הנה משהו שכנראה לא ידעתם: שנת 2021 הסתמנה כשנה המוצלחת של העיר אופקים בכל מה שנוגע לתכנון בנייה ופיתוח תעסוקה, תעשייה ומסחר. העיר שסבלה מדימוי בעייתי כעיר שמנותקת מאזורים מרכזיים בדרום, כמו גם קיפאון דמוגרפי עד לפני 7 שנים, הרימה את הראש ומבצעת בימים אלה מתיחת פנים רצינית, ונראה שזה ממש לא עומד להסתיים בקרוב. לאחר שנפתחה תחנת רכבת שקיצרה את זמני הנסיעה מהעיר למרכז, ונחתם הסכם גג שצפוי להוסיף לעיר יותר מ-12 אלף יחידות דיור בשנים האחרונות, אפשר לומר שאופקים עלתה על המסלול הנכון ולראש העיר איציק דנינו אין שום כוונה לעצור.
״בשנים האחרונות קלטנו כ-10,000 תושבים חדשים ועוד 10,000 נמצאים בדרכם למתחמים שמשווקים בימים אלה,״ סיפר ראש העיר איציק דנינו לאתר ice רק לפני מספר חודשים, ״מדובר למעשה בהכפלת מספר התושבים בכעשר שנים בלבד".
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לסוף שנת 2021 מתגוררים באופקים קרוב ל-34,000 תושבים, עם גידול שנתי של האוכלוסיה בקצב של 6.2 אחוז דנינו שיתף כי לעיר מגיעה אוכלוסייה צעירה וחזקה, ולא כתוצאה מגלי עלייה לישראל, אלא מרצון של אוכלוסייה איכותית להגיע למקום שמספק דיור בר השגה, שקט כלכלי, חיי קהילה, חינוך ושירותים מוניציפליים.
״אופקים היא פנינת הנדל״ן הבאה, והיא צפויה להכפיל ואף לשלש את כספם של משקיעים, ותאפשר גם לזוגות צעירים להתחיל ממשהו שבאמצעותו יהיה ניתן אחר כך לקנות את דירת החלומות איפה שרוצים״, אומרת שרון דידי, מומחית להשקעות נדל"ן בישראל והבעלים של מרכז "שרון דידי יזמות ושיווק נדל"ן", ״אנשים צריכים להבין שנדל״ן הוא עוגן כלכלי שניתן למנף, ועליהם לייצר תוכנית עבודה ל-5-10 השנים הקרובות. המטרה שלנו כמשקיעים היא לזהות את היעד הנדל״ני שעומד לתת את התנופה לפני שכולם מזהים אותו. כלומר, במחיר הזול ביותר שנוכל להשיג עבור ההשקעה שלנו, וכמובן לדעת שהעתיד עוד לפנינו כאשר הוא צופן עליות נוספות. חשוב להסתכל לא רק על התשואה המיידית שנקבל משכירות הנכס, אלא גם על ההשבחה העתידית שלו, הרווח ההוני שלי כתוצאה מרכישת הנכס״.
את הפוטנציאל הזה בדיוק זיהתה דידי בעיר הדרומית והבינה שזה המקום שכדאי להשקיע בו במציאות שבה מחירי הדיור ממשיכים לדהור כלפי מעלה, וכן, כדאי לדבר עליהם.
המירוץ לפיתוח העיר אופקים כבר נמצא בשיאו
כבר נדמה שתקופה ארוכה לא שמענו על סדרי גודל של מחירים כפי שמוצעים בשכונות החדשות והמתפתחות של אופקים, כדוגמת שכונת הפארק, חורשת נח ואפיקי נחל; לדוגמה, מחירי הפריסייל לדירות 5 חדרים באזור שכונת חורשת נוח שבה צפויות להיבנות 1,100 יחידות דיור, עומדים כיום על פחות מ-1.4 מיליון שקלים.
אחת הסיבות שעומדת מאחורי המחירים השפויים, מעבר לעובדה שפריסייל מוזיל את מחיר הדירה ביותר מ-150,000 ש״ח לעומת מחירה כשתהיה בנויה, היא בין השאר שמדובר בשכונה שמוקמת מאפס, ולדברי דידי יש לראות בזה פוטנציאל אדיר: ״הראשון שבא ושם את הסיכה בשכונה שמוקמת מאפס קונה במחיר הנמוך ביותר״, היא מסבירה, ״עוד שנה המחירים יהיו יותר גבוהים. כשאנחנו תופסים את המכירה בפריסייל שלה וכשהיא עדיין לא נמצאת בשלב השיווק ההמוני כמו שלטי חוצות ופרסומים, אנחנו מגיעים בשלב שבו אנחנו מקבלים את מירב ההטבות, גם מבחינת המחיר.״
למה עכשיו זול ועוד שנה יותר יקר? הסיבה פשוטה: המירוץ לפתח את אופקים כעיר מתקדמת, מחוברת לדרום ומזמינה תעסוקתית, כבר נמצא בשיאו. ברשות מקרקעי ישראל לא הותירו מאחור את 4,770 יחידות הדיור שצפויות להיבנות בשכונת הפארק, חורשת נח ואפיקי נחל ובאזור צפויים להיבנות תשתיות ואזורי תעסוקה שיתאימו להיקף גידול האוכלוסייה הצפוי. בשנה שעברה, למשל, רכשו רמי לוי שיווק השקמה ורשת יוחננוף מגרשים שישמשו לתעשיה, מסחר וגם מבני ציבור שישמשו לרווחת התושבים.
