האם בעלי דירות סביב המטרו עלולים לאבד את נכסיהם?

לפני מספר חודשים אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מתווה פשרה בנוגע לתמ״א 38 בקרבת תחנות המטרו: זו תוקפא לחלוטין במרחב של 100 מטרים מתחנות המטרו, אם כי לא על היתרים שכבר ניתנו. המשמעות בפועל היא עצירה של עשרות פרויקטים שנמצאים בשלבי קבלת היתר, והקפאה תכנונית לזמן ארוך מאוד.  

בנוסף, בתחום הטבעת הראשונה של כ-300 מטרים מתחנות המטרו היתרים יינתנו רק לאחר אישור יו״ר ועדה מחוזית ומתכנני המחוז, רק לאחר שמהנדס הוועדה המקומית מצא כי אין בהיתר כדי לפגוע באפשרות לתכנון מתחמי.

במועצה הבינו כי המשך קידום היתרים נקודתיים מכוח תמ״א 38 במרחבי המטרו עלול לסכל את מימוש פוטנציאל הבינוי המסיבי סביב התוואי, ועל פיה שואפים לאזן בין הצורך להתחדשות כוללת ומואצת במרחב סובב תחנת המטרו, לבין האפשרות להתחדשות נקודתית.

חשוב להבין שלמטרו שלושה רבדים: התכנון, הקניין והמימון, כשבראש מעייני הוועדה הוא האופן שבו ימומן הפרויקט שעלותו מוערכת ב-150 מיליארד שקלים. ״מדובר באינטרס ממשלתי, היות ששליש מהמימון אמור להגיע מתוך תוספת הזכויות בתוואי המטרו״, מסביר עו״ד אביב טסה, בעלים של משרד עורכי דין - אביב טסה, המתמחה בהתחדשות עירונית, אודות מה שמוכר כיום כ׳מס מימון המטרו׳, ״ההקפאה היא מחשבה נכונה, אבל התכנון צריך להיות מואץ, שלא באופן שמוכר בישראל, שבה ההליך התכנוני הולך לאט.״

הפשרה שהושגה מקפיאה הלכה למעשה 51 פרויקטים שלא יקודמו, שהם 691 יחידות דיור שלא ייבנו בעת הזו, וככלל צפויה להשפיע על 1,464 מבנים שנבנו לפני 1980 ושתמ״א 38 הייתה יכולה להיות רלוונטית לגביהם.

נקודה בעייתית נוספת שעו״ד טסה מציף היא את חוסר הוודאות התכנונית. הזכויות המועצמות תתקבלנה רק ביום שתוגש הבקשה להיתר. המשמעות בפועל היא שאם בקשה להיתר תתבצע כמה שנים לאחר ההפקעה, לא יהיה ניתן להגיש תביעה לירידת ערך באופן רטרואקטיבי, אף שההפקעה התרחשה כבר בעבר.

״דבר נוסף הוא שבין רשות מוניציפלית אחת לשנייה אין את אותה גישה״, הוא מציין, כאשר בהמשך מי שתישא בנושא התשלומים היא הרשות המקומית בזמן שהמדינה היא זו שמפקיעה את הקרקע. ״חסרה ראייה רוחבית ואחידה בין הרשויות מבחינת פיצויים והפקעות, ולא חל חוק אחד על כולן, הדבר הזה גורם לאנדרלמוסיה וחוסר וודאות.״

נמצאים בתוואי המטרו? כך תפעלו
תחום ההתחדשות העירונית הוא עולם שלם שמדינת ישראל צועדת אליו בצעדי ענק, והתווספות נושא המטרו שצפוי לשנות את פני כל אזור המרכז בשנים הבאות מייצר אתגרים רבים. ״אנחנו נמצאים בתקופה מבלבלת, אבל חשוב לא לשבת ולהגיד שתחכו עד שכל החוקים יעברו״, מפציר עו״ד טסה, ״לרוב הערים במרכז יש גם מנהלות עירוניות של התחדשות עירונית ברשויות שדרכן ניתן לייצר ׳אבא ואמא׳ לכתובת שלכם, וכל שינוי שצפוי באזורכם יובא לידיעתכם.״

על מנת להתנהל באופן יעיל מול המנהלות העירוניות, חשוב להיעזר בצוות אנשי מקצוע בראשות עורך דין, אדריכל ושמאי. ״לצוות כזה קיימים הכלים לפנות לכל רשות ורשות על מנת להשתלב בתכנון הצפוי בתוואי. ככל שבעלי נכסים יקדימו לפנות לעיריות, כך יוכלו להיות גורם משפיע יותר בתכנון שבסביבת תחנות המטרו. מי שיתקדם ולא ימתין יוכל לייצר וודאות והשבחה באמצעות קבלת החלטות עקרוניות כבר בעתיד הקרוב״, מסכם עו״ד טסה.

משרד עורכי דין אביב טסה הוא משרד בוטיק המתמחה בתחום הנדל"ן, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית. המשרד מונה עורכי דין אשר מתמחים בענף המקרקעין ובעלי ידע וניסיון רב בתחום, בשיתוף פעולה עם בעלי מקצוע מהשורה הראשונה כגון אדריכלים ושמאים, ונכלל ברשימת עורכי הדין המצטיינים בתחום ההתחדשות העירונית במדריך הדירוג הישראלי המוביל Dun's 100, BDI, מדל"ן ועוד.

כתבה שיווקית שנכתבה בחסות משרד עורכי דין אביב טסה.