיכה, "והקריטריון השלישי נוגע בנקודה הכי רגישה, שבדרך כלל יוצרת את המחלוקת והוא בודק האם התמורות בין הדיירים מאוזנות. וכאן תמיד נתקלים בתופעה בה כל דייר בודק מה קיבלו האחרים".
אז מה הפתרונות שאפשר להציע?
"זה מאד תלוי בכל פרויקט לגופו. למשל, אם הדיירים מסכימים שלאנשים מבוגרים צריך לתת הטבות מבחינת מיקום הדירה או החניה, יש אמנם חוסר שוויון, אבל הוא בידיעה ומוסכם על כולם וגם כל הדיירים שותפים להחלטה. לעומת זאת, כשהדייר מטרפד את העסקה, הוא לא יסכים לשום דבר, ולפעמים גם ידרוש להחליף את היזם. גם כשהעסקה טובה לו באופן אובייקטיבי, אבל הוא לא מוכן לקחת אותה, או שהוא רוצה משהו מעבר בלי שהאחרים יידעו. למשל, אם מציעים חלוקת הדירות בשיטת המכרז ומישהו מסרב לשיטה זו בתוקף – רוב הסיכויים שמדובר כאן במטרפד עסקה, אדם שיש לו אינטרס סמוי. דייר שבאמת ובתמים מעוניין בהצלחת הפרויקט, ידע להתמקד בעיקר ולא בתפל וזה כבר תפקידו של עו"ד להראות ולהסביר לו את זה".
ובמידה הקריטריונים מצביעים על כך שאכן מדובר במטרפד העסקה מה השלב הבא?
"מגישים תביעה לבית משפט. לערכאות משפטיות אין היום סבלנות לאנשים כאלה ובדרך כלל תוך שלושה עד ארבעה חודשים מופעלות נגדו הסנקציות".