״מדובר בהשקעה של 4 מיליארד שקלים בתעשייה באופקים. בעוד 3-4 שנים יהיו הרבה יותר מקומות עבודה לתושבים שמתגוררים בעיר - וזה יקפיץ אותה״, מסבירה דידי, ״אנחנו נראה שיפור של חיי הקהילה, לצעירים יהיה מה לעשות בעיר; יתווספו פארקים לילדים לאלו הקיימים גם היום, מבני ציבור שיתאימו למשפחות צעירות, קרית חינוך, ומהצד השני, אי אפשר להתעלם מהעובדה שמדובר בעיר עם הטבת מס של 18 אחוז כעיירת פיתוח, כך שלזוג צעיר או למשפחה צעירה תישאר יותר הכנסה פנויה לשלם שכירות או את תשלומי המשכנתא, לצרוך יותר ולחיות ברווחה גדולה יותר״.
מתחברת למטרופולין באר שבע
רבות דובר על הניתוק התחבורתי שסובלות ממנו ערים בדרום, למרכז בכלל ולערים מרכזיות באזור כדוגמת באר שבע בפרט. בתוך שנתיים אופקים עומדת להיפרד מהבעיה הזו, עם סלילתו של כביש אופקים-שדה תימן שעם השלמתו, הנסיעה מאופקים לבאר שבע צפויה להתקצר ל-8 דקות, לעומת 40 דקות כיום, ובכך תתקרב העיר למטרופולין באר שבע. ״הכביש הוא תנאי הכרחי עבור בנייתה של השכונה החדשה אפיקי נחל״, מסר ראש העיר דנינו אודות השכונה המתפתחת בימים אלה יחד עם שכונת חורשת נח, ״הוא יהווה מנוף כלכלי מרכזי עבור העיר והתפתחותה״.
״אופקים כיום סובלת ממחסור במקומות עבודה, ואנשים נאלצים לעבוד בבאר שבע או מחוץ לעיר ולכן הנגישות קריטית עבורם״, מנתחת דידי, ״משקיע חכם שמסתכל על סלילת הכביש, במקביל לתחנת הרכבת הפעילה, ומבין שעוד שנתיים, עם חניכתו, מחירי הדירות כבר יטפסו מעבר ל-1.5-1.6 מיליון שקלים לדירות 4 חדרים״.
בשכונת חורשת נח מתוכנן פיתוח שמאושר בתב״ע של מבני ציבור, גנים, בתי ספר, קופות חולים, פארקים וכל התשתיות הנדרשות לטובת קליטת משפחות צעירות באזור, עם צפי להשלמת הקמתה בתוך מספר שנים. המבנים בשכונה צפויים להתאפיין בגובה של 4-10 קומות עם מרכזים מסחריים קטנים ומרכז קניות גדול בצד הדרום-מערבי של השכונה, כמו גם פארק הייטק ותעשייה קלה בחלק הדרומי של השכונה. בנוסף לבנייה לגובה גם צפויים להיבנות צמודי קרקע. ״השכונה מאופיינת בכיכרות וכבישים עם גישה נוחה ליציאה ראשית מהעיר. כפי שאני רואה זאת, שכונת נח עומדת להיות שכונה איכותית, קהילתית וחדישה והדגש החשוב ביותר שאסטרטגית מדובר במיקום הטוב ביותר באופקים; קרוב לרכבת, ליציאה מהעיר לכביש הראשי, מה צריך יותר מזה? היום כשרוב האנשים עובדים מחוץ לעיר הם חייבים נגישות ושיהיה קל לצאת מהעיר בבוקר ולחזור בערב״, מסכמת דידי ומוסיפה: ״מבחינת השקעה בעיר אני רואה ומדברת עם הרבה משפחות המעוניינות להשקיע בנדל"ן ולעשות אקזיט או פליפ (רווח מהיר על ההשקעה). אני אומרת: אל תחשבו בקטן, לדוגמה, רווח של 100,000 ש״ח או לקנות בזול ולמכור יקר. תסתכלו בגדול ורחב, וכך תוכלו לשדרג את עצמכם ולהרוויח סכומים גבוהים יותר, של מאות אלפי שקלים, אבל זה מגיע רק אם תבחרו את ההשקעה בקפידה, מבלי ללכת אחרי העדר, תוך שאתם רואים את הדברים לפני כולם - ואופקים היא בדיוק הדוגמה המושלמת לכך״.
הטיפ המנצח של שרון דידי לזוגות צעירים:
״היום לזוג צעיר יותר קשה לרכוש דירה באזור המרכז מאחר שהוא זקוק להון עצמי מאד גדול כדי להתחיל, וגם כדי ליטול משכנתא הוא צריך כושר החזר גבוה יותר. האלטרנטיבה: לא חייבים לגור בדירה שאתם קונים, ניתן להשכירה ולגור במקום אחר. עליית הערך שצפויה לנכס תביא אתכם בעוד מספר שנים להיות בעלי הון עצמי גבוה יותר, ואז תוכלו למכור את הנכס ולרכוש את דירת חלומותיכם״.
הטיפ המנצח למשקיעים:
״כשאתם מחפשים את היעד הנד"לני הבא, כזה שתהיו מבין הראשונים לזהות את הקפיצה המשמעותית שעומדת להתרחש בו, השקעה בדירות חדשות "על הנייר" במחיר שפוי היא בדיוק בשבילכם. כך תוכלו ליהנות מעליית מחירו של הנכס בעתיד וגם מהתשואה החודשית שתקבלו מהשכרתו, וכך להביא להגדלת ההון העצמי״.
לפרטים נוספים אודות שכונת חורשת נח החדשה באופקים היכנסו>
ולסיום:
״אל תמתינו לקנות נדל״ן - תקנו נדל״ן ותמתינו״